Von A. Götzenberger / R. Meindl
(SZ vom 15.02.2002) Der Kauf einer Wohnimmobilie vor oder während der Bauphase birgt für den Käufer zahlreiche Risiken.
Risiko 1: Finanzkraft des Bauträgers
So lässt sich bei Abschluss des Bauträgervertrages nur selten Konkretes über die wirtschaftliche Situation des Bauträgers sowie über seine fachliche Kompetenz in Erfahrung bringen. Bei bekannten Bauträgern lassen erfolgreiche Referenzobjekte zwar erwarten, dass auch das eigene Kaufobjekt so wie gewünscht und vereinbart errichtet wird. Garantiert ist hier aber auch nichts.
Risiko 2: Mängel am Bau
Treten in der Bauphase oder erst bei Abnahme des Objekts Mängel auf, die der Bauträger trotz Aufforderung nicht beseitigt, stehen dem Käufer die gesetzlichen Gewährleistungsrechte zu. Der Käufer kann also entweder Minderung des Kaufpreises verlangen, aber auch den Rücktritt vom Vertrag erklären und die bereits bezahlten Kaufpreisraten zurück verlangen.
Letzteres ist für den Käufer insbesondere dann ratsam, wenn die Nutzbarkeit des gekauften Objekts derart beeinträchtigt ist, dass die vorhandenen Mängel auch nach entsprechender Kaufpreisminderung nicht hingenommen werden können.
Recht zum Rücktritt: Streit zwischen Juristen
Will der Käufer nun den Rücktritt erklären, wird er oft im Bauträgervertrag eine Klausel vorfinden, welche sein Recht zur "Wandelung", wie das Rücktrittsrecht bis Ende letzten Jahres im Juristendeutsch hieß, ausschließt. Er wird dann doch noch die letzte Kaufpreisrate überweisen und die mangelhafte Wohnung behalten.
Ist das, was in einem notariellen Vertrag steht und Wort für Wort vorgelesen wurde nicht in Frage zu stellen?
Unter Juristen wurde seit Jahren darüber gestritten, ob in einem Bauträgervertrag das Recht zur Wandelung ausgeschlossen oder beschränkt werden darf. In diesem Zusammenhang wurde eingewandt, es handle sich beim Bauträgervertrag um eine Bauleistung im Sinne des Gesetzes zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz).
Das AGB-Gesetz erlaube es ausdrücklich, bei Bauleistungen die Rückabwicklung vertraglich auszuschließen. Auch sei die notarielle Urkunde ein individueller Vertrag und kein Formularvertrag, für den das AGB-Gesetz gelte.
Beide Fragen hat der Bundesgerichtshof nun im Sinne der Käufer entschieden. Verwendet der Bauträger den Vertragstext mindestens in drei Fällen, ist von einem Formularvertrag auszugehen, der sich an den Regeln des AGB-Gesetzes messen lassen muss (BGH-Urteil vom 27.09.2001 - VII ZR 388/00).
AGB-Gesetz schließt Rücktrittsrecht ein
Das gesetzliche Rücktrittsrecht des Käufers darf nicht ausgeschlossen werden. Diverse, im AGB-Gesetz enthaltene Ausnahmen, nach denen es zulässig ist, einen solchen Ausschluss bei Bauleistungen zu vereinbaren, liegen bei Bauträgerverträgen regelmäßig nicht vor.
Im AGB- Gesetz werden nur diejenigen Fälle privilegiert, in denen die Rückgängigmachung des Vertrages die Zerstörung wirtschaftlicher Werte zur Folge hätte, etwa wenn ein Bauunternehmer auf dem Grund und Boden des Bestellers baut und somit bei Rückabwicklung des Bauvertrags die Immobilie zerstört würde.
Bei Bauträgerverträgen ist es jedoch so, dass der Käufer Grund und Boden zusammen mit der Bauleistung erwirbt und im Rückabwicklungsfall die Immobilie samt Grund und Boden wieder zurück geben kann. (BGH-Urteil vom 08.11.2001 - VII ZR 373/99).
Bezahlter Kaufpreis erschwert den Rücktritt
Selbst wenn dem Käufer die Möglichkeit der Rückabwicklung des Bauträgervertrags offen steht, ist Vorsicht geboten. Der Käufer sollte sich genau überlegen, ob er seinen Kaufpreis auch zurück erhält. Dies ist dann nicht der Fall, wenn der Bauträger zwischenzeitlich insolvent geworden ist und der Käufer über keine Sicherheit für seinen Rückerstattungsanspruch verfügt. Hat er voreilig sein Rücktrittsrecht ausgeübt, verliert er seine Vormerkung im Grundbuch und damit die Sicherheit am Kaufobjekt.