Wohnen in München: Gegen die Leere in den Häusern

Was kann die Stadt gegen Leerstand in mehr als 150 Wohnungen tun? Politiker der Linken und der "Partei" dringen auf scharfe Maßnahmen. Oft sind der Verwaltung dabei die Hände gebunden. Aber zumindest in zwei Fällen kann sie Pläne von Investoren womöglich durchkreuzen.

Im Haus an der Occamstraße 1 stehen neun von zehn Wohnungen leer, und das seit geraumer Zeit. Nur der letzte verbliebene Mieter ist auch mit Abfindungsangeboten nicht zum Auszug zu bewegen. Der Eigentümer wollte das Gebäude sanieren und vor allem aufstocken. Doch daraus wird wegen eines Vetos durch den Denkmalschutz nichts. Stattdessen soll der Eigentümer die Wohnungen nun nach dem Willen der Stadt wieder in einen bewohnten Zustand versetzen. Im Zuge eines "zweckentfremdungsrechtlichen Leerstandsverfahrens" bereite man eine "Wiederbelegungsanordnung" für den Eigentümer vor. Das hat das Sozialreferat in dieser Woche auf eine Anfrage der Stadtratsfraktion von Die Linke/Die Partei mitgeteilt. Es ist eine von mehreren Antworten auf ein Antragspaket, mit dem die Oppositionsfraktion die politische Debatte zum Thema "Zweckentfremdung von Wohnraum" neu beleben will - und dem sie am Dienstag gleich die nächsten Anträge folgen ließ.

Insgesamt zehn Fälle von Leerstand haben die vier Stadträte um den Fraktionsvorsitzenden Stefan Jagel von der Verwaltung untersuchen lassen, fast alle in der Maxvorstadt und in Schwabing. Um mehr als 150 Wohnungen gehe es dabei, so die Linke. Sie wollten jeweils wissen, ob die Stand vom Leerstand wisse, was die Eigentümer mit den Immobilien vorhaben und ob die Stand eine Handhabe gegen die oft spekulativen Absichten der Investoren habe.

Zwar könne man durch eine Verschärfung der Zweckentfremdungssatzung, etwa durch die Erhöhung des Bußgeldrahmens auf 500 000 Euro und erweiterte Auskunftspflichten, seit Anfang des Jahres effektiver gegen unzulässigen Leerstand vorgehen, schreibt das Sozialreferat. In vielen der Fälle aber könne man immer noch wenig gegen Leerstand tun, etwa weil man Abriss und Neubau genehmigen müsse und der Bundesgesetzgeber keine rechtliche Handhabe gebe, um gegen den oft praktizierten Umgang mit Immobilien-Eigentum vorzugehen. Diesen Tenor haben im Wesentlichen auch die am Dienstag veröffentlichten Antworten zu den Anwesen Barer Straße 77, Türkenstraße 50 sowie Türkenstraße 66/ Schellingstraße 25 und 27.

An der Occamstraße 1 aber ist die Lage etwas anders. Seit 2018 gehört das Gebäude einer Firma namens "Altschwabing Projekt GmbH", als Geschäftsführer firmiert Michael Georg Sachs, ein Rechtsanwalt mit Kanzlei in Bogenhausen. Mitte 2019 stellte der Investor bei der Lokalbaukommission (LBK) einen Antrag auf Vorbescheid, ob die Aufstockung, der Einbau eines Aufzugs und der Anbau von Balkonen möglich seien. Nein, so die Antwort. Das Gebäude sei zwar wie das benachbarte Anwesen an der Marktstraße 1 kein Einzeldenkmal, aber "beide Anwesen sind prägende Gebäude des Ensembles Altschwabing", so die Auskunft der LBK. "Die Erhaltung der historischen Gebäudekubaturen der beiden Gebäude wird seitens des Denkmalschutzes ausdrücklich gefordert. Gegen eine denkmalgerechte Sanierung und Nutzung der Gebäude bestehen jedoch keine Einwände."

Wie es nun weitergeht und vor allem, wann das Haus, das in schlechtem baulichen Zustand ist, wieder belebt wird, ist offen. Der Investor lässt einen Sprecher ausrichten, er habe Pläne für das Haus, wolle aber darüber nicht sprechen. Ob er gegen die Wiederbelegungsanordnung gerichtlich vorgeht, bleibt auch offen.

Die Zeit spielt für ihn: Auf die Frage, wie der Bodenwert für die Occamstraße 1 seit dem letzten Verkauf gestiegen sei, antwortet das Sozialreferat, man könne keinen genauen Wert nennen. Aber man könne davon ausgehen, dass der Bodenwert pro Jahr um 14 Prozent gestiegen sei, also um 42 Prozent in drei Jahren. Die Fraktion von Die Linke/Die Partei wollte auch wissen, ob man angesichts des Leerstands von einem "Missbrauch des Eigentumsrechts" sprechen könne. Einen "offenbaren Missbrauch" könne man nicht annehmen, so das Sozialreferat, da der Eigentümer grundsätzlich rechtlich zulässig agiere. Allerdings schließe diese "eher nüchterne Bewertung" nicht aus, dass sein Agieren mit dem "Grundgedanken der Sozialbindung des Eigentums" kollidieren könne. Solche Fälle gebe es, die Stadt könne dem nur nicht "rechtswirksam" entgegentreten.

Ein weiteres Beispiel, bei dem noch offen ist, ob die Stadt die Pläne des Investors durchkreuzt, ist das Anwesen Wilhelmstraße 27, das ebenfalls teilweise leersteht. Hier liege ein Antrag auf "Abbruch und Neubau eines Wohngebäudes" vor, so die Stadt. Ob das genehmigungsfähig ist, werde aber noch geprüft, erklärt das Sozialreferat, "es kann derzeit nicht ausgeschlossen werden, dass aus denkmalfachlicher Sicht keine Zustimmung zum Abbruch erteilt wird". Hier liegt der Zuwachs des Bodenrichtwerts bei 15 Prozent pro Jahr.

In neuen Anfragen wollen Linke und Die Partei nun wissen, ob die Stadt alles ihr nach dem Baugesetzbuch Mögliche ausschöpft, um Leerstand zu verhindern. Dabei bezieht sich die Fraktion unter anderem auf ein "Modernisierungs- und Instandhaltungsgebot". Zudem wollen sie wissen, ob man mit einer "Umstrukturierungssatzung" die Verdrängung von Mieterinnen und Mietern verhindern kann.