Mietwohnungen: Mieten, bürgen und leihen

Bei der Kaution lässt sich sparen. Doch welche Art ist die günstigste?

"Denken Sie vor der Schlüsselübergabe an die erste Miete und die Kaution." Wahrscheinlich einer der häufigsten Sätze nach dem Unterschreiben eines Mietvertrages. Denn kein Vermieter oder Makler rückt die Schlüssel raus, ohne vorher eine Sicherheit bekommen zu haben. Klassische Formen dabei sind die Barkaution und Konten oder Sparbücher, die dem Vermieter verpfändet werden. Allerdings hat sich die Mietsicherheit verändert.

Zum einen schreibt die jüngste Zinsentscheidung der Europäischen Zentralbank auf absehbare Zeit die niedrigen Zinsen fest. Für klassische Sparer ein Schrecken, aber für Kreditnehmer eine Freude, denn die Kosten des Geldleihens sinken. Im Fall der bisher hypothetischen negativen Kreditzinsen würden aus den Kosten sogar Erlöse. Die KfW-Bank prüft diese Möglichkeit bereits für ihre Förderkredite. Unklar ist jedoch, ob Geschäftsbanken mitziehen.

Gleichzeitig sorgen steigende Mieten für immer höhere Kautionssummen. Gesetzlich sind diese zwar beim Dreifachen der monatlichen Kaltmiete gedeckelt, aber in deutschen Großstädten sind zehn Euro je Quadratmeter (Neuvermietungen über 20 Euro) keine Seltenheit. So gehen die Kautionen schnell in die Tausende. Um sich in Zeiten von Strafzinsen nicht mit geparktem Geld zu belasten, bieten viele Banken seit Jahren sogenannte Mietbürgschaften an. Dabei handelt es sich um eine Versicherung. Der Versicherer wird zum Bürgen für die Kautionssumme, im Gegenzug zahlen die Mieter jährlich einen festen Prozentsatz (derzeit etwa fünf Prozent oder einen Mindestbetrag). Im Schadens- oder Zahlungsfall muss der Vermieter dem Versicherer gegenüber erst seinen Anspruch belegen. Dafür gilt es Schadensprotokolle, Kostennachweise und ähnliche Dokumente einzureichen. Wegen diesem Mehraufwand muss der Vermieter die Mietbürgschaft auch nicht akzeptieren und kann auf den klassischen Kautionsformen bestehen.

Selbst die Mieter haben nur einen geringen Vorteil. Im Schadensfall haftet der Mieter immer noch selbst und muss dem Versicherer die Schadensumme erstatten. Die Mietbürgschaft befreit ihn nur davon, die Kautionssumme aus seinem Vermögen zu stellen. Bei anderen Formen der Kaution ist dies der entscheidende Nachteil: Es braucht das Geld. Wer es nicht hat, muss es sich leihen. Das kostet wenigstens Zinsen. Wer das Geld hat, bindet es für die Mietkaution. Neue Möbel kaufen oder Renditen erwirtschaften lässt sich damit nicht mehr. Wer das Geld für die Mietkaution hat, legt es besser an, in einen ETF zum Beispiel. Dort erwirtschaftet es Zinsen. Es wäre am teuersten, darauf zu verzichten. Mit jährlichen Kosten von um die fünf Prozent sind die Mietbürgschaften der Versicherungen die zweitteuerste Variante. Der Vorteil, dass kein eigenes Geld benötigt wird, bietet sich zur kurzfristigen Überbrückung an, bis man die Summe für die Kaution selbst zusammen hat. Dafür empfiehlt sich ein Kredit. Bei den aktuellen Null- und Niedrigzinsen gibt es Wohnkredite bei Banken mit Effektivzinsen ab 2,5 Prozent.

Bei der Mietbürgschaft gibt es im Gegensatz zu den Formen der Kaution, bei denen tatsächlich Geld an den Vermieter fließt, keine Zinsen. Bei der aktuellen Zinslage macht das keinen Unterschied, da der Vermieter das Geld laut Gesetz zum Sparbuchzins anlegen muss. Aktuell ebenfalls fast null Prozent. Spannend wird es dann wieder im bisher hypothetischen Fall von negativen Zinsen. Diese sind gesetzlich nicht geklärt. Die Kernfrage ist also, ob negative Zinsen zulasten des Mieters oder des Vermieters gehen. In der entsprechenden Rechtsnorm ist lediglich vorgeschrieben, dass die Kautionssummen zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist angelegt werden sollen. Das entspricht den Zinsen eines Sparbuches, die seit Jahren nahe null liegen. Erträge stünden, laut Gesetz, dem Mieter zu. Die Vermieter argumentieren deshalb: Wenn Zinserträge dem Mieter zustehen, dann auch negative "Erträge". Dann müsste der Mieter ein wegen negativer Zinsen geschrumpftes Kautionskonto wieder auffüllen. Doch es gibt keine Kautionspflicht. Da der Vermieter die Sicherheit im Mietvertrag festschreibt, seien Negativzinsen sein Geschäftsrisiko, halten mieter-freundliche Anwälte gegen.

Bisher gibt es allerdings weder Negativzinsen noch entsprechende Präzedenzfälle. Sollte der Fall eintreten, werden wahrscheinlich Gerichte darüber entscheiden müssen.