Süddeutsche Zeitung

Wohnungsmarkt:In München kann man nicht mehr "einfach" wohnen

  • Die Mietpreise in München steigen erneut um durchschnittlich knapp fünf Prozent.
  • Jetzt hat die Stadt sogar die günstigste Kategorie "einfache Lage" aus dem Mietspiegel gestrichen.
  • In der Stadtmitte gibt es dafür neuerdings die gehobene Preisklasse "zentrale gute Lage".

Von Dominik Hutter

48 haben sie noch gefunden: Wohnungen, in denen es entweder kein richtiges Bad, keine Heizung oder aber keine Warmwasserversorgung gibt. 18 davon erfüllen sogar zwei dieser Kriterien. Statistisch relevant aber ist das nicht mehr, und da es inzwischen selbst in abgelegenen Quartieren wie Ludwigsfeld oder dem nördlichen Allach keine Schnäppchen-Wohnungen mehr gibt, haben die Ersteller des neuen Mietspiegels erstmals die "einfache Lage" aus dem Stadtplan gestrichen. Nun ist die "durchschnittliche Lage" die preisgünstigste Kategorie für eine neue Wohnadresse. Zu finden ist sie beispielsweise in Giesing, aber auch in Berg am Laim, Moosach, Freimann, Harthof oder Milbertshofen.

Es hat sich einiges geändert im Mietspiegel 2017. Die Münchner Durchschnittsmiete liegt nun bei 11,23 Euro pro Quadratmeter (kalt), das sind 4,7 Prozent mehr als im 2015 veröffentlichten Vorgängerwerk.

Der Wert ist allerdings mit Vorsicht zu genießen. Denn die Spanne der Mietpreise ist breit, viele Münchner zahlen deutlich mehr (manche allerdings auch deutlich weniger). Zudem bildet der Mietspiegel die Vergangenheit ab: Berücksichtigt wurden darin nur Mietverträge, die zwischen 2012 und 2015 neu abgeschlossen oder verändert wurden.

Verändert bedeutet zumeist: Es hat in diesem Zeitraum eine Mieterhöhung gegeben. Wer aktuell eine Wohnung sucht, muss sich auf deutlich höhere Kosten einstellen. Das Wohnungsmarktbarometer der Stadt kommt für die Neuvermietung einer 60 bis 80 Quadratmeter großen Wohnung auf 14,70 bis 15,84 Euro, bei einem Erstbezug sind es gar 17,94 bis 18,56 Euro pro Quadratmeter. Auf der anderen Seite gibt es zahlreiche preisgünstige Altverträge, die im Mietspiegel keine Rolle spielen, weil sie in der Vier-Jahres-Spanne nicht verändert wurden.

Die Bedeutung des Mietspiegels ist nicht zu unterschätzen: Das Zahlenwerk, das laut Sozialreferat nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wurde, bildet mit der ortsüblichen Vergleichsmiete eine verbindliche Obergrenze für Mieterhöhungen ab. Seit Inkrafttreten der Mietpreisbremse im August 2015 dürfen auch Wiedervermietungen den Wert aus dem Mietspiegel nur um maximal zehn Prozent überschreiten.

Milbertshofen ist wohl doch nur "durchschnittliche Lage"

Eines der wichtigsten Kriterien für die Höhe der Miete ist nach wie vor die Lage der Wohnung. Seit 2015 unterscheidet das Sozialreferat bei den Berechnungskriterien für die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen Zentrumsnähe und äußeren Stadtbezirken - die Daten aus den Mieterbefragungen machten diese Differenzierung zwingend erforderlich.

Damals wie heute ist München in sechs Wohnlage-Kategorien unterteilt: Für 2017 ist zwar die "einfache Lage" weggefallen, dafür wurde im Stadtzentrum die "zentrale gute Lage" neu aufgenommen. Zu dieser neuen Gruppe zählen Westschwabing, die Maxvorstadt sowie das Gärtnerplatz- und Glockenbachviertel. Deren Bewohner zählen zu den Gewinnern des aktuellen Mietspiegels - sofern sie Mieter sind. Denn bislang zählten sie zur teuersten Kategorie ("zentrale beste Lage"), das lässt ihren Vermietern einen größeren Spielraum für Mieterhöhungen.

Auch Mieter in Milbertshofen können sich freuen: Das Viertel nördlich des Petuelrings galt bislang als "zentrale durchschnittliche Lage", was bei der Berechnung der Ortsmiete einen Aufschlag ermöglichte. Bei den jüngsten Befragungen hat sich herausgestellt, dass es sich wohl doch nur um eine "durchschnittliche Lage" handelt, der Zentrumsbonus fällt also weg. Der Aufschlag für die Wohnlage liegt nun bei Null.

Weniger gut haben es die Mieter in Haidhausen und der Au erwischt. Ihre Viertel sind von der "guten Lage" in eine "zentrale gute Lage" gerutscht, das Mietniveau ist dort also ähnlich hoch wie in Schwabing und der Maxvorstadt. Ähnlich sieht es in Teilen der Schwanthalerhöhe aus: In den Blöcken rund um Tulbeck- und Gollierstraße werden nun Zentrumsmieten verlangt. Bislang begann die teurere Kategorie erst östlich der Theresienhöhe.

Die höchsten Mieten in München werden in der Altstadt, im Lehel, im westlichen Bogenhausen, Altschwabing sowie in der östlichen Maxvorstadt (rund um die Kaulbachstraße) verlangt ("zentrale beste Lage"). Es folgen dezentraler gelegene Nobelviertel wie Nymphenburg, Solln und Harlaching sowie Teile von Bogenhausen, Obermenzing und Pasing.

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SZ vom 09.03.2017/sim
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