Regionaler Vergleich: Wohnungspreise im Landkreis Ebersberg steigen am stärksten

Nirgendwo sonst in den Landkreisen der Region München steigen die Kaufpreise so sehr an. Günstiger sieht es bei Immobilien aus.

Siebeneinhalb Prozent Rendite in einem halben Jahr, das klingt nicht nur in Zeiten von Niedrigzinsen nach einem fast schon verdächtig guten Geschäft. Gemacht hat es, wer in der Kreisstadt eine Eigentumswohnung besitzt: Laut aktuellen Zahlen des Marktforschungsinstituts des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) sind die Preise für Wohnungen zwischen Frühjahr und Herbst 2018 um durchschnittlich 7,4 Prozent gestiegen. Damit ist Ebersberg Spitzenreiter unter den Kreisstädten der Region. Nur in der Landeshauptstadt stiegen die Preise für Wohnungen mit 7,8 Prozent noch schneller.

Überhaupt gab es in Ebersberg 2018 einen beachtlichen Preissprung bei Immobilien. Besonders gefragt sind neben Wohnungen, die derzeit zwischen 3460 und 5590 Euro pro Quadratmeter kosten, offenbar Reihenhäuser mit "einfachen Wohnwert". Sie verteuerten sich um rund acht Prozent auf durchschnittlich 520 000 Euro. Etwas geringer fiel der Zuwachs bei Top-Reihenhäusern aus, sie kosteten Ende 2018 in Ebersberg durchschnittlich 710 000 Euro, dreieinhalb Prozent mehr als Anfang vergangenen Jahres.

Das Reihenhaus ist auch anderswo im Landkreis ein nachgefragtes - und immer teureres - Gut. Rekordhalter ist Kirchseeon: "Einfacher Wohnwert" verteuerte sich 2018 auf 570 000 Euro, was einem Plus von 14 Prozent entspricht. Eine ähnliche Entwicklung ist überall entlang der S 4 - hier liegt der Schwerpunkt der Studie - zu verzeichnen.

Größten Anstieg 2018 bei Wohnungen mit "mittlerem Wohnwert" in Zorneding

So kosteten einfache Reihenhäuser Ende 2018 in Grafing durchschnittlich 560 000, in Zorneding 630 000 Euro pro Stück, 9,8 beziehungsweise 8,6 Prozent mehr als ein halbes Jahr zuvor. In Vaterstetten waren vor allem neue Reihenhäuser nachgefragt, die Preise stiegen um rund zehn Prozent auf 775 000 bis 865 000 Euro. Bei älteren Reihenhäusern gab es eine Preissteigerung um rund fünf Prozent, die Spanne reicht nun je nach Lage und Ausstattung von 643 000 bis 793 000 Euro.

Dafür gibt es anderswo im Landkreis schon freistehende Einfamilienhäuser, etwa in der Kreisstadt. Dort kosten die günstigsten im Schnitt 608 000 Euro, für Top-Lage und Ausstattung zahlt man 863 000 Euro. Die größte Preisdifferenz gibt es in Kirchseeon, wo die günstigsten Einfamilienhäuser für 550 000, die teuersten für eine Million Euro zu haben sind. Doppelt so viel kostet inzwischen ein Einfamilienhaus in Top-Lage in Vaterstetten, mindestens aber 850 000 Euro muss dort hinblättern, wer eine Immobilie zum Drumrumgehen kaufen möchte.

Besonders viele möchten dies offenbar in Grafing, hier stiegen die Preise für freistehende Einfamilienhäuser 2018 um bis zu zehn Prozent und lagen im Herbst bei 690 000 bis 1,1 Millionen Euro. Die größte Teuerung bei Wohnungen mit "mittlerem Wohnwert" gab es vergangenes Jahr in Zorneding; im Schnitt 18,9 Prozent von 3700 auf 4400 Euro pro Quadratmeter. Damit hat Zorneding die teuersten Wohnungen in diesem Segment, noch vor Vaterstetten, wo solche Immobilien durchschnittlich 4300 Euro pro Quadratmeter kosteten.

Dennoch bleibt die größte auch die teuerste Landkreisgemeinde, dort wohnt man fast schon so teuer, wie in München. Wer in Vaterstetten ein Reihenhaus kauft, zahlt zwischen 85 und 87 Prozent dessen, was in der Landeshauptstadt fällig wäre. Bei Doppelhäusern sind es zwischen 76 und 84 Prozent, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser liegen bei zwei Dritteln des Münchner Niveaus. Doch die übrigen S-Bahn-Kommunen holen auf: So kosten Reihenhäuser von Ebersberg bis Zorneding zwischen 71 und 82 Prozent dessen, was in München zu zahlen wäre. Etwas günstiger sind Wohnungen - rund 60 Prozent der Münchner Preise zahlt man dafür im Durchschnitt sowohl in Zorneding, Kirchseeon, Grafing und Ebersberg.

Deutlich unter dem Münchner Niveau liegen die Ebersberger Baulandpreise

Sehr deutlich unter dem Münchner Niveau liegen die Baulandpreise im Landkreis. Selbst in Vaterstetten, wo man bis zu 1500 Euro für Grundstücke für Einfamilienhäuser und 1950 Euro für solche für Geschosswohnungsbau zahlt, liegt man damit nur bei 50 beziehungsweise 55 Prozent dessen, was man in München hinlegen muss.

In Ebersberg sind es mit 1050 beziehungsweise 1190 Euro pro Quadratmeter sogar nur rund ein Drittel. Doch die Preise ziehen an, und zwar um so stärker, je weiter man sich von München entfernt: Waren es in Vaterstetten rund sechs Prozent bei Grundstücken für Einfamilienhäuser und drei bei Grundstücken für Mehrfamilienhäusern, errechnete sich in Ebersberg eine Preissteigerung von 7,5 beziehungsweise sogar neun Prozent.

Auf die Mieten scheint der Preisanstieg bislang nur vereinzelt durchzuschlagen. Kaum betroffen ist, wer in einer Wohnung lebt, zwischen Frühjahr und Herbst 2018 gab es in allen untersuchten fünf Kommunen nahezu keinen Anstieg - Ausnahme sind erstmals bezogene Neubauten in Grafing und Vaterstetten, sie verteuerten sich im Schnitt um 2,5 Prozent. Am günstigsten sind einfache Wohnungen in Kirchseeon mit 8,50 Euro, am teuersten wohnt es sich in Vaterstettener Top-Lage mit 16,30 Euro pro Monat und Quadratmeter.

Bei den Hausmieten kommt am besten weg, wer ein einfaches Reihenhaus in der Kreisstadt bewohnt, dafür werden rund 1500 Euro im Monat fällig. Ein halbes Doppelhaus in Vaterstetten kostet schon durchschnittlich 2400 Euro. Allerdings ist in diesem Segment der Preisanstieg schon deutlicher: Spitzenreiter ist auch hier das Reihenhaus, die Mieten stiegen im Schnitt um zwei Prozent in Ebersberg, 4,5 in Grafing und um fast sechs Prozent in Kirchseeon.