Süddeutsche Zeitung

Schwabing:Münchner Vermieter kündigt 70 Mietern - weil sie nicht genug zahlen

  • Der Vermieter einer Wohnanlage an der Sailerstraße in Schwabing setzt 70 Mieter vor die Tür - und macht von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch.
  • Gutachten zufolge sind die Gebäude mit Asbest verseucht - doch Mieter halten das nur für einen Vorwand.
  • Der Eigentümer gibt zu, dass ihm die Rendite nicht reicht.

Von Ellen Draxel

Michael Germann nimmt kein Blatt vor den Mund. Von "Abzocke" spricht der 50-Jährige, von "Vertreibung" und "purer Gier" der neuen Eigentümer. Seit 17 Jahren wohnt der Außendienstler an der Sailerstraße 11, einer ruhigen Wohngegend zwischen Olympia- und Luitpoldpark. Jetzt ist ihm gekündigt worden, völlig unerwartet. Wie mehr als 70 anderen Mietparteien in der Wohnanlage ebenfalls. Die Kündigung flatterte zum 1. April in den Briefkasten, zugestellt per Bote. Beigelegt war ein dickes Sachverständigen-Gutachten. Als Kündigungsgrund gibt der Vermieter "wirtschaftliche Verwertung" an.

65 Jahre alt sind das Vorder- und das Rückgebäude, Ende vergangenen Jahres ist das Erbbaurecht erloschen. Alleinige Inhaberin des Anwesens ist nun die Orth & Sohn GmbH & Co. KG - und dieses Unternehmen setzt die Mieter mit einem "außerordentlichen Kündigungsrecht" nun vor die Tür. Ein Kündigungsrecht, das aufgrund des erloschenen Erbbaurechts entstanden ist. "Drei Monate Kündigungsfrist wurden uns eingeräumt, mit der Androhung einer Räumungsklage", kritisiert Germann. Allerdings hat das Unternehmen zahlreichen Mietern trotz der Drei-Monats-Kündigung längere Nutzungsfristen eingeräumt.

Die Vermieterin verschweigt ihre finanziellen Motive nicht

Eine Nachbarin sei "am Briefkasten zusammengebrochen", als sie die Kündigung bekam; eine zweite, 84 Jahre alt und seit Jahrzehnten Mieterin, sei zwei Monate nach Erhalt des Schreibens gestorben. "Die ältere Dame war vorher noch topfit, ging mehrmals am Tag die Treppen in den vierten Stock rauf und runter", erinnert sich Germann. Dann aber habe sie rapide abgebaut. Die Angst, vermutet er, zermürbte sie: "Sie fragte mich noch, was soll ich jetzt machen, wo soll ich denn in meinem Alter noch hin?" So jemanden rauszuschmeißen, findet Gregor Farganis, der seit 13 Jahren hier wohnt, sei, wie einen Baum zu entwurzeln. Mit Germann hat Farganis am 30. Juli eine Mietergemeinschaft initiiert, etwa die Hälfte der Mieter ist bereits beigetreten. Viele der Bewohner haben ausländische Wurzeln. Man hilft sich, schaut während der Urlaube nach der Wohnung, die Kinder spielen zusammen. "Bei uns funktioniert Integration wirklich."

Finanzielle Gründe, das gibt die Vermieterin in dem Kündigungsschreiben offen zu, sind die Basis der Entscheidung. Der Zustand der Gebäude sei so marode, dass sich der Erhalt selbst nach einer Minimalrenovierung wirtschaftlich nicht rechne. Derzeit bezahlten die Mieter rund acht Euro kalt pro Quadratmeter. Saniere man dagegen grundlegend und plane zusätzlich Aufzüge, Balkone und barrierefreie Zugänge ein, sei "eine zukünftige Nettokaltmiete von 14,50 Euro zu erzielen". Das eingesetzte Kapital, resümiert die Eigentümerin gegenüber ihren Mietern, amortisiere sich bereits innerhalb von 8,6 Jahren.

Das Gutachten soll die Defizite belegen: Bäder und Küchen sind demnach zu klein und "nicht mehr gebrauchstauglich", die Haustechnik "stark veraltet und erneuerungsbedürftig". Fenster und Türen müssten ausgetauscht und Putzschäden behoben werden. Vor allem aber taucht immer wieder der Begriff Asbest auf: Alte PVC-Beläge seien "mit hoher Wahrscheinlichkeit asbesthaltig" und könnten krebserregende Schadstoffe an die Raumluft abgeben. Auch das Dach des Rückgebäudes weise eine "schadhafte Well-Asbest-Eindeckung" auf. Summa summarum kommt der Sachverständige zu dem Schluss, dass "eine weitere Nutzung der Wohnungen zu Mietzwecken bei der erforderlichen umfassenden Sanierung der Gebäude nicht möglich" und ein "Auszug der Bewohner zwingend notwendig" sei.

Die Sache mit dem Asbest, das sei der Gipfel, sagt Germann

Genau das bezweifeln die Mieter. "Das ist doch alles nicht neu. Dass die Häuser alt sind, wissen die seit Jahren", sagt Germann. Die Wohnungen hätten zwar tatsächlich Minimalstandard, "aber auch den muss es geben". Eine Sanierung, meint er, sei auch mit den Mietern möglich: "Wir sind ja nicht einmal gefragt worden, ob wir mehr zahlen würden." Der Gipfel aber sei die Sache mit dem Asbest, stellt Germann fest: "Nicht nur, dass unsere Vermieter uns, wenn die Asbestvermutung stimmt, jahrelang haben damit leben lassen." Die neuen Eigentümer hätten inzwischen auch wieder Wohnungen frisch vermietet. Wohnungen von Nachbarn, die dem Kündigungsdruck nicht standgehalten haben.

