Süddeutsche Zeitung

Vonovia und Deutsche Wohnen:Deutschlands teuerste WG probiert's noch mal

Die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen ist spektakulär gescheitert. Nun wollen es die beiden größten Vermieter Deutschland gleich wieder versuchen. Warum die Chancen diesmal besser sind.

Von Benedikt Müller-Arnold, Düsseldorf

Was Vonovia da vorhat, geht eigentlich nicht. Erst vor zwei Monaten hatte Deutschlands größter Wohnungskonzern versucht, die Deutsche Wohnen zu übernehmen, den größten privaten Vermieter Berlins. Doch die Fusion scheiterte knapp. Eigentlich müssen Firmen ein Jahr warten, bis sie einen neuen Versuch wagen dürfen. So will es das Gesetz, damit ein Unternehmen dem anderen nicht permanent mit Offerten auf den Geist gehen kann.

Doch Vonovia will nun "zeitnah" eine Ausnahme bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleitungsaufsicht (Bafin) beantragen. Das gab der Konzern am späten Sonntagabend bekannt. "Wir erwarten die Entscheidung der Bafin in dieser Woche", sagt Vorstandschef Rolf Buch. Und der Antrag hat gute Chancen. Denn Deutsche Wohnen will nach eigenem Bekunden, dass Vonovia ein neues Angebot vorlegt - und sie gemeinsam Europas größten Immobilienkonzern bilden. Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Warum versucht es Vonovia gleich wieder?

Zum einen hat die Firma mittlerweile knapp 30 Prozent der Deutsche-Wohnen-Aktien selbst gekauft. Es braucht also keinen allzu großen Sprung mehr, die Mehrheit zu sichern. Und die Alternative wäre schmerzhaft: Wollte Vonovia am Stück 30 Prozent aller Deutsche-Wohnen-Anteile verkaufen, ginge das wohl nur mit großem Abschlag. Zum anderen ist der Wohnungsmarkt ein politisches Feld. Nach der Bundestagswahl könnte eine neue Regierung das Mietrecht reformieren. In Berlin wird die Bevölkerung bald über die Idee abstimmen, private Großvermieter zu enteignen. Dies beträfe vor allem Deutsche Wohnen, deren Immobilien zu 70 Prozent in der Hauptstadt stehen. Da erscheint ein großer Konzern attraktiv, der regionalem Gegenwind besser standhalten soll.

Wieso war die jüngste Offerte gescheitert?

Vonovia hatte bis Ende Juli nur Zusagen über knapp 48 Prozent der Deutsche-Wohnen-Aktien, will aber mindestens 50 Prozent. Die Firma verwies auf Hedgefonds, die einen beträchtlichen Teil der Anteile gekauft haben. Diese Fonds spekulieren gern darauf, dass eine Übernahme zwar gelingt, sie aber zum späteren Zeitpunkt noch eine höhere Abfindung erhalten könnten. Daher dienen sie ihre Aktien allenfalls zum Teil an. Zudem wies Vonovia darauf hin, dass ETFs mittlerweile zu etwa 20 Prozent an Deutsche Wohnen beteiligt seien. Solche passiven Fonds bilden Indizes wie den Dax nach. Daher reagieren sie erst, wenn ein Unternehmen wie Deutsche Wohnen einen Index wie den Dax verlässt. So weit war und ist es aber noch nicht.

Was ist am neuen Angebot anders?

Vonovia bietet nun 53 statt 52 Euro je Aktie. Das klingt marginal, bedeutet aber, dass die Übernahme Dutzende Millionen Euro mehr kosten würde. Zudem kündigt der Konzern an, dass er mindestens drei Jahre lang keinen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit Deutsche Wohnen abschließen werde. Das schmälert die Chance der Investoren, schnell noch mehr Geld herauszuholen. "Mit unserem erneuerten Angebot schaffen wir ein Höchstmaß an Transaktionssicherheit", glaubt Vonovia-Chef Buch.

Wird die Übernahme nun gelingen?

Einiges spricht dafür. Beispielsweise pendelte sich der Aktienkurs der Deutsche Wohnen am Montag nur knapp unter jenen 53 Euro ein, die Vonovia bieten will. Auch das Bundeskartellamt hatte den jüngsten Fusionsversuch zwar geprüft. Doch demnach kämen Vonovia und Deutsche Wohnen zusammen nur in Dresden auf einen Marktanteil von mehr als 20 Prozent, in Berlin auf weniger als 20 Prozent. "In anderen Städten sowie in anderen Marktsegmenten sind die gemeinsamen Marktanteile durchweg geringer", sagte Behördenchef Andreas Mundt. Die Fusion würde den Wettbewerb daher voraussichtlich nicht erheblich beeinträchtigen. Und selbst der rot-rot-grüne Senat in Berlin fand gewissen Gefallen an dem Zusammenschluss. Denn Vonovia und Deutsche Wohnen wollen sich für einige Jahre Grenzen auferlegen, was Mieterhöhungen in bestehenden Verträgen in der Hauptstadt betrifft. Zudem wollen die Firmen den landeseigenen Gesellschaften bis zu 20 000 Wohnungen in Berlin verkaufen. Das wäre dem Senat ganz recht, da er wieder mehr Wohnungen in öffentliches Eigentum überführen will. Um die Jahrtausendwende herum hatte das Land genau das Gegenteil gemacht: Zehntausende Immobilien privatisiert, um Schulden abzubauen. Vonovia und Deutsche Wohnen wollen nun weiter mit Berlin verhandeln. Man sei "verlässlicher Partner der Politik", tönt Vonovia-Chef Buch.

Was halten Mieterschützer von solchen Zugeständnissen?

Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisierte, dass die Zusagen zwar gut klingen, den Firmen aber "wenig abverlangen" würden. Nach Ansicht der Mieterschützer steigern Vonovia und Deutsche Wohnen ihre Gewinne vor allem, indem sie frei gewordene Wohnungen sanieren und teurer wieder vermieten. Der DMB befürchtet, dass Mieterhaushalte die Kosten der Fusion tragen müssten, "ohne dass sich für sie dadurch irgendetwas verbessern wird".

Um wie viele Wohnungen geht es insgesamt?

Vonovia und Deutsche Wohnen besitzen zusammen gut 500 000 Wohnungen in Deutschland, zudem etwa 60 000 Einheiten in Schweden und Österreich. Viele der Immobilien waren einst im gemeinnützigen oder kommunalen Wohnungsbau entstanden, wurden dann aber privatisiert. Neben Berlin und Dresden wären die Unternehmen auch im Ruhrgebiet, Rheinland und Rhein-Main-Gebiet vergleichsweise stark vertreten. Sie profitieren davon, dass in den vergangenen Jahren viele Menschen in die Städte gezogen sind und der Neubau zunächst kaum hinterherkam. Es trifft also steigende Nachfrage auf ein knappes Angebot: Vielerorts können Vonovia und Deutsche Wohnen Mieten erhöhen.

Was spricht wirtschaftlich für die Fusion?

Der gemeinsame Konzern hätte eine größere Einkaufsmacht, er könnte seine Häuser beispielsweise von einer eigenen Handwerker-Organisation bewirtschaften lassen. So schätzen Vonovia und Deutsche Wohnen, dass sie zusammen einen etwa 105 Millionen Euro höheren Jahresgewinn erwirtschaften würden, als wenn beide Unternehmen alleine blieben. Sie sagen auch, dass sie große Herausforderungen gemeinsam "kraftvoller bewältigen könnten". Dabei denken sie beispielsweise an den Neubau von Wohnungen oder den Umbau hin zu klimafreundlichen Siedlungen.

Muss Vonovia Grunderwerbsteuer zahlen, wenn der Konzern Deutsche Wohnen übernimmt?

Wahrscheinlich nicht. Denn Vonovia will nicht jedes einzelne Haus des Konkurrenten kaufen, sondern nur Anteile an dem Konzern, dem die Wohnungen gehören. Bei solchen sogenannten Share-Deals wird nur Grunderwerbsteuer fällig, wenn mindestens 90 Prozent der Anteile auf einen neuen Eigentümer übergehen. So viele Aktien muss Vonovia aber gar nicht kaufen, um die Kontrolle über Deutsche Wohnen zu erlangen. Und nach der jüngsten Offerte war die Firma ja weit davon entfernt, diese Schwelle zu erreichen.

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