Die Ehegatten A und B haben Anfang 2001 Zuwachs bekommen. Die in 1999 angeschaffte Zwei-Zimmer Wohnung ist zu klein geworden ist. Im April 2001 entschließt sich das Ehepaar zum Kauf einer größeren Drei-Zimmer- Wohnung, welche am 1.6.2001 fertig gestellt und sogleich bezogen wurde. Die bisherige Eigentumswohnung will das Ehepaar vermieten.
Abschreibungs-Modelle
Zu überdenken ist, wie die bisher selbst genutzte Wohnung mit Beginn der Vermietungsphase abgeschrieben werden soll. Das Steuerrecht lässt den Eheleuten hier die Wahl zwischen einer - zunächst höheren - Abschreibung mit fallenden Prozentsätzen (degressive Abschreibung) oder einer gleichbleibenden (linearen) Abschreibung zum für Immobilienvermögen geltenden Standard-Abschreibungssatz von zwei Prozent im Jahr (als Abschreibungs-Bemessungsgrundlage gelten die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten weiter).
Degressive Abschreibung
Angesichts des Interesses möglichst niedriger zu versteuernder Mieteinkünfte dürfte sich das Paar für die höhere degressive Abschreibung entscheiden. Vermieter von Neubauten können Herstellungs- und Anschaffungskosten wie folgt abschreiben:
im 1. bis 8. Jahr: 5 Prozentim 9. bis 14. Jahr: 2,5 Prozentim 15. bis 40. Jahr: 1,25 Prozent.
Doch diese Wahl ist ein zweischneidiges Schwert. Denn das Finanzamt rechnet stets die auf die Zeit der Selbstnutzung entfallenden Abschreibungen "fiktiv" zurück.
Entscheiden sich die Ehegatten für die höhere degressive Abschreibung, gehen sie bei für die Zwei-Zimmer- Wohnung angenommenen Anschaffungskosten von 500.000 Mark bereits mit einem auf 437.500 Mark verringerten Abschreibungsvolumen in die Vermietungsphase (fiktive degressive Abschreibung jährlich fünf Prozent auf 2,5 Jahre = Abschreibung insgesamt 62.500 Mark).
Plan der Regierung
Die rot-grüne Bundesregierung will bei vermieteten Neubauten die degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA )kürzen. Sie gilt nach jetzigem Recht noch für notarielle Kaufverträge oder Bauanträge bis zum 31.12.2002.
Lineare Abschreibung
Statt der degressiven Abschreibung sollen Investoren die Herstellungs- und Anschaffungskosten der vermieteten Immobilie 50 Jahre lang mit 2 Prozent abschreiben. Diese lineare Abschreibung galt bisher nur für Altbauten mit Baujahr nach 1925. Noch ältere Gebäude konnten mit 2,5 Prozent abgeschrieben werden.
Entscheiden sich die Ehegatten für die lineare Abschreibung, bleibt ihnen dagegen nach erfolgter Rückrechnung (zwei Prozent pro Jahr, zeitanteilig) ein Abschreibungsvolumen von 480.000 Mark. Die Eheleute spüren die Spätfolgen der degressiven Abschreibung im Jahr 2013.
Während sie bei der linearen Abschreibung bis zum Ende der Nutzungsdauer oder Vermietungszeit jährlich zwei Prozent der Anschaffungskosten = 10.000 Mark von ihren jährlichen Mieteinkünften abziehen können, dürfen sie bei der degressiven Abschreibung ab 2013 nur noch 1,25 Prozent der Anschaffungskosten = 6250 Mark gegenrechnen. Hier macht sich das 40.000 Mark niedrigere Abschreibungs-Volumen bemerkbar.