Immobilien: Teuer, teurer, Gauting

In der Würmtalgemeinde steigen die Preise so stark wie in keiner anderen Kommune im Landkreis Starnberg.

Der Immobilienmarkt im Landkreis bleibt angespannt. Einer großen Nachfrage nach Wohneigentum steht weiterhin nur ein kleines Angebot an Bauland, Wohnungen und Häusern gegenüber. Die Preise für Immobilien um bis zu 15 Prozent gestiegen, wie etwa im Würmtal. Allerdings hat sich die Steigerungskurve abgeflacht. In einigen Kommunen wie in Tutzing ist sogar ein neuer Trend zu erkennen: Es werden die "unrealistisch hohen Preise des vergangenen Jahres nicht mehr bezahlt", schreibt in seiner aktuellen Erhebung das Marktforschungsinstitut des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Das IVD hat in seiner Studie die Kommunen Starnberg, Gauting, Herrsching, Inning, Krailling, Tutzing und Wörthsee genauer analysiert.

Starnberg

"Obwohl immer noch ein erhöhter Siedlungsdruck zu verzeichnen ist und das Angebot eher stagniert, legen die Kaufpreise nur marginal zu und die Vermarktungszeiten verlängern sich", erläutert das IVD. Auch seien die "Bieterorgien" und die "Explosion der Preise" bei unbebauten Grundstücken vorbei. Dennoch muss mit 1300 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Besonders teuer weiterhin: die guten und sehr guten Lagen. Dort hätten die Preise überdurchschnittlich stark angezogen. Günstiger Wohnraum bleibe politisches Wunschdenken - trotz geplantem Einheimischen Modell und Starnberger Wohngenossenschaft. Wer sich eine neu gebaute Doppelhaushälfte zulegen will, muss mit bei einer Wohnfläche von 180 Quadratmetern mit bis zu 1,1 Millionen Euro rechnen - wie in den Jahren zuvor. Neue Reihenhäuser liegen bei 790 000 Euro, ältere bei 720 000 Euro (plus jeweils 30 000 Euro). Die Wohnungsmieten in der Kreisstadt kommen durchschnittlich auf 13,20 Euro pro Quadratmeter. Fazit der Studie: "Alle Signale des lokalen Immobilienmarktes deuten darauf hin, dass eine Ruhephase eintritt und der Preisauftrieb eine kurze Verschnaufpause einlegt."

Gauting

Im Gegensatz zu Starnberg ziehen die Immobilienpreise in Gauting stark an. So kostet eine Doppelhaushälfte mit 170 Quadratmetern Wohnfläche im gehobenen Segment 890 000 Euro und ein frei stehendes Haus mit 200 Quadratmetern Wohnfläche der gleichen Kategorie 1,39 Millionen Euro (plus 70 000 Euro seit 2015). "Besondere Dynamik" registrierte der IVD wegen vielen Neubauten auf dem Wohnungsmarkt. Es entstehen vor allem hochpreisige Wohnungen. Daher stieg der durchschnittliche Kaufpreis auf 6900 Euro pro Quadratmeter. "Im Sog dieses Preisanstiegs legten auch die gebrauchten Wohnungen nach und verteuerten sich auf etwa 4800 Euro pro Quadratmeter", heißt es in der Studie. Ein Plus von 1000 beziehungsweise 500 Euro pro Quadratmeter. Fazit: Durch die Neuordnung des Ortskerns und Verbesserung der Infrastruktur wird Gauting nicht an Attraktivität verlieren, ein Ende des Siedlungsdruckes ist nicht zu erwarten.

Krailling

Die Gemeinde sei geprägt von Wohngebieten mit großzügig geschnittenen Grundstücken. Etwa ein Drittel aller Wohnungen

befänden sich in Einfamilienhäusern. Entsprechend groß sei die durchschnittliche Wohnungsgröße, so die IVD-Studie. Wie in allen anderen Würmtalgemeinden übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Ob die Bebauung der Sanftlwiese und des Braun-Grundstücks zu einer Entspannung führt, bleibt abzuwarten. Die Grundstückspreise bewegen sich zwischen 670 und 1200 Euro pro Quadratmeter. Ein kleines Plus von 20 Euro. Selbst für Einfamilienhäuser in mittlerer Wohnlage muss man 720 000 Euro hinblättern, sagt das IVD. Ein neues Reihenhaus kommt auf 580 000 Euro (plus 20 000 Euro). Fazit: Es gibt kaum Baugrundstücke, aber eine hohe Nachfrage.

Herrsching

Auch hier ist Bauland Mangelware, hat das IVD festgestellt. Herrsching ist aber speziell: . Während herrschaftliche Villen besonders den Ortsteil Wartaweil prägen, bestimmen ländliche Strukturen Breitbrunn und Widdersberg. Deshalb liegen die Immobilienpreise weit auseinander. So reichen die Kaufpreise für gebrauchte Wohnungen von 3650 bis 5900 Euro pro Quadratmeter. Eine Doppelhaushälfte mit 170 Quadratmeter Wohnfläche im gehobenen Segment kommt auf 780 000 Euro und ein frei stehendes Haus der gleichen Kategorie kostet 1,35 Millionen Euro. Villen am See sind die großen Ausreißer nach oben mit bis zu fünf Millionen Euro. Insgesamt sind die Preise um gut fünf Prozent gestiegen, Bauland ist unter 600 Euro pro Quadratmeter nicht mehr zu haben (plus 30 Euro). Fazit: Herrsching erreicht nicht das Niveau von Starnberg, wird aber wegen des Gymnasiums an Attraktivität weiter gewinnen.

Inning

Wer in Inning in sehr guter Lage bauen möchte, muss mittlerweile tief in die Tasche greifen. Eine Doppelhaushälfte kommt auf 700 000 Euro und ein Einfamilienhaus auf 820 000 Euro. Das ist ein Anstieg um 40 000 Euro. Und die Nachfrage nach Wohnimmobilien wächst dort immer weiter bei kaum vorhandenen Angeboten. Nachgefragt werden sowohl Eigenheime als auch Eigentumswohnungen in guten Wohnlagen, weshalb das Kauf- und Mietpreisniveau weiterhin steigende Tendenz aufweist, prophezeit das IVD. Die Gemeinde sei nicht nur touristisch, sondern auch wirtschaftlich sehr attraktiv. Mehr als 400 Unternehmen haben sich hier angesiedelt. Fazit: Auch im noch dörflich geprägten Inning werden die Preise noch weiter anziehen.

Tutzing

In der Gemeinde wurde in den vergangenen Jahren viel gebaut und verdichtet, haben die Marktbeobachter festgestellt. Neben mehreren kleinen, aber recht hochpreisigen Mehrfamilienhäusern entstanden viele Doppel- und Einfamilienhäuser. Das Preisniveau ist deshalb überdurchschnittlich hoch. Aber: Die Käufer zahlen nicht mehr jeden Preis - vielleicht mit Ausnahme des thailändischen Prinzen, der sich eine große Villa zugelegt hat. So schaut die Situation aus: Baugrundstücke kosten pro Quadratmeter bis zu 1130 Euro. Für frei stehende Einfamilienhäuser muss bis zu 1,8 Millionen Euro bezahlt werden. Günstiger zu bekommen sind allerdings gebrauchte Reihenhäuser mit 636 000 Euro in guter Wohnlage. Das Plus ist minimal, teilweise stagnieren die Preise sogar. Allerdings muss für Eigentumswohnungen ein Quadratmeterpreis von bis zu 7000 Euro bezahlt werden. Fazit: Mit höheren Preisen rechnen die Marktbeobachter im Moment nicht mehr. Das Niveau bleibt aber stabil hoch.

Wörthsee

In Wörthsee werden kleine Wohnungen zur Kapitalanlage gesucht, heißt es in der Studie. Besonders begehrt bei den Häusern seien Villen am See. Hier einige Details: Die Preise für Baugrundstücke liegen zwischen 600 und 1250 Euro pro Quadratmeter. Frei stehende Einfamilienhäuser kosten zwischen 550 000 und 1,2 Millionen Euro. Gebrauchte Doppelhaushälften beginnen bei 550 000 Euro. Groß ist die Schwankungsbreite bei den Eigentumswohnungen. Bei neuen geht es bei 3900 Euro pro Quadratmeter los und endet bei 5500. Bei Mietwohnungen liegt der Preis zwischen 9,50 und 14,50 Euro pro Quadratmeter. Fazit: Aufgrund einer anhaltend starken Nachfrage und eines überschaubaren Angebotes nimmt das Kauf- und Mietpreisniveau in der Gemeinde Wörthsee kontinuierlich zu.