Sozialer Wohnungsbau: Mehr ist nicht genug

Die Zahl der neu gebauten Sozialwohnungen ist gestiegen. Doch das reicht nicht, um die Märkte zu entspannen

Kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften haben im vergangenen Jahr deutlich mehr Sozialwohnungen gebaut. Im Vergleich zum Vorjahr betrage das Plus bei den Fertigstellungen 17 Prozent, berichtet der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW). Um die angespannten Märkte zu entlasten, reiche der Anstieg im Neubau aber längst nicht aus, sagt VdW-Direktor Xaver Kroner. "Wir bräuchten viel, viel mehr".

Im VdW Bayern sind knapp 460 sozial orientierte Wohnungsunternehmen organisiert, also vor allem Genossenschaften und kommunale Gesellschaften. Sie haben den Angaben zufolge im vergangenen Jahr insgesamt 2436 Wohnungen fertiggestellt, darunter 1780 Sozialwohnungen. Im Vergleich zu den Menschen, die eine günstige Bleibe suchen, fällt die Zahl allerdings eher klein aus. Denn die Wartelisten für Sozialwohnungen in vielen bayerischen Städten sind lang und werden immer länger: So gibt es in München laut VdW derzeit 12 500, in Nürnberg 8000 und in Augsburg 4000 Anwärter. Betroffen sind aber nicht nur die großen Ballungszentren. "Neu ist, dass inzwischen auch in vielen Klein- und Mittelstädten bezahlbare Wohnungen fehlen", berichtet Kroner. In Bamberg warten zum Beispiel 800 Haushalte auf eine Sozialwohnung, in Neu-Ulm 500, in Passau 400 und in Dachau etwa 360 Haushalte.

Zwar wird in Bayern seit einigen Jahren wieder mehr gebaut. "Doch das meiste davon sind Eigentumswohnungen", sagt Kroner. Kommunale Unternehmen und Genossenschaften seien vielerorts die einzigen, die überhaupt noch Mietwohnungen im mittleren und unteren Preissegment bauen. "Wir brauchen dringend weitere Akteure, die sich im Mietwohnungsbau engagieren", fordert der Verbandsdirektor. Das ginge aber nur, wenn sich die politischen Rahmenbedingungen deutlich verbesserten. Nach Ansicht der Immobilienwirtschaft ist aber eher das Gegenteil der Fall.

Die Branche fühlt sich vor allem von der Bundesregierung allein gelassen. Diese mache das Bauen immer komplizierter und teurer, gleichzeitig solle man günstige Wohnungen bauen. "Das passt nicht zusammen", sagt Kroner, "die dramatische Situation auf den Wohnungsmärkten in Bayern scheint in Berlin noch nicht angekommen zu sein." Hauptkritikpunkt sind vor allem die immer weiter verschärften energetischen Anforderungen, die in der Energieeinsparverordnung festgelegt sind. "Eine Wohnung muss heute ganz anders aussehen als vor 20 Jahren", sagt Kroner. Teurer machen den Neubau zum Beispiel dicke Spezialziegel für eine gute Dämmung, dreifach verglaste Fenster oder die automatische Lüftung, die nötig ist, um Schimmel zu vermeiden. Die Wohnungsunternehmen seien für sparsame Häuser, beteuert Kroner. Eine weitere Verschärfung der Anforderungen aber hätte kaum einen Nutzen und sei extrem teuer. "Das ist purer Fanatismus", sagt der Verbandsdirektor, "so können wir nicht weiterarbeiten."

Enttäuscht sind die Wohnungsunternehmen auch vom "Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen". Mit viel Aufwand und in vielen Sitzungen hatten Politik, Wirtschaft, Immobilien- und Verbraucherverbände unter Federführung des Bundesbauministeriums Vorschläge erarbeitet, wie Wohnungen schneller und günstiger gebaut werden können. So sollen Normen auf den Prüfstand gestellt, Grundstücke verbilligt abgegeben, Standards neu formuliert und Verordnungen weniger starr gehandhabt werden. "Bisher zeigt das Bündnis aber noch überhaupt keine Wirkung", kritisiert Kroner.

Welche Wirkung das neue Programm der bayerischen Staatsregierung haben wird, lässt sich nicht absehen. Sie hatte im Herbst angekündigt, mit dem "Wohnungspakt Bayern" den Neubau anzukurbeln. Seit 1. Januar 2016 gibt es dafür neue Fördermittel, etwa 2,6 Milliarden Euro. Der Zeitplan dürfte nach Einschätzung der Unternehmen aber kaum zu halten sein. Die anvisierte Zahl von 28 000 neuen Mietwohnungen bis zum Jahr 2019 hält Kroner allein wegen der langen Planungszeiten für "nicht realisierbar".

Trotz verstärkten Neubaus nimmt die Anzahl der Sozialwohnungen in Bayern deutlich ab. Die im VdW organisierten Wohnungsunternehmen und Genossenschaften hatten 2015 nur noch knapp 108 000 Sozialwohnungen in ihren Beständen - zehn Jahre zuvor waren es gut 150 000. Das liegt daran, dass die Sozialbindung nach einer bestimmten Zeit erlischt, Vermieter die Wohnung dann also frei vermieten können. Insgesamt sind nach Angaben des Förderinstituts BayernLabo im vergangenen Jahr fast 8700 Wohnungen aus der Sozialbindung gefallen. Aber auch wenn die Sozialbindung wegfällt, heißt das nicht, dass der Vermieter automatisch die Miete deutlich erhöht. Die sozial orientierten Unternehmen reizen die mögliche Spanne bei weitem nicht aus. Sie verlangten laut VdW im vergangenen Jahr im Mittel 5,64 Euro pro Quadratmeter, etwa vier Euro weniger als im gesamten Durchschnitt. Gut für Mieter: Fast alle kommunalen Unternehmen und die meisten Genossenschaften planen laut einer Umfrage, bis 2019 noch mehr in den Neubau zu investieren.