Die Eigentümer, glaubt auch Beate Marschall, wollen "einfach Rendite machen". Dass die Häuser nicht mehr bewohnbar sind, hält die Geschäftsführerin des Münchner Mietervereins "für ein Gerücht". Wären die Wohnungen asbestverseucht, beginge die Vermieterin fahrlässige Körperverletzung bei Wiedervermietung. "Potenziell asbestbelastet ist in München fast jedes Gebäude aus dieser Zeit - solange die exakte Gefährdung nicht geklärt ist, ist das kein Argument." Und selbst wenn sich die Asbestvermutung erhärten sollte - der Schadstoff könne durchaus beseitigt werden, ohne den Mietern zu kündigen. Sie müssten für die Dauer der Sanierung nur kurzfristig anderweitig untergebracht werden.

"Auch die veraltete Haustechnik und die Größen von Bad und Küche sind kein Grund, Mieter rauszusetzen. In diesen Fällen gilt Bestandsschutz, das haben wir in München öfter." Dass alte Gebäude auch mal saniert werden müssten, sei klar, aber eben nicht in dieser Form. Zumal noch nicht mal eine Abrissverfügung genehmigt wurde. Dem Bezirksausschuss jedenfalls wurden bislang keinerlei Unterlagen zur Anhörung vorgelegt.

"Aus unserer Sicht versprechen sich die Eigentümer mit dem Argument der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung nach Paragraf 573, Absatz 2 Nummer 3, des Bürgerlichen Gesetzbuches vor allem höhere Mieteinnahmen. Und das ist etwas, was das Gesetz nicht vorsieht", erklärt Marschall. Bereits in Absatz 1 des Paragrafen heißt es: "Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen."

Der Mieterverein will ein Grundsatzurteil erstreiten

Die Firma Orth & Sohn, argumentiert dagegen Maximilian Münch für die Immobilienverwaltung Orth & Sohn GmbH & Co. KG, sei kein institutioneller Anleger, welcher eine Mietverwertung plane. Die jetzige Eigentümerin sei "verpflichtet, die in der Vergangenheit über Jahrzehnte verursachten Missstände zu beseitigen". Den Schaden verursacht habe ausschließlich die vormalige Erbbaurechtsgemeinschaft.

Gutachten sollen Belastung belegen

Inzwischen sei auch durch ein weiteres Gutachten eines Speziallabors "zweifelsfrei belegt", dass das Gebäude hochgradig asbestbelastet sei. Daher müsse zunächst zwingend eine Asbestsanierung durchgeführt werden. Im Zuge dieser Arbeiten würden parallel "erhebliche Mängel wie beispielsweise falsch eingebaute Fenster" korrigiert, eine umfassende energetische Sanierung vorgenommen sowie Wohnungszuschnitte in Küchen und Bädern verändert. "Alle Maßnahmen zielen somit lediglich auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften sowie die Schaffung von ortsüblichen Zuständen im Gebäude." Genehmigungspflichtig sei keines dieser Vorhaben.

Dass die Mieter ausziehen, sei hingegen unumgänglich. "Während der Asbestsanierung kann und darf das Gebäude nicht bewohnt werden", sagt Münch. Die Bauzeit betrage mehr als ein Jahr, "was eine anderweitige Unterbringung für den Vermieter per se wirtschaftlich unzumutbar macht". Die Eigentümerin habe den Mietern aber lange Räumungsfristen ermöglicht. Die Bewohner des Rückgebäudes müssen Ende dieses Jahres, die Mieter des Vordergebäudes erst Ende 2016 beziehungsweise 2017 raus.

Räumungsklagen laufen bereits

"Die Sozialverträglichkeit des Bauablaufplanes ist Orth & Sohn besonders wichtig." Dass bereits leere Wohnungen trotz Asbestbelastung wieder neu vermietet wurden, habe auch mit diesen Räumungsfristen zu tun. "Einziehende Mieter wurden aber auf die Asbestbelastung der Bodenplatten hingewiesen." Dass eine Mieterin auf Grund der Kündigung verstorben sei, weist Orth & Sohn "mit aller Deutlichkeit als nachweislich unwahr" zurück. Geplant seien weder Luxussanierungen noch Eigentumswohnungen.

Dass das Thema "angemessene wirtschaftliche Verwertung" komplex ist und sich "einer generalisierenden Betrachtung entzieht", hat der Bundesgerichtshof schon Anfang 2009 in einem Urteil des 8. Zivilsenats festgestellt. Erforderlich sei eine "Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers", argumentierten damals die Richter.

Zwölf Mandanten vertritt der Mieterverein im Fall Sailerstraße 11, die vom Vermieter angestrengten Räumungsklagen laufen bereits. "Ein Grundsatzurteil in dieser Frage wäre für den Mieterverein von größtem Interesse", betont die Geschäftsführerin. "Wohnraum muss in München bezahlbar bleiben."

Bestens informiert mit SZ Plus – 4 Wochen kostenlos zur Probe lesen. Jetzt bestellen unter: www.sz.de/szplus-testen

URL:
www.sz.de/1.2619192
Copyright:
Süddeutsche Zeitung Digitale Medien GmbH / Süddeutsche Zeitung GmbH
Quelle:
SZ vom 25.08.2015/vewo
Jegliche Veröffentlichung und nicht-private Nutzung exklusiv über Süddeutsche Zeitung Content. Bitte senden Sie Ihre Nutzungsanfrage an syndication@sueddeutsche.de.