Mietspiegel: So entsteht der Münchner Mietspiegel

Im Grunde, so berichtet Tina Willamowius vom Sozialreferat, ist die Erstellung des Mietspiegels eine Aufgabe ohne Ende. Die Zahlen für 2017 sollen am Donnerstag den Sozialausschuss passieren, der Nachfolger für 2019 ist bereits in Vorbereitung. Denn das Verfahren ist aufwendig.

Die Daten werden von einem wissenschaftlichen Institut gesammelt und mit Hilfe der Universität ausgewertet. Dazu werden nach dem Zufallsprinzip Festnetznummern ausgewählt und Leute kontaktiert, mehr als 40 000 waren es für den Mietspiegel 2017. Die meisten davon kommen für ein persönlich geführtes Interview nicht in Frage - sei es, weil sie keine Mieter sind, weil sie in einer öffentlich geförderten Wohnung leben, weil sie in den vergangenen vier Jahren keine Mieterhöhung hatten und auch nicht umgezogen sind. Oder weil schlicht nicht bereit sind, sich die Zeit zu nehmen.

Letztlich haben 3154 Mieter Details über ihre Wohnung genannt - das reicht aus Sicht der Stadt aus, um eine repräsentative Größenordnung zu erreichen. Auch Vermieter wurden befragt, vor allem wegen technischer Details über Heizung, Warmwasserversorgung und Dämmung. Die Resonanz war allerdings schwächer als erhofft: Die Eigentümer von knapp 900 Wohnungen machten mit, erhofft waren eigentlich 1500.

In den ausführlichen Gesprächen fragen die Interviewer möglichst viele Details zur Wohnung ab - neben der Miete vor allem die Größe, die Lage und die Ausstattung. Aus den vielen Daten versuchen die Experten zu ermitteln, welchen Einfluss etwa eine moderne Heizung, ein Balkon oder ein Parkettfußboden auf die Höhe der Miete hat. Das ist wichtig.

Denn später, wenn der Mietspiegel vorliegt, läuft das Ganze genau anders herum: Dann können Mieter wie Vermieter anhand dieser Ausstattungsmerkmale errechnen, wie viel Geld für die Wohnung verlangt werden kann. Dafür gibt es im Mietspiegel einen ganzen Katalog an Zu- und Abschlägen. Hochhaus aus den Sechziger- oder Siebzigerjahren ist beispielsweise ein Negativkriterium, ebenso eine Lage im Parterre. Gibt es ein zweites Bad oder elektrisch betriebene Rollläden, kann die Miete dagegen höher ausfallen.

Erstmals spielt der Energieausweis eine Rolle

Im Mietspiegel 2017 spielt erstmals der Energieausweis eine Rolle, der bei Neuvermietungen dem Interessenten vorgelegt werden muss. Bei einem sehr hohen Energiebedarf gibt es Abschläge, für einen geringen Verbrauch wird der Vermieter mit einem Aufschlag belohnt. Bislang sind die Auswirkungen dieser Kategorie auf die Miete allerdings noch überschaubar. Im Notstandsgebiet München wird bei der Wohnungssuche nur selten auf ein solches Detail geachtet, im Mittelpunkt steht stets der Mietpreis.

Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre aktualisiert. Eine Neuberechnung wäre nach den gesetzlichen Vorgaben nur alle vier Jahre fällig, dazwischen reicht eine Fortschreibung anhand des Verbraucherpreisindexes. München rechnet trotzdem jedes Mal neu - bei der Fortschreibung 2009 hatten gesunkene Lebenshaltungskosten zur Folge, dass die Preise im Mietspiegel entgegen der tatsächlichen Entwicklung sanken und somit nicht mehr repräsentativ waren.

Die Rathaus-Grünen wollen am Donnerstag beantragen, trotzdem wieder zum Vier-Jahres-Rhythmus zurückzukehren. Das jetzige System habe Nachteile für Mieter zur Folge, da extreme Preiserhöhungen schon nach kurzer Zeit ungebremst in den Mietspiegel einflössen. Die SPD erneuerte ihre Forderung, neben den Veränderungen der vergangenen vier Jahre auch Bestandsmieten in die Rechnung einfließen zu lassen. Dies ergebe ein realistischeres Bild des Mietniveaus, das dadurch sinken würde.