Süddeutsche Zeitung

Maxvorstadt:Der hohe Preis des guten Willens

Stets haben die Eigentümer zweier Häuser an der Theresienstraße eine faire Miete verlangt - und das wollen die Nachkommen auch so halten. Doch wegen der hohen Erbschaftssteuer bleibt womöglich nur der Verkauf.

Über dem Hauseingang an der Theresienstraße 154 wacht Joseph mit seinem Ziehsohn Jesus im Arm, hübsch eingepasst als kleine Skulptur in der Fassade. Wäre München noch so katholisch, wie man es den Bayern allgemein unterstellt, Joseph wäre vielleicht der gefragteste aller Heiligen in der Stadt des knappen und kaum bezahlbaren Wohnraums. Denn wenn der Heilige sich gerade keine Gedanken über die Elternschaft des kleinen Jesus macht, ist er laut Heiligenlexikon auch bei Wohnungsnot zuständig. Da ist es fast schon zu passend, dass er über eine kleine Mieter-Oase in der Maxvorstadt wacht. Die Durchschnittsmiete im Vorder- und Rückgebäude liegt bei ortsunüblich günstigen zehn Euro pro Quadratmeter. Weil die Vermieter nicht bloß an Gewinn, sondern an ihre Mieter denken. Doch dieses Modell stößt an seine Grenzen.

Dass die neun Mieter vergleichsweise günstig dort wohnen können, liegt an der Überzeugung, dass "Eigentum verpflichtet", wie der 78-jährige Dominik Reeps sagt, dem die Häuser mit seiner Frau Katharina gehören. Beide heißen eigentlich anders, aber weil sie in einer kleinen Gemeinde im Münchner Umland leben, wo jeder jeden kennt, ist es ihnen unangenehm, wenn dort alle von den Häusern wissen. Altersbedingt "wollen wir uns nun von der Immobilie zurückziehen", sagt Dominik Reeps. Die vier Kinder stünden bereit, die beiden Häuser zu übernehmen und weiterhin die günstigen Mieten zu garantieren - nur das wird schwierig.

Denn die Grundstückswerte für die Maxvorstadt seien in den vergangenen Jahren in den Himmel gestiegen, klagen die Reeps. Auf mehr als 4,3 Millionen Euro schätzte ein Gutachter den Grund samt Haus zuletzt, "reinen Irrsinn", nennt der pensionierte Lehrer das. Nie im Leben könnte man den Grund so teuer verkaufen, alleine schon, weil das dreigeschossige Vorderhaus denkmalgeschützt und zwischen den umstehenden vier- und fünfstöckigen Häusern recht niedrig ist. Trotzdem wird an diesem Wert die Erbschaftssteuer berechnet, laut einer groben Kalkulation liegt die insgesamt bei etwa 180 000 Euro, sagt Reeps. Nur: "Das erwirtschaften wir in zehn Jahren nicht."

Die Anteile Stück für Stück an die Kinder zu verschenken und auf diese Weise der Steuer zu entgehen, ist kaum mehr eine Option. Reeps ist 78 Jahre alt, seine Frau 72, die Erbschaftssteuer wird rückwirkend auf die vergangenen zehn Jahre mit Schenkungen verrechnet. "An das Vererben haben wir nie gedacht", sagt er. Rückblickend sei das ein Fehler gewesen.

Es ist dies ein Problem, das seit Jahren immer virulenter wird. Bereits 2011 hatte der damalige Leiter des Münchner Gutachterausschusses, Helmut Thiele, in einem Interview mit Immobilienreport München gewarnt: Die rasant steigenden Grundstückswerte "bergen aber auch sozialen Sprengstoff". Denn die damit höhere Erbschaftssteuer könne von den Erben nicht immer bezahlt werden. Gut zwei Jahre zuvor hatten die Baulandpreise in München begonnen, in die Höhe zu schnellen. Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Expertengremium, das den Durchschnittswert von Grundstücken ermittelt, Grundlage für Wertgutachten und Bodenrichtwerte. Und die Experten sahen das Dilemma der Reeps und vieler anderer Hauseigentümer früh heraufziehen.

Denn den Reeps bliebe wohl nur der Verkauf. Aber die Bewohner einem Investor zu übergeben, ist für das Ehepaar keine Option: "Wir haben eine Verantwortung für unsere Mieter." Sie hängen sehr an den Häusern, die seit 1898 in dritter Generation der Familie gehören. "Sie sind dein Lebenswerk", sagt Katharina Reeps zu ihrem Mann. Stück für Stück kauften sie die Wohnungen von anderen Familienmitgliedern zusammen, mit Geld von der Bank. Jede Woche kommt Dominik Reeps einmal vorbei, um den Hausflur zu putzen. Das senkt die Nebenkosten, die bei etwa 90 Euro im Monat liegen. Auch bei Handwerkerarbeiten hilft er mit. "Ich habe mich unglaublich geplagt", sagt er und fügt hinzu: "Wir haben in den vergangenen Jahren sehr viel geopfert." Viele Ferienwochen, auch private Rücklagen habe man in das Haus gesteckt. Allerdings nicht mit dem Ziel, Geld zu verdienen.

Zum Beweis schlägt er einen Ordner mit der Buchführung auf und zeigt auf die Tabellen mit Ein- und Ausgaben, Miet- und Nebenkostenabrechnung. Nach Tilgung und Steuern blieben von den etwa 5600 Euro Mieteinnahmen im Monat noch gut 900 Euro übrig. "Das benötigen wir für ständig notwendige Reparaturen bei zwei so alten Häusern, die nie grundsaniert wurden." In acht Jahren, so der Plan, wären sie schuldenfrei. Ihre Kinder sollen eine schmale Rendite mit dem Haus machen, das Haus in der Familie halten.

Warum er selbst nicht schon etwas dazuverdienen wollte? "Für unseren Lebensstandard haben wir das nicht gebraucht." Und überhaupt: "Was heute abläuft, dass alles nach möglichst viel Gewinn schreit, das ist für uns völlig daneben." Wichtiger sei ihnen ein christliches Denken, wie er sagt: "Geld ist nicht alles." Erst vor zwei Monaten habe er eine Wohnung neu vermietet, den Quadratmeterpreis hat er aber nicht erhöht. Zehn Euro statt 21,40 Euro, so viel kostet der neuvermietete Quadratmeter in der Maxvorstadt laut Immobilienportal Immowelt im Schnitt.

Das alles klingt fast zu schön, um wahr zu sein. Doch die Mieter, die sich nach und nach im Hinterhof einfinden, bestätigen all das. Elisabeth Dor wohnt am längsten an der Theresienstraße, erster Stock im Vordergebäude. Seit 47 Jahren lebt sie hier, nun sitzt sie an dem Tisch im Hof, an dem zuvor noch Reeps seinen Finanzordner aufgeschlagen hat. Er ist gegangen, damit seine Mieter frei reden können. Früher, erinnert sich Dor, sei sie noch "in der Früh um 6 Uhr geweckt worden", wenn mal wieder die Motoren der Lastwagen liefen. Da war der Hinterhof, der heute mit einem kleinen Garten samt Bierbank und Tischen ein Refugium vor dem Straßenlärm ist, noch asphaltiert und Zufahrt fürs Lager der Ölheizung. Statt Öllager ist in dem Schuppen im Hinterhof jetzt ein kleines Musikstudio untergebracht.

Dors Nachbarn sitzen inzwischen neben ihr. "Das Schöne ist", sagt Julian Reynartz aus dem Rückgebäude, "sie machen das Nötigste und keinen Schnickschnack". Mit Schnickschnack meint er die allseits gefürchteten Luxussanierungen. Nötig war trotzdem einiges: Jede Wohnung hat nach und nach ein eigenes Bad bekommen, ebenso eine neue Heizungsanlage und neue Fenster. "Wir haben die Kosten nie ganz umgelegt", hatte Reeps kurz zuvor beteuert, als er den Ordner mit der Buchführung zeigte. Elf Prozent wären erlaubt, um die acht Prozent seien es in der Regel gewesen.

Welche Blüten Münchens Wohnungsmarkt so treibt, beobachten die Nachbarn in dem Haus im übernächsten Garten. Ein Rückgebäude steht da, verrammelt mit Brettern, offensichtlich nicht bewohnt. Da sei mal gewerkelt worden, aber dann sei es still geworden, berichtet die Hausgemeinschaft. Das städtische Sozialreferat versichert, den Leerstand zu überprüfen. Es ist bei Weitem nicht das einzige Haus, das dem Verfall übergeben wird. So lange der Wohnungsmarkt derart überhitzt ist, rentieren sich Abriss und Neubau mehr als das Vermieten des Bestandsgebäudes.

Das ist allerdings undenkbar für Reeps. Er glaubt an den Passus im Grundgesetz: Eigentum verpflichtet. Das Ehepaar hofft nun auf die Politik. Sie haben dem Maxvorstädter Bezirksausschuss einen Brief geschrieben, in dem das Problem mit Erbschafts- und Schenkungssteuer beschrieben wird. Ihr Vorschlag: Werden zehn Jahre nach der Erbschaft keine Mieter gekündigt oder die Mieten stabil gehalten, soll es Vergünstigungen beim Vererben geben. Der Brief endet mit den Worten: Diesmal wäre es nicht "der böse Markt, der schuld ist an der Vertreibung der Mieter. In diesem Fall wär's der Staat".

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Quelle:
SZ vom 28.09.2019
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