Zur Erinnerung: 2001/2002 wurden in München die höchsten Mieten gezahlt. Der Quadratmeter für eine Neubauwohnung kostete 13,50 Euro, der Scheitelpunkt war bei elf Euro, nun ist der Wert bei 11,30 Euro. Der Höchstpreis für eine Altbauwohnung lag bei 11,80 Euro, pendelte sich bei 10,50 Euro ein und kostet nun wieder elf Euro. "Die positive Stimmung im Land macht sich auf dem Mietmarkt bemerkbar. Es wird mehr nachgefragt als angeboten", sagt Johannes Schneider, Vorsitzender des Immobilienverband Deutschland (IVD) Süd.
Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd wertet zweimal im Jahr die Mietpreise für München und Bayern aus. Dafür werden 180 Makler, Bauträger, Hausverwalter und Sachverständige gefragt, welche Preise bei einem neuen Mietvertragsabschluss erzielt werden. Der Frühjahrsmarktbericht 2006 verzeichnet erstmals für alle Objekttypen einen Anstieg, in München um durchschnittlich 3,2 Prozent. Erstaunlich ist, dass bayernweit der Trend stärker reagiert: Im Durchschnitt sind die Preise um 4,8 Prozent gestiegen. Allerdings bleibt München bei den Preise spitze: Während das neugebaute Reihenhaus in München 1490 Euro im Monat Miete kostet, liegt der Bayern-Preis bei nur 943 Euro.
"Immer mehr Familien schicken den Möbelwagen Richtung Umland", sagt Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut. Die Statistik gibt ihm recht: Während die Bevölkerung zwischen 1995 und 2005 in München nur um 1,5 Prozent gewachsen ist, verzeichnet die Nachbargemeinde Fürstenfeldbruck ein Plus von sieben Prozent, im Landkreis Erding leben heute sogar 17 Prozent mehr Einwohner als 1995. "Allerdings gleichen sich die Preise im S-Bahn-Bereich den Münchner Preisen an", sagt Kippes.
Der IVD Süd schlüsselt die Mieten neuerdings auch nach Münchner Stadtteilen auf. Innerhalb des Stadtgebiets schwanken die Preise für eine 70 bis 80 Quadratmeter große Wohnung, Baujahr 1950 bis 2004, mit gutem Wohnwert um 4,90 Euro pro Quadratmeter: In Perlach wird eine Wohnung zurzeit für 8,20 Euro pro Quadratmeter neu vermietet, die teuerste Mieten werden mit 13,10 Euro im Stadtteil Altstadt-Lehel erzielt.
Mittlerweile sei das Qualitätsniveau der Mietwohnungen viel besser geworden. "Die Ausstattung muss modern sein. Und die Mieter können diese Ansprüche auch durchsetzen", sagt die Maklerin Eva Miller. Aber das ist noch nicht überall Standard, denn Münchner Mieter finden immer noch in vielen Wohnungen bahama-beige Fliesen aus den 80er Jahren und sogar eine Duschkabine im Gang.
"Wie es mit den Mietpreise weitergehen wird, können wir nicht vorhersagen. Aber auf jeden Fall sind sie gekoppelt an Wirtschaft und Konjunktur. Außerdem kommt es darauf an, wie sich die Beschlüsse der Bundesregierung auf die Stimmung der Bevölkerung auswirken wird", sagt Schneider.
Quelle: IVD Institut
Die teuersten Orte in Bayern
70 qm Wohnungen, guter Wohnwert, Baujahr vor 1950, Preise ohne Nebenkosten:
Krailling, Gauting, Planegg, Neuried, Gräfelfing, München: 11 Euro/ qm Starnberg: 10,85 Euro/ qm Kirchheim, Grafrath: 10 Euro/ qm Tutzing: 9,50 Euro/ qm Unterschleißheim: 9,33 Euro/ qm
Die günstigsten Orte in Bayern
70 qm Wohnungen, guter Wohnwert, Baujahr vor 1950, Preise ohne Nebenkosten:
Dietfurt a.d. Altmühl: 3,00 Euro/ qm Burkardroth, Dillingen: 3,50 Euro/ qm Gundelfingen: 3,60 Euro/ qm Waldmünchen: 3,80 Euro/ qm Tann, Cham, Bad Steben, Sennfeld: 4,00 Euro/ qm
Andere Methoden über Mietpreise
Es gibt verschiedene Methoden, wie Mietpreise gemessen werden. Der IVD Süd erhebt jedes Frühjahr und jeden Herbst die Mieten (ohne Nebenkosten), die in neuen Verträgen abgeschlossen werden.
Der Mietspiegel hingegen berücksichtigt nicht nur Neuvertragsmieten, sondern auch Preisänderungen der letzten vier Jahre in bestehenden Mietverträge.
Die statistischen Ämter wiederum werten ihre eigenen Umfragen "Wie hoch ist derzeit Ihre Miete?" aus.