Wohnungsbau: Was sich bei der "Sobon" ändern soll

Die Sozialgerechte Bodennutzung ist ein Schlüsselinstrument für die Steuerung des Wohnungsbaus durch die Politik - ein Überblick.

Was war das Ziel der Reform der "Sozialgerechten Bodennutzung" (Sobon)?

Die letzte Sobon-Novelle ist zwar erst vier Jahre her, was für die langfristig planende Immobilienbranche einem Wimpernschlag gleichkommt. Aber angesichts der unvermindert steigenden Miet- und Kaufpreise für Wohnraum hielt die 2020 an die Stadtregierung gekommene grün-rote Koalition hielt die 2017 verabschiedeten Regeln zur Abschöpfung von Planungsgewinnen aus neu geschaffenem Baurecht schon für nicht mehr zeitgemäß. OB Dieter Reiter (SPD) erklärte die Sobon-Reform zu einem seiner wichtigsten Projekte. Im Koalitionsvertrag hielten Grüne/Rosa Liste und SPD/Volt das Ziel fest, dass Investoren 50 Prozent des Grundstücks an die Stadt abtreten müssen, die dort über ihre Wohnungsbaugesellschaften GWG und Gewofag oder über Genossenschaften günstigen Wohnraum schaffen würde.

Wie liefen die Verhandlungen?

Mit einer Zwangsabtretung von 50 Prozent wäre die Stadt vermutlich nicht durchgekommen. Dagegen hätte die Immobilienwirtschaft sicher geklagt und gute Erfolgsaussichten gehabt. Es ging also darum, das politisch hoch gehängte Ziel - nämlich der Immobilienwirtschaft deutlich mehr abknöpfen - zu erreichen und gleichzeitig einen Konsens zumindest mit einem großen Teil der Investoren zu erreichen. Zusätzlich kompliziert wurde die Sache dadurch, dass die Branche der Wohnungsbauer deutlich uneinheitlicher ist als früher: Es gibt weiter die klassischen Bauträger, die Wohnungen bauen, um sie dann zu verkaufen.

Es gibt aber zunehmend große Akteure, die die Strategie verfolgen, Wohnungen zur Vermietung im Bestand zu halten. So entwickelte das Planungsreferat unter Federführung seiner stellvertretenden Leiterin Jacqueline Charlier das bundesweit bisher einzigartige "Baukasten"-Modell, mit dem Investoren selbst die Planung lenken können - allerdings nur innerhalb der gegenüber 2017 deutlich verschärften Vorgaben der Stadt. Im Baukasten-Modell gibt es Punkte nach dem Prinzip "je härter die Regulierung, desto mehr Punkte". Insgesamt muss das Projekt auf 100 Punkte kommen, dann ist die Stadt bereit, dem Investor das Baurecht zu geben.

Was wurde aus dem 50-Prozent-Ziel?

Es ist als eine Möglichkeit erhalten geblieben. Das "Grundmodell" der neuen Sobon sieht vor, dass künftig 60 Prozent geförderten oder preisgedämpften Wohnraums entstehen müssen (bisher 40), dass diese Bindung 40 Jahre gilt (bisher 25) und - was neu ist -, dass 80 Prozent Mietwohnungen bleiben müssen. Das ist ein Weg, um auf 100 Punkte zu kommen. Ein Investor kann aber auch 50 Prozent Eigentumswohnungen bauen, dafür muss er aber einen "Sonder-Baustein" erfüllen, nämlich den Verkauf von 50 Prozent der Fläche an die Stadt München, und zwar zu vorab festgelegten Preisen, die weit unter Marktwert liegen.

Welche Rolle spielen Genossenschaften?

Erstmals kommen sie überhaupt bei der Sobon vor. Mit einem weiteren "Sonder-Baustein" kann der Investor Punkte sammeln, in dem er einen Teil des Baurechts an Genossenschaften verkauft, für 30 Prozent etwa gibt es 15 Punkte.