Süddeutsche Zeitung

Stadtentwicklung:Wie das Leben aus Bayerns Innenstädten verschwindet

Viele Kommunen wollen Einzelhändler im Zentrum halten, damit Ortskerne lebendig bleiben. Gleichzeitig bauen sie oft Fachmarktzentren draußen auf der grünen Wiese. Eine Fahrt von Traunstein nach Bad Reichenhall.

Von Maximilian Gerl

Nach zehn Metern bleibt Christian Klotz stehen. Eine unsichtbare Grenze, auf der anderen Seite der Tod. Zwei verstaubte Schaufenster, dahinter war früher ein Friseursalon. Jetzt ist da nichts. Ein paar Meter weiter das gleiche Bild, nur größer: Das ehemalige Juhasz-Kaufhaus steht seit Langem leer. Der Eingang ist verrammelt. Drinnen wartet eine Leiter auf einen Handwerker, der nie kommt. Vier Stockwerke zählt das Gebäude, etwa 5000 Quadratmeter Verkaufsfläche, sagt Klotz. "Stattdessen baut man 5000 Quadratmeter vor der Stadt. Diese Entwicklung hat man überall in Bayern, das ist tödlich."

Der Einzelhandel in bayerischen Innenstädten steht unter wirtschaftlichem Druck. Und damit auch die Rathäuser: Fast alle Gemeinden beschäftigen sich mit der Frage, wie sie die Geschäfte im Ortskern halten können, die Bäcker und Metzger, Apotheken und Drogerien, Boutiquen und Schuhläden. Dass solche Geschäfte bleiben müssen, damit die Stadt aktiv und lebenswert bleibt, darüber herrscht Einigkeit. Warum der Einzelhandel unter Druck steht, darüber gehen die Meinungen auseinander. Die einen sagen, es liege an der Demografie. Die anderen behaupten, die Menschen kauften nur noch im Internet ein. Klotz sagt: "Blödsinn. Das liegt fast immer an politischen Fehlern."

Klotz, 70 Jahre alt, hat sich einen Blick fürs Sterben angewöhnt. Dafür, wie gesund eine Stadt ist - und welche Symptome zeigen, dass es ihr nicht so gut geht, wie es scheint. Klotz war für die CSU Stadtrat in Bad Reichenhall. Heute macht er Stadtmarketing. Gemeinden können ihn buchen, er besucht sie dann und gibt Tipps, wie sie ihren Einzelhandel stärken können. 1000 Städte in Europa hat er so nach eigenen Angaben beraten. Klotz trägt eine Kappe mit dem Schriftzug "Rebellz forever", für immer Rebellen. Passt. Klotz beschreibt sich als "überzeugten Schwarzen" und wütenden Optimisten. Er ist wütend auf Politiker, die blind Entscheidungen treffen - und auf das Ergebnis ihrer Entscheidungen: Fachmarktzentren auf der grünen Wiese. Draußen vor der Stadt, wo niemand wohnt und alle mit dem Auto hinfahren müssen.

Klotz zeigt ein Beispiel für seinen Grimm, ein Fachmarktzentrum im Süden Traunsteins. Dort hat sich eine bunte Mischung an Geschäften angesiedelt. Immer wieder stoppt Klotz sein Auto für ein Urteil. Baumarkt und Gartencenter gut, Modeladen und Drogerie schlecht, "so was gehört in die Innenstadt". Dabei scheint es der gut zu gehen, siehe Maxplatz hinterm Rathaus: viele Läden, breites Angebot. Menschen flanieren. "Super", sagt Klotz. Dann geht er zehn Meter in eine Seitenstraße, die Marienstraße. Hier, wo das Kaufhaus leer steht, beginnt für Klotz das Sterben. Vereinfacht geht seine Formel so: Weil die Fachmärkte draußen groß und günstig bauen können, bieten sie viel Auswahl bei vergleichsweise niedrigen Kosten. In Kombination mit kostenlosen Parkplätzen führt das zu einer Abwanderung der Kundschaft - und zu toten Innenstädten.

Man muss dazu sagen: Für Leerstand kann es auch andere Gründe geben als Fachmarktzentren. Gerade bei alten Gebäuden scheuen Investoren oft die hohen Umbaukosten. Traunstein jedenfalls geht es wirtschaftlich gut, die Stadt hat ein großes Einzugsgebiet mit vielen Pendlern. Mehr als 2500 Gewerbe sind gemeldet, rund 500 Fachgeschäfte und Warenhäuser. Das Herz des Chiemgaus schlägt. Klotz sieht die örtlichen Fachmarktzentren dennoch kritisch, ein Herz kennt Belastungsgrenzen.

Deshalb fährt Klotz weiter ins benachbarte Traunreut. Auf dem Rathausplatz ist wenig los, trotz Sonnenschein. Rundherum gibt es Banken, ein paar Modeläden, einen Imbiss. Zu wenig, was die Leute anlocke, findet Klotz. In der angrenzenden Kantstraße steht ein großes Kaufhaus, das City-Haus. Im Dezember macht es zu. Rechnet sich nicht mehr. Dahinter beginnt eine Ladenpassage. Nach vorne Geschäfte, hinten Leerstand, seit Jahren schon.

"Ein Fehler kann sofort 50 Jahre Stadtentwicklung kaputt machen"

Für Klotz ist Traunreuts Kern aus zwei Gründen tot. Als ersten nennt er das Einkaufszentrum "Traunpassagen", es steht 500 Meter weiter im Norden. Zu weit. Die Leute fahren zum Shoppen lieber dorthin, der Parkplatz ist voll. "Statt das in die Innenstadt zu bauen, hat man die Innenstadt neu gebaut." Klotz zweiter Grund steht seit ein paar Jahren an der Stadtgrenze, die Filiale eines großen Verbrauchermarktes. Dort gibt es alles, was man braucht, Lebensmittel, Haushaltswaren, Kleidung. "Das war der Sargnagel für Traunreut", sagt Klotz.

Tatsächlich warnte 2013 die Regierung von Oberbayern, es bestünden "erhebliche Bedenken gegen die Ansiedlung" eines Verbrauchermarktes", da "dies zu einer Schwächung der innerstädtischen Versorgungsbereiche führen könnte". Die Regierung empfahl der Stadt, das Vorhaben noch mal zu prüfen. Trotzdem stimmte eine Mehrheit der Traunreuter per Bürgerentscheid für das Projekt.

Anruf im Rathaus. Bürgermeister Klaus Ritter (Freie Wähler) sagt: "Wir sind dabei, das Innenstadtproblem zu lösen." Zum Beispiel habe man mit den Planungen für eine neue Anlage mitten in der Stadt begonnen. 6000 Quadratmeter soll sie groß werden, eine Kombination aus Handel und Wohnungen. "So etwas ist gefragt." Auch die Kantstraße werde verschönert und die Ladenpassage so attraktiver. "Viele Städte haben verstanden, dass sie für den Innenstadthandel etwas tun müssen", sagt Ritter. Bei diesem Prozess "sind wir schon mitten drin". Die Umsetzung sei aber schwierig. Fördermittel müssten beantragt, Bürger von neuen Ideen überzeugt werden.

Klotz fährt weiter. Den Betreibern der Fachmärkte macht er keinen Vorwurf, ihr Geschäftsmodell ist ja durchdacht. Vorwürfe macht er der Politik. Er stoppt in Waging, wo man "bislang alles richtig gemacht" habe, nur wolle man jetzt ein Fachmarktzentrum auf der grünen Wiese bauen und die Fehler anderer Gemeinden wiederholen. Dabei gäbe es zu jedem Projekt Gutachten. Dort stünde oft drin, welche Folgen drohten. "Aber entweder die Gemeinderäte lesen die Gutachten nicht - oder sie verstehen sie nicht." Wie auch, als Laien. Stattdessen glaubten sie lieber den Versprechungen eines Investors.

Auch in Waging gab es einen Bürgerentscheid pro Fachmarktzentrum. Auch in Waging meldete die Regierung von Oberbayern Bedenken an, ebenso die Handwerkskammer oder die Nachbargemeinde Teisendorf, die einen Kaufkraftabfluss befürchtet. Ob gebaut wird, ist offen. Klar ist, dass Gesprächsbedarf besteht, überall in Bayern. Laut einer Studie des Wirtschaftsministeriums tritt dauerhafter Leerstand in Innenstädten nur vereinzelt auf; trotzdem sehen viele Gemeinden in der "Sicherung von Einzelhandelsbetrieben im Stadt- bzw. Ortszentrum" die zentrale Herausforderung. Nur wie die zu meistern ist, das ist die Frage. Jeder Ortskern ist anders, jede Lösung individuell. Klotz findet, schon mit sauberen Straßen und kostenlosen Parkplätzen sei mancherorts etwas gewonnen. Außerdem müsse die Staatsregierung das Landesentwicklungsprogramm überarbeiten; die Gemeinden dürften nicht mehr so viel Spielraum haben, um Gewerbegebiete auszuweisen.

Klotz parkt in Bad Reichenhall. Die Innenstadt ist gut besucht, den Touristen sei Dank. Durch die Straßen ziehen sich künstliche Bäche und Blumenbeete. Fast mediterran. Klotz strahlt: So muss das sein. Aber es gibt einen Schönheitsfehler. In einer Nebenstraße stehen Läden leer. Klotz sagt, vor anderthalb Jahren habe außerhalb ein Fachmarktzentrum auf-, kurz danach ein paar Unternehmer zugemacht. "Ein Fehler kann sofort 50 Jahre Stadtentwicklung kaputt machen."

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SZ vom 02.10.2017/axi
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