Gutachten und Sachverständige: Wie Sie den Wert einer Immobilie ermitteln

Das Haus scheint perfekt - doch ist der Kaufpreis nicht zu hoch? Wie viel eine Immobilie wirklich wert ist, können Laien nur schwer einschätzen. Worauf Käufer achten müssen.

Eine gute Verkehrsanbindung, ein großer Garten, die Dämmung erst kürzlich saniert - die Immobilie scheint ihr Geld wert zu sein. Doch bevor Interessenten ihre Unterschrift unter einen Kaufvertrag setzen, sollten sie den Wert noch einmal überprüfen. Denn ob für das Einfamilienhaus oder die großzügige Eigentumswohnung 350.000 Euro angemessen sind oder doch nur 300.000 Euro, lässt sich durch eine bloße Besichtigung schwer abschätzen.

Es gibt Immobilien, die relativ gut mit anderen vergleichbar sind: Bei einer Wohnung kann es sich zum Beispiel lohnen, die Nachbarn aus dem Haus zu fragen, wie viel sie pro Quadratmeter gezahlt haben, oder auf Immobilienportalen die Preise für ähnliche Objekte zu prüfen. Doch meist sind die Unterschiede, gerade bei Häusern, viel zu groß, um durch Vergleiche auf den Wert zu schließen.

Vor allem im Altbau können sich Mängel verstecken. Schlechte Isolierungen, veraltete Elektrik und Wasserleitungen oder mangelhafter Brandschutz lösen im Nachhinein manchmal einen hohen Investitionsbedarf aus. Auch der Energieverbrauch der Immobilie ist maßgeblich. Vor dem Kauf sollten sich Interessenten den Energiepass zeigen lassen. Er enthält Informationen über den Energiebedarf und -verbrauch der Immobilie und bietet so einen wichtigen Hinweis auf künftige Nebenkosten oder mittelfristig anstehende Modernisierungsmaßnahmen.

Immobilienmarktbericht vom Gutachterausschuss

Außerdem bieten die zuständigen Gutachterausschüsse nützliche Informationen: Der Gutachterausschuss München gibt zum Beispiel jährlich einen Immobilienmarktbericht mit aktuellen Preisentwicklungen und Marktendenzen heraus, der gegen Gebühr angefordert werden kann.

Je nach Bundesland sind die Gutachterausschüsse anders organisiert; alle Länder haben aber eine Webseite, auf der die einzelnen Ausschüsse und ihre Adressen aufgeführt sind (siehe Linktipps am Ende dieses Textes). Zudem gibt es jedes Jahr einen bundesweiten Immobilienmarktbericht, der über die Homepage des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse kostenpflichtig zu bekommen ist.

Verkehrswertgutachten im Voraus einplanen

Doch um den Wert eines Objektes wirklich genau zu ermitteln, ist der Käufer in der Regel auf die Beurteilung eines Sachverständigen angewiesen: "Für einen Laien ist es eigentlich nicht möglich, eine Immobilie komplett richtig zu bewerten. Man sollte das auf jeden Fall einen Fachmann klären lassen", sagt Alexander Wiech von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund. Wer einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragt, erhält unter anderem eine ausführliche Analyse zu Bauschäden und Investitionsbedarf. Am Ende des Gutachtens steht der Verkehrswert des Objektes. Das ist der Preis, den die Immobilie am Markt durchschnittlich erzielt.

1.500 bis 3.000 Euro muss man für ein schriftliches Verkehrswertgutachten einplanen und sich wegen der Termindichte bei den Gutachtern schon mindestens drei Monate vor dem Kauf darum kümmern. Falls die Zeit drängt, bleibt als Alternative die Beratung bei einem Sachverständigen. "Bei einer Beratung wird am Ende zwar kein fester Wert genannt, sondern nur überprüft, ob der vereinbarte Kaufpreis im Bereich des Üblichen liegt. Dafür fällt die Beratung aber auch weitaus günstiger aus", sagt Daniela Schaper, Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Abgerechnet wird hier nach Stunden, in der Regel liegt der Preis für eine Beratung zwischen 300 und 1.000 Euro. Auf der Website der Industrie- und Handelskammern gibt es eine bundesweite Datenbank, in der die Adressen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger aufgelistet sind. Auch wenn man für solch eine Prüfung einiges an Geld in die Hand nehmen muss - im Nachhinein rechnet sich das meist.

Linktipp:

Hier gelangen Sie direkt zu den Gutachterausschüssen in den einzelnen Bundesländern:

• Bayern • Baden-Württemberg • Berlin • Brandenburg • Bremen • Hamburg • Hessen • Mecklenburg-Vorpommern • Niedersachsen • Nordrhein-Westfalen • Rheinland-Pfalz • Saarland • Sachsen • Sachsen-Anhalt • Schleswig-Holstein • Thüringen