Neue Siedlung für Grafing: Wohnen am Stadtrand

Die Stadt treibt Bebauungspläne für Schönblick-Erweiterung in Richtung Norden voran. Auf rund 1,5 Hektar soll eine Mischung aus Einfamilien-, Doppel- und Dreispänner-Reihenhäusern entstehen

Das alte Brauereigelände zwischen Rotter Straße und Kellerstraße ist längst fertig überbaut. Auf dem ehemaligen BayWa-Gelände sind die ersten neuen Wohnungen und Häuser schon bezogen. Von anderen steht schon der Rohbau. Gehörten diese Bauprojekte in die Kategorie Innenraum-Nachverdichtung, befindet sich im Grafinger Osten eins aus der Rubrik Ortsranderweiterung auf der Agenda: Noch bis Ende des Monats liegt der Plan des Neubaugebiets "Schönblick-Nord" zu den Öffnungszeiten des Rathauses in der Bauverwaltung zur Einsicht aus.

Wer einen Blick darauf wirft, sieht ein skizziertes Wohngebiet mit einer Fläche von etwa 1,5 Hektar. Die Erschließung für Autos läuft über eine dann verlängerte Max-Wagenbauer-Straße. Weiter westlich gibt es noch eine Zufahrt für Fußgänger und Fahrradfahrer. Wie ein flaches Hufeisen ist das Neubaugebiet an den Schönblick angedockt.

Der Plan sieht eine Mischung aus Einfamilien-, Doppel- und Dreispänner-Reihenhäusern vor. Verglichen mit der Bestandsbebauung im Süden ist allerdings alles etwas kompakter. "Durch die stringente Anordnung der kompakten Baukörper entstehen attraktive Gartenflächen bei zugleich flächensparende Grundstücksgrößen von durchschnittlich circa 280 Quadratmeter für Reihenhäuser, circa 370 Quadratmeter für Doppelhaushälften und circa 550 Quadratmeter für Einzelhäuser", steht in der Planbegründung.

Die Werte erachten die Planer offenbar als Grenze dessen, was sich gerade noch unter der Prämisse der gewahrten städtebaulichen Ordnung - hier: der Charakteristik der Umgebungsbebauung - einfügen lässt. Weitere Beschränkungen gibt es bei der Höhe. Hier sind, je nach Lage, bei den Doppelhäusern und Dreispännern maximal drei Vollgeschosse und eine Wandhöhe von knapp sechs Metern erlaubt. Bei den Einfamilienhäusern darf sie 5,5 Meter nicht überschreiten.

Final ist der Plan noch nicht. Die Auslegung dient dem Zweck, dass sich die Öffentlichkeit zu ihm äußern respektive in Form von Eingaben Nachjustierungen fordern kann. Auch "die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange", wie zum Beispiel Regierung von Oberbayern, Feuerwehr oder Wasserwirtschaftsamt im Baugesetzbuch bezeichnet werden, kommen hierfür noch an die Reihe. Als Richtungszeig sind die aktuellen Pläne allerdings einzuordnen. Immerhin stellen sie bereits den dritten Vorentwurf dar.

Offen ist noch, inwieweit der Grundsatzbeschluss zur Grafinger Wohnungsbaupolitik zur Anwendung kommt. Das dahinterstehende "Einheimischenmodell" regelt, unter welchen Bedingungen billige Flächen zu teurem Bauland werden dürfen: 30 Prozent muss der Eigentümer kostenfrei als Erschließungsflächen abgeben. Vom Rest darf er 65 Prozent auf den freien Markt bringen. Die verbleibenden 35 Prozent muss er 40 Prozent unter dem aktuellen Bodenrichtwert an Einkommensschwache verkaufen.

Normalerweise gibt es da nichts zu rütteln. Im Schönblick-Fall liegt die Sache jedoch etwas anders, oder, wie Bauamtsleiter Josef Niedermaier einordnet: "Die Anwendung ist mit Schwierigkeiten verbunden." Den das "Einheimischenmodell" setzt als Maßgabe eine stark verdichtete Bebauung fest. Die aber ist in der Schönblick-Gegend nicht möglich, weil sie dem Einfügungsgebot der dortigen lockeren Bebauung zuwiderlaufen würde. Die Entscheidung eilt Niedermaier zufolge aber nicht. Sie sei am Ende der Bebauungsplanaufstellung zu treffen.

Womöglich öffnet sich jedoch die Option einer für die städtische Finanzplanung attraktive Folgelastenvereinbarung. Sie ermöglicht es Kommunen, Bauträger an den Folgekosten ihrer Baugebiete zu beteiligen, etwa zusätzliche Kita- oder Hortgruppen. Eigentlich wäre "Schönblick-Nord" für diese Option zu klein. "Durch die veränderte Rechtsprechung kann es jetzt aber im Einzelfall zulässig sein, mehrere zeitlich zusammenhängende Baugebiete in einem Gesamtkonzept zu betrachten", erklärt Niedermaier.

Nachdem Grafing gerade mit dem Aiblinger Anger II die nächste größere Baulandausweisung untersucht, könnte genau dieses Gesamtkonzept denkbar werden. Eines müsse dabei aber stets beachtet werden, warnt Niedermaier: "Die oftmals und lautstark vertretene Forderung zur Abschöpfung von Planungsgewinnen verstößt weiterhin gegen die Rechtsordnung."