Wohnen in Bayern: Verfassungsrechtler halten Mietendeckel für möglich

Jeder Bewohner Bayerns hat Anspruch auf eine angemessene Wohnung. So steht es wörtlich in der bayerischen Verfassung, Artikel 106, Absatz 1. Und was der Mieterverein München vorhat, soll dazu führen, dass die Realität sich diesem Anspruch wieder annähert. Mit Hilfe eines Volksbegehrens will der Verein einen Mietenstopp in Bayern erreichen. "Damit betreten wir Neuland", sagte dessen Vorsitzende Beatrix Zurek am Freitag - aber ungewöhnliche Situationen erforderten eben auch ungewöhnliche Antworten. Längst ist die Situation ja nicht mehr nur in München dramatisch. Auch in anderen bayerischen Städten hat die Wohnungsnot mittlerweile die Mitte der Gesellschaft erreicht. Menschen mit durchschnittlichen oder auch guten Einkommen finden oftmals keine bezahlbare Wohnung mehr.

Die Hauptforderung des Volksbegehrens zielt darauf ab, Bestandsmieten für einen befristeten Zeitraum einzufrieren; Vermieter dürften in dieser Zeit - denkbar wären etwa fünf Jahre - nicht erhöhen. Auch Index- und Staffelmieten würden auf dem aktuellen Stand stehen bleiben. Eine weitere Forderung betrifft Wiedervermietungen. Wenn Verträge neu abgeschlossen werden, dürften die Mieten nicht höher liegen als der Mietspiegel. Mieten könnten dann also auch sinken, wenn sie zuvor über dem ortsüblichen Betrag lagen.

Bei Modernisierungen soll der Vermieter einen Teil der Kosten weiter auf die Mieter umlegen dürfen, maximal zwei Euro pro Quadratmeter. In laufende Mietverhältnisse wird nicht eingegriffen, kein Vermieter soll gezwungen werden, die Miete zu senken. Auch die Mieten in Neubauten sollen nicht angetastet werden - um Investoren nicht zu verschrecken. Gelten sollen diese Regelungen für alle Orte mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Nach aktueller Definition wären das 137 Städte und Kommunen in Bayern. Vermieter, die sich nicht an die Regelungen halten, sollen mit Sanktionen zu rechnen haben.

Doch darf der Freistaat das überhaupt, einen Mietendeckel einführen? Ganz klar ja, meint Franz Mayer, Verfassungsrechtler an der Universität Bielefeld. Zusammen mit seinem Kollegen Markus Artz, der an derselben Hochschule eine Forschungsstelle für Immobilienrecht betreibt, hat er ähnliche Überlegungen für Berlin angestellt und für den Stadtstaat ein Gutachten erstellt. Darin legen die Professoren dar, dass ein Mietendeckel auf Landesebene möglich wäre. "Das lässt sich ohne Weiteres auf Bayern übertragen." Sie begründen dies zum einen damit, dass es seit 2006 keine Bundeszuständigkeit für das Wohnungswesen mehr gebe. Zum anderen gelte: Wenn der Bund, so wie derzeit, nicht umfassend und abschließend handle, sagen die beiden Experten, könnten die Länder durchaus agieren. Soweit sich aus dem Grundgesetz keine Sperre ergebe, hätten die Länder die Regelungskompetenz. Das sei hier der Fall.

Auch bei der Mietpreisbremse zum Beispiel verweist das Bundesgesetz auf die Länder, die erst entsprechende Verordnungen für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt einführen müssen, bevor die Bremse greifen kann. Weil der Freistaat es bisher unterlassen hat, dies ordentlich zu regeln, gilt die Mietpreisbremse in Bayern jedoch überhaupt nicht. Im Übrigen, betont Mayer, handle es sich beileibe nicht um Neuland, wenn die öffentliche Hand in die Höhe von Mieten eingreife. In der Schweiz sei die Mietzinskontrolle "eine unaufgeregte Selbstverständlichkeit".

Bauen bleibt weiter wichtig

Die Frage nach dem Ob ist aus Sicht der Verfassungsrechtler juristisch klar zu beantworten; die Frage nach dem Wie sei eine politische. Dabei bedürfe es eines "verhältnismäßigen Eingriffs in das Mietrecht", so Artz. Man müsse vorsichtig vorgehen, man greife in das Recht auf Eigentum und in die Vertragsfreiheit ein. Andererseits handle es sich um eine "gesellschaftliche Notsituation, das darf man schon so sagen". Berufsgruppen wie Polizisten, Erzieher, Lehrer, die jede Stadt brauche, seien nicht mehr in der Lage, in den Ballungszentren bezahlbaren Wohnraum zu finden. Natürlich seien weiterhin viele andere Dinge gefragt, vor allem: viel mehr bauen. Weil auch die Preise für Bauland und fürs Bauen an sich in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen sind, schlagen Mayer und Artz vor, bei den Mieten von Neubauten keine Vorschriften zu machen. Anderenfalls, so die Sorge, würde man Investoren vom Bauen abhalten.

Die beiden Rechtswissenschaftler arbeiten nun den Gesetzesentwurf für das bayerische Volksbegehren aus. Der Mieterverein sammelt derweil Unterstützer für das Volksbegehren. Die Münchner SPD ist schon im Boot; deren Vizechef Roland Fischer erklärt, man sei mit der Bayern-SPD im Gespräch. Im Herbst, nach dem Oktoberfest, will der Mieterverein anfangen, Unterschriften für die Zulassung des Volksbegehrens zu sammeln - 25 000 sind dafür nötig. Nach der Zulassung müssen sich innerhalb von zwei Wochen zehn Prozent der bayerischen Wahlbevölkerung in den Rathäusern eintragen; für das eigentliche Volksbegehren werden also eine Million Unterschriften benötigt. Der Landtag kann den Gesetzesentwurf dann unverändert annehmen oder nicht. Tut er es nicht, kommt es zum Volksentscheid.

Beim Volksbegehren "Rettet die Bienen!" trugen sich im Februar innerhalb der Frist 1,75 Millionen Menschen in Bayern ein - fast doppelt so viele, wie nötig gewesen wären. Wie eine solche Initiative an Fahrt aufnehmen kann, wenn es um Mieten geht, zeigt zurzeit die Diskussion um die Berliner Initiative "Deutsche Wohnen und Co. enteignen". Vor einigen Wochen startete dort ein Volksbegehren.

Aus dem Maximilianeum kamen am Freitag kritische Töne. "Wer glaubt, mit dem Einfrieren von Mieten die Ursachen der Mietpreisexplosion zu bekämpfen, irrt", wetterte der baupolitische Sprecher der FDP-Landtagsfraktion, Sebