Der Bauherr sollte alles daran setzen, sein Eigenheim so schnell wie möglich von den Schulden zu befreien. Deshalb sollte er die Immobilie mit so viel Eigenkapital wie möglich anzahlen: Ein kleinerer Kredit kostet weniger, ist schneller getilgt.
Das Eigenkapital teilt sich auf in Geld, das sofort verfügbar ist und in Geld, das langfristig angelegt ist.
1. Sofort flüssiges Geld:Plus auf Girokonto, Guthaben auf Tagesgeldkonten, Bares.
2. Jederzeit veräußerbare Anlagen:Bundesanleihen, Pfandbriefe, Aktien, Fonds.
3. Kurz- bis mittelfristig verfügbares Geld:Festgeldkonten, Sparbücher, Sparbriefe, Bundesschatzbriefe.
4. Langfristig angelegtes Geld:Bausparverträge, Kapitallebensversicherung, private Rentenversicherung.
Kündigen oder Weitersparen?
Jetzt muss kalkuliert werden, welches Guthaben in die Baufinanzierung fließen sollen. Sofort verfügbares und kurz- bis mittelfristiges Geld fließt direkt auf das Eigenkapital-Konto, denn für sichere Geldanlagen mit fester Verzinsung liegen die Spar-Zinsen unter den Kredit-Zinsen. Es ist also teurer, weiter zu sparen, anstatt die Kredithöhe zu senken.
BausparverträgeIst der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, aber die Zinsen für das Hypotheken-Darlehen sind billiger - was nur in Niedrig-Zinsphasen der Fall ist - den Vertrag kündigen. Aber Achtung: Der Anspruch auf die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage verfällt, wenn die 7jährige Sperrfrist des Vertrags noch nicht abgelaufen ist. Im Normalfall bietet es sich an, den Bausparer in seiner vollen Höhe in die Finanzierung einzubringen.
KapitallebensversicherungLäuft die Kapitallebensversicherung erst seit wenigen Jahren, kann der Rückkaufswert niedriger sein als die Summe der eingezahlten Beträge. Denn die Versicherung zieht Verwaltungs- und Bearbeitungsgebühren ab vom Ersparten. Eine andere Möglichkeit: Als Sicherheit übernimmt die Bank die Versicherungsansprüche.
AnleihenIn Niedrig-Zinsphasen zögern Bauherren, ihre Anleihen mit hohen Zinsen zu verkaufen, denn die Bau-Zinsen sind niedriger als die Guthaben-Zinsen. Nur: Ein guter Kurs an der Börse und der Verkauf der Anleihen macht Gewinn. Bei Kursverlusten sinkt auch die Rendite und kann unter die günstigen Bau-Zinsen sacken. Grundsätzlich wird die Finanzierung billiger, börsennotierte Anleihen zu verkaufen. Denn das Plus von sicheren Wertpapieren wie Bundesanleihen oder Pfandbriefen liegen stets unter dem Effektiv-Zinssatz für Hypotheken-Darlehen. Bauherren sollten eine schnelle und vor allem kalkulierbare Entschuldung wichtiger sein als Gewinn-Prognosen an der Börse.
Eigenkapital-Ersatz
Alles, was die Bank nicht finanzieren muss, nennt sie Eigenmittel. Neben den direkten Eigenmitteln - das ist das reine Eigenkapital - gehören die indirekten Eigenmittel. Dazu gehören:
1. Darlehen von Verwandten oder Arbeitgeber
2. Wohnungsbau-Förderungen (Eigenheimzulage, etc.)
3. Eigenleistungen:Der Bauherr spart an Handwerkern, malert und verlegt Böden selbst.
4. Police-Darlehen:Die Bank gewährt einen Kredit in Höhe des Rückkaufwertes. So werden zwei Raten fällig: Zinsen für den Kredit, Beitrag für die Versicherung. Es lohnt sich also nur, wenn die Zinsen für das Police-Darlehen unter den Hypotheken-Zinsen liegen.
Achtung: Nebenkosten
Kredit und Eigenkapital summieren sich zum Eigenheim. Aber der Immobilienkauf zieht dicke Kosten nach sich, die nicht vermieden werden können. Die Finanzierung muss diese Posten mit decken:
1. Kaufnebenkosten für Gebühren, Steuern: 5% des Kaufpreises
2. Provision für Makler: 3,48 bis 6,96% des Kaufpreises (inkl. MWSt.)
3. Bauzeit-Zinsen, die beim Neubau schon Monate vor dem Einzug bezahlt werden müssen
4. Umzug, neue Möbel, Einbauküche etc.