(SZ vom 31.05.2002) Nach Jahren erheblicher Zuwächse und einer großen Euphorie an den Aktienmärkten kam es im Börsengeschäft zu starken Rückgängen. Die "Volksaktie" Telekom geriet unter ihren Emissionskurs und zahlreiche Werte des neuen Marktes gerieten in einen Sturzflug wie etwa EMTV oder verwandelten sich zu Penny-Stocks. Im Anbetracht immer volatilerer Aktienmärkte stellt sich dem Investor die Frage, ob er besser in Immobilien investieren sollte.
Der "Charme" von Immobilien als Kapitalanlagen ist auf drei Komponenten zurück zu führen, die in ihrer Gesamtwirkung die Immobilie schon immer zu einer wichtigen Kapitalanlage gemacht haben:
1. Ein attraktiver Mietertrag. Grundsätzlich ist derzeit sogar noch mit tendenziell steigenden Mieten - und dies bei einem bereits jetzt vielfach relativ hohem Mietniveau - zu rechnen.
2. Die Wertsteigerung der Immobilie. Innerhalb von 20 Jahren ermittelte der RDM auf der Basis von 40 Städten, dass der Wertzuwachs einer Eigentumswohnung - der klassischen Kapitalanlage - bei über 50 Prozent lag.
3. Steuervorteile (speziell die degressive Abschreibung), auch wenn diese mehrfach abgebaut wurden. Durch diese drei Elemente werden Immobilien zu einer spannenden Kapitalanlage.
Altersvorsorge
Nicht zu unterschätzen ist der Aspekt "Anschaffung der Immobilie aus Gründen der Altersvorsorge". Sprich: Wer unter all diesen günstigen Vorzeichen für Immobilieneigentum sorgt, tut darüber hinaus etwas für die Altersvorsorge. Dies gilt für das selbst genutzte Einfamilienhaus ebenso wie für die Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Schließlich können Immobilien auch belastet oder verrentet werden. Dies schafft Sicherheit und Flexibilität für den Kapitalanleger.
Stabiler Wert
Darüber hinaus bieten Immobilien ein hohes Maß an Wertsicherheit. Das Risiko hoher Verluste oder gar eines Totalverlustes ist hier nicht gegeben. Anders sieht dies - das zeigt speziell der Neue Markt immer wieder - bei Aktien aus.
Eine Immobilieninvestition sollte aber nicht als kurz-, sondern als langfristige Kapitalanlage gesehen werden, da eventuelle Wertsteigerungen sonst besteuert werden (Stichwort "Spekulationsfrist"), falls die Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft wird und die Transaktionskosten (wie etwa Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision) den hoffentlich schon eingetretenen Wertzuwachs überkompensieren.
Optimaler Zeitpunk
Die Frage ist grundsätzlich: Wann ist der optimale Zeitpunkt zu investieren? Hier sprechen schon seit einiger Zeit gute Gründe für einen baldigen Einstieg in den Immobilienmarkt:
Ein günstiges Zinsniveau.
Ein breites und damit interessantes Objekt-Angebot.
Die Tatsache, dass Immobilien vielerorts noch im Preis-Tal sind.
Über kurz oder lang ist mit einer Erhöhung des Immobilienpreisniveaus zu rechnen. Die derzeitigen niedrigen Einstiegspreise wirken sich besonders positiv auf die Rendite aus. Das Stichwort lautet hier "antizyklisch" handeln, das heißt in der Baisse investieren und den Wertzuwachs mitzunehmen und nicht erst einsteigen, wenn die Preise wieder im Zenit sind.
Zudem deuten die Prognosen über die Weiterentwicklung der Wohnungsnachfrage auf gute Entwicklungschancen hin. Dies gilt trotz der Beschränkungen durch den Gesetzgeber (Senkung der Kappungsgrenze) im Zuge der Mietrechtsreform. Alles in allem also gute Argumente für die Immobilie im Vergleich zur Aktie. Diese werden durch die erheblich rückläufigen Aktienkurse zusätzlich unterstrichen.
Der Autor lehrt an der Fachhochschule Nürtingen und ist Inhaber der deutschlandweit einzigen ordentlichen Fachhochschul-Professur für Immobilienmarketing.