Geldanlage: Die Corona-Folgen für Immobilienfonds

Geld in offene Immobilienfonds zu stecken, verspricht selbst in Zeiten niedriger Zinsen stabile Renditen. Doch die Krise hinterlässt Spuren.

Geld sicher anlegen und dabei Zinsen zu kassieren, ist derzeit schwierig. Gerade mal um die ein Prozent Zinsen sind derzeit für längere Festgeldanlagen bestenfalls drin. Offene Immobilienfonds, mit denen sich Privatanleger schon mit kleinen Beiträgen an Geschäfts- und Wohnimmobilien beteiligen können, sind deshalb seit Jahren gefragt. Mehr als 100 Milliarden Euro an Sparergeld steckt bereits in den Fonds, die stabile Renditen von meist zwei bis drei Prozent auch in Niedrigzins-Zeiten versprechen. Doch die Corona-Krise geht auch an den Publikumslieblingen nicht spurlos vorbei. Zumindest in diesem Jahr dürften die Renditen der Fonds zurückgehen. Das geht aus einer neuen Studie der Ratingagentur Scope in Berlin hervor. Was man für eine Anlage in den Immobilienfonds jetzt wissen sollte - ein Überblick.

Renditen werden 2020 sinken

Für die Analysten von Scope sind die offenen Immobilienfonds immer noch "ein Stabilitätsanker" in der Zeit der Pandemie - gemessen an den teilweise drastischen Verlusten an den Aktienmärkten im März. Denn die Renditen der 20 untersuchten Fonds blieben im ersten Quartal im Durchschnitt positiv. Scope rechnet aber damit, dass sich in diesem Jahr die Fondsrenditen nur noch in einer Bandbreite von 1,5 bis zwei Prozent bewegen - das ist etwas weniger als die von Scope befragten Fondsmanager selbst erwarten. Zwei Drittel von ihnen hoffen auf ein Plus von zwei bis 2,5 Prozent. Im vergangenen Jahr betrug die durchschnittliche Rendite dieser Fonds noch 3,1 Prozent ( Tabelle). "Es ist immer noch besser, bei diesen Fonds Geld anzulegen, als Erspartes zinslos auf Konten zu bunkern", sagt Sonja Knorr, Immobilienexpertin bei Scope und Mitautorin der Studie. Die Fonds seien aber nur für langfristig orientierte Anleger geeignet, denn den Ausgabeaufschlag, also die beim Kauf fällige Gebühr, müsse man sich "erst einmal verdienen".

Corona-Krise drückt auf Einnahmen

Warum die Renditen sinken dürften, liegt für die Analysten auf der Hand: "Zahlreiche Mieter streben Nachverhandlungen im Zuge der Covid-19-Krise an und setzen Mietpreissenkungen vor allem im stationären Einzelhandel durch. Dies hat Auswirkungen auf die Einnahmen der Fonds und langfristig auch auf die Bewertung der Objekte", heißt es in der Studie. Scope hat deshalb ein Dutzend der Fonds bei seiner Bewertung herabgestuft, darunter die vier Branchenriesen (Deka Immobilien Europa, Hausinvest, UniImmo Europa und UniImmo Deutschland)

Mieter wollen weniger zahlen

Leerstehende Immobilien bringen keine Mieterträge, sie verursachen auch zusätzliche Kosten etwa für Renovierungen. Scope achtet deshalb auf die Vermietungsquoten. Diese sind mit gut 96 Prozent im Jahr 2019 im Durchschnitt so hoch, dass sie sich bei vielen Fonds "kaum noch nennenswert steigern" lassen. Die Ratingagentur erwartet jedoch, dass die Vermietungsquoten mittelfristig eher sinken werden. 61 Prozent des Anlegergelds steckt etwa in Büro-Immobilien. Scope rechnet jedoch wegen der Corona-Krise mit einem Personalabbau bei Bürojobs und "einen verstärkten Trend zum Home Office".

Auf die Top-Bürostandorte werde sich dies nicht negativ auswirken. Das Risiko steigender Leerstände sehen die Experten der Ratingagentur allerdings bei Immobilien in weniger attraktiven Lagen. Bei Einzelhandels-Objekten werden sich laut Scope die Folgen der Pandemie stärker auswirken; etwa ein Viertel des Portfolios der Fonds steckt in solchen Immobilien. "Vor allem Shopping-Center müssen damit rechnen, dass Mieter Preisnachlässe durchsetzen und es zu höher als ursprünglich prognostizierten Mieterausfällen kommt", heißt es in der Studie. Gerechnet wird infolge des wachsenden Online-Handels mit einer "sinkenden Flächennachfrage vor allem im Textil-Segment". Die Fondsmanager müssten sich auch auf "vermehrte Mieterinsolvenzen" einstellen. Auch bei Hotels seien Einbußen wegen Mietstundungen wahrscheinlich. Diese dürften aber "nicht dauerhaft sein", da sich die Lage spätestens 2022 in der Hotel- und Tourismusbranche wieder normalisieren werde.

Kunden ziehen kaum Geld ab

Manche Anleger fragen sich, ob offene Immobilienfonds in Folge der Corona-Krise erneut in Zahlungsschwierigkeiten kommen könnten. Der Grund: Nach dem Jahr 2000 hatten viele der Fonds Immobilien teuer eingekauft, mussten diese aber in der Finanzkrise 2008/2009 mit teils milliardenschweren Verlusten schnell verkaufen, um Anleger auszahlen zu können, die ihre Fondsanteile loswerden wollten. 18 Fonds mussten damals wegen Liquiditätsmangel geschlossen und später abgewickelt werden. Die Scope-Analystin Knorr glaubt aber nicht, dass es jetzt erneut zu solchen Verwerfungen kommt, nicht nur, weil die Fonds über ausreichend liquide Mittel von durchschnittlich knapp 20 Prozent des Fondsvermögens verfügen. Die Anleger versuchen auch nicht, in großem Stil Geld aus den Fonds zu ziehen. Zwar gingen nach Ausbruch der Pandemie die Mittelzuflüsse in die Fonds vorübergehend zurück. Aber unterm Strich floss auch in diesem Jahr bislang mehr Geld herein als heraus. "Außerdem zeigen die gesetzlichen Auflagen Wirkung", sagt Knorr. So müssen Neuanleger seit 2013 ihre Anteile mindestens zwei Jahre halten. Wer Anteile verkaufen will, ist an eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten gebunden. Das soll Kunden auch davon abhalten, die Immobilienfonds zum Parken großer Geldbeträge zu missbrauchen.

Viele Angebote sind beschränkt

Viele der Fonds müssen mittlerweile darauf achten darauf, nicht zu viel Anlegergeld einzusammeln. Denn finden sich keine geeigneten Investitionsobjekte, müssen sie das Geld als Tages- und Termingeld anlegen, kassieren dafür aber keine oder kaum Zinsen, was wiederum an der Rendite zehrt. Große Anbieter wie die Deka Immobilien (Sparkassen) oder Union Investment (Volks- und Raiffeisenbanken) geben deshalb nur bestimmte Kontingente in den Vertrieb. Andere Fonds wie der Wertgrund Wohnselect D oder der Focus Wohnen Deutschland arbeiten mit sogenannten Cash-Call-Verfahren und nehmen lediglich dann neue Mittel an, wenn Objektankäufe unmittelbar bevorstehen, was im Moment nicht mehr der Fall ist. Von diesen Angeboten können Anleger aber nur profitieren, wenn sie sich rechtzeitig für das Verfahren angemeldet haben und dann dabei auch zum Zug kommen. So arbeiten derzeit zehn der untersuchten 20 Fonds laut Scope mit Kontingenten und sind damit nur eingeschränkt für Anleger verfügbar.

Manager entdecken Wohnimmobilien

Die Fonds investieren verstärkt in Deutschland und weniger in den USA. Zunehmend gefragt sind dabei Wohnimmobilien. Im vergangenen Jahr flossen 17 Prozent der gesamten Investitionssumme in Wohnimmobilien. 2018 waren es nur 0,4 Prozent. Besonders beliebt sind bei den Fondsmanagern neuerdings Wohnungen für Studenten, während Einzelhandels- und Hotelimmobilien "erheblich an Attraktivität eingebüßt" hätten, heißt es in der Studie. "Man wartet auf die Schnäppchen, findet sie aber nicht so richtig", sagt die Expertin Knorr. Das liege auch daran, dass keiner gute und ertragreiche Immobilien verkaufe, der sie nicht unbedingt verkaufen müsse. Trotzdem wird es immer wieder neue Fonds geben. Allein in den vergangenen drei Jahren wurden neun neue Immobilienfonds auf den Markt geworfen - Anleger, die mehr aus ihrem Geld machen wollen, gibt es ja genug.