Süddeutsche Zeitung

Wohnen:Mieten steigen selbst in kleinen Orten rasant

  • Die Preise für Neuvertragsmieten sind für alte und neu gebaute Wohnungen mit mittlerem Wohnwert in fast allen Städteklassen schneller gestiegen als 2017.
  • Die Mieten für Wohnungen mit gutem Wohnwert steigen hingegen nicht mehr so stark wie im Vorjahr.
  • Das zeigt der jährliche Wohnpreisspiegel des Immobilienverbands Deutschland, der Neumieten in 380 Städten verglichen hat.

Von Thomas Öchsner

Wenn es um Wohnungsnot und bezahlbaren Wohnraum geht, denkt man sofort an München, Berlin, Stuttgart oder Frankfurt am Main. Dort haben sich nach dem Ende der Finanzkrise seit 2010 die Mietpreise besonders stark erhöht. Doch nun verändert sich das Bild: Während in Deutschlands Metropolen die Mieten für neu abgeschlossene Verträge teilweise nicht mehr ganz so stark zulegen, gibt es in vielen Klein- und Mittelstädten einen rasanten Preisanstieg.

Das Leben dort sei "deutlich teurer geworden", sagt Jürgen Schick, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). In Kommunen mit bis zu 50 000 Einwohnern sei ein "Nachholeffekt" und ein "deutlicher Preissprung nach oben" zu beobachten.

Es geht um Städte wie Aue in Sachsen oder Sulzbach im Saarland mit 10 000 bis 20 000 Einwohnern. In solchen Städten sind laut IVD die Nettokaltmieten für Wohnungen mit mittlerer Lage und Ausstattung binnen eines Jahres im Durchschnitt um zehn Prozent auf durchschnittlich 5,69 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Oder um Städte mit 20 000 bis 50 000 Einwohnern wie Sprockhövel in Nordrhein-Westfalen oder Sindelfingen in Baden-Württemberg. In solchen Mittelstädten betrug das Plus für Wohnungen derselben Kategorie durchschnittlich mehr als sieben Prozent, bei einem Preis 6,27 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In den Top-7-Städten (Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart) betrug der Anstieg 4,3 Prozent, bei einem Durchschnittspreis von 10,50 Euro.

Immer weniger Menschen schaffen es, die hohen Mieten aufzubringen

Der IVD vertritt Makler, Sachverständige und Wohnungsverwalter, die etwa 3,5 Millionen Wohnungen in Deutschland betreuen. Auf ihren Angaben beruhen die Daten in dem Preisspiegel, für den der IVD Mietverträge berücksichtigte, die von April bis Ende September abgeschlossen wurden.

Für diesen Zeitraum wurden die Neumieten für alte und neue Wohnungen, nicht aber für Häuser in 380 Städten verglichen. Demnach sind die Preise für Neuvertragsmieten für alte und neu gebaute Wohnungen mit mittlerem Wohnwert in fast allen Städteklassen schneller gestiegen als 2017. Die Mieten für Wohnungen mit gutem Wohnwert (gute Wohnlage, bessere Qualität bei Ausstattung, Balkon) stiegen hingegen in den meisten Städteklassen nicht mehr so stark wie im Vorjahr.

Im gehobenen Neubausegment sieht Schick in den Metropolen mittlerweile eine "Beruhigung der Mietpreise". Vielen Zuzüglern auf Wohnungssuche nutzt das aber wenig. Die Mieten bleiben für sie unerschwinglich. Sie suchten deshalb Alternativen im Umland von Großstädten wie Hamburg oder Berlin oder bevorzugten qualitativ weniger gute Wohnungen in der Stadt, sagt der IVD-Präsident.

In Großstädten könnte langsam "das Ende der Fahnenstange erreicht werden"

Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, hält die Zahlen des Immobilienverbandes für nachvollziehbar. "Mieter aus den Ballungszentren weichen aus, die Nachfrage steigt, es gibt einen gewissen Nachholbedarf und in vielen Fällen gibt es keine Mietpreisbremse." In Großstädten wie München könnte bei den Mietpreisen langsam "das Ende der Fahnenstange erreicht werden. Immer weniger Nachfrager sind in der Lage, auf die mit Abstand teuersten Mieten in Deutschland weitere Aufschläge bei einer Wiedervermietung zu zahlen", sagt Ropertz.

Dieser Anstieg der Wohnkosten verstärkt die Ungleichheit in Deutschland, wie eine neue Untersuchung zeigt. Dabei haben Forscher der Berliner Humboldt-Universität und des University College in London die real verfügbaren Einkommen vor und nach Abzug der Wohnausgaben zwischen 1993 und 2013 verglichen. Demnach ist für das unterste Fünftel der Verdiener der Anteil ihrer Wohnungsausgaben von 27 Prozent auf fast 40 Prozent 20 Jahre später gestiegen.

Wer mehr fürs Wohnen ausgeben muss, kann kaum noch Geld sparen

Die obersten 20 Prozent der Einkommensbezieher mussten hingegen nur 16 statt 14 Prozent ihres verfügbaren Einkommens ausgeben, um die Ausgaben fürs Wohnen zu begleichen. Die Wissenschaftler begründen dies vor allem damit, dass die Mieten stärker gestiegen sind als die Kosten für selbst genutzten Wohnraum.

Eigentümer, die bei den oberen Einkommen stärker vertreten sind, hätten von den gesunkenen Hypothekenzinsen profitiert. Dies wirke sich in Deutschland besonders stark aus, da Geringverdiener hierzulande nur selten eigene vier Wände besäßen. Hinzu kommen andere Gründe, wie der Zuzug in die teureren Städte und die steigende Zahl von Ein-Personen-Haushalten, für die das Wohnen in der Stadt überproportional viel vom Einkommen aufzehrt.

Die Forscher sehen diese Entwicklung mit Sorge. Wer mehr fürs Wohnen ausgeben müsse, könne weniger sparen und habe es schwerer, einen Kredit für den Kauf einer Wohnung zu bekommen. "Daher ist zu erwarten, dass die steigende Ungleichheit in der Ersparnisbildung zu höherer Vermögensungleichheit in der Zukunft führt", sagt Professor Bernd Fitzenberger von der Humboldt-Universität.

Helfen würden niedrigere Mieten. Doch IVD-Präsident Schick sieht weiter "einen Mangel an bezahlbaren Wohnraum". Der Wohnungsbau komme "der Nachfrage noch immer nicht hinterher". Nötig sei mehr Bauland zu schaffen. Dabei sollten Bund, Länder und Kommunen auch an die Flächen mit möglichen Umwelt-Altlasten etwa von früheren Fabriken denken. Schick fordert ein neues Förderprogramm, um diese Flächen zu sanieren und darauf Wohnraum entstehen zu lassen. Allein in Deutschlands Großstädten gebe es 200 000 solcher brach liegender Flächen, teilweise sogar in besten Lagen - wie in Berlin Mitte, in der Nähe des Kanzleramts.

Bestens informiert mit SZ Plus – 4 Wochen kostenlos zur Probe lesen. Jetzt bestellen unter: www.sz.de/szplus-testen

URL:
www.sz.de/1.4180064
Copyright:
Süddeutsche Zeitung Digitale Medien GmbH / Süddeutsche Zeitung GmbH
Quelle:
SZ vom 23.10.2018/hgn
Jegliche Veröffentlichung und nicht-private Nutzung exklusiv über Süddeutsche Zeitung Content. Bitte senden Sie Ihre Nutzungsanfrage an syndication@sueddeutsche.de.