Geld von der Bausparkasse gibt es nur unter bestimmten Voraussetzungen. Die sollte der Bausparer kennen. Sonst ist die Immobilie gefunden, aber das Darlehen noch nicht reif oder die Tilgungsrate zu hoch.
Drei Vertragsvariationen
1. Vorsparen
Der Klassiker unter den Tarifen: 40% der Bausparsumme ansparen. Stimmt auch die Bewertungszahl bekommt der Sparer 40% Guthaben plus 60% der Bausparsumme als Darlehen.
2. Zwischenfinanzieren
Liegen zwischen Kauf und Zuteilungsreife des Bausparvertrags weniger als 2 Jahre, lohnt sich eine Zwischenfinanzierung mit der Bausparkasse. Die Höhe des Zwischenkredits sollte sich decken mit dem Guthaben des Bausparvertrags, das nach der Zuteilung ausgezahlt wird.
In Niedrigzinsphasen wie 1998/99 lohnt es sich nicht, auf den Bausparvertrag zu warten, da das Bankdarlehen mit 5% Effektivzins billiger sein kann als das Darlehen von der Bausparkasse.
3. Sofort finanzieren
Ist noch gar kein Bausparvertrag abgeschlossen, kehrt die Bausparkasse ihre Prinzipien um: Sie leiht sofort Geld, auch wenn noch kein Guthaben angespart ist. Dafür muss der Bauherr zwei Raten zahlen: Eine für den frischen Bausparvertrag und eine für das Festdarlehen. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, löst der das Festdarlehen ab. Das Nachspar-Konzept lohnt sich aber nur, wenn die Bausparkasse den Vorfinanzierungskredit sehr günstig anbietet - also günstiger als die Bank. Oft weigern sich aber die Bausparkassen, einen Effektivzins für die gesamte Finanzierung zu nennen. Aber nur so ist ein Vergleich möglich. Denn der einzelne Effektivzins für das Vorausdarlehen und für das Bauspardarlehen reichen nicht aus für einen Konditionstest.
Pünktliche Reife von Bausparverträgen
a) Mindestguthaben und Zielbewertungszahl nicht erreicht: Vertrag teilen oder Bausparsumme herabsetzen. Die neue Bausparsumme so niedrig ansetzen, dass das Guthaben dem Mindestguthaben der neuen Summe entspricht.
b) Mindestguthaben knapp erreicht, Zielbewertungszahl nicht erreicht: Sparen einstellen und Zuteilung abwarten. Die Bewertungszahl steigt und der Vertrag wird zuteilungsreif. Wenn's schneller gehen muss, zwischenfinanzieren.
c) Mindestguthaben deutlich überschritten: Bausparsumme erhöhen. So hoch, dass das zu hohe Plus dem neuen Mindestguthaben entspricht. Aber auch die neue Bewertungszahl muss passen. Ist sie zu niedrig, Zuteilung abwarten. Muss es schneller gehen, zwischenfinanzieren. Ist sie zu hoch, Bausparsumme aufstocken. Ist das Mindestguthaben noch nicht erreicht, Differenz nachlegen.
Sprint-Tilgung
Wie das Darlehen von der Bank, wird auch das Darlehen von der Bausparkasse annuitätisch - das heißt mit immer gleich hohen Raten - getilgt, aber sehr viel schneller. Schon nach knapp 11 Jahren ist der Schuldenberg abgetragen. Die Schnelligkeit kostet aber eine hohe Monatsbelastung: 6 bis 8 Promille der Bausparsumme müssen jeden Monat an die Bausparkasse zurückgezahlt werden. Das entspricht ca. 12% der Darlehssumme. Der eine Teil des Betrags begleicht die Zinsen für das Darlehen - 5 bis 5,5% Effektivzins bezogen auf die Darlehenssumme. Der andere Teil tilgt das Darlehen - mit immerhin 6,5 bis 7% bezogen auf die Darlehenssumme. Ein hoher Tilgungssatz also für das Bauspardarlehen im Vergleich zu den üblichen 1 bis 2% Tilgung für das Bankdarlehen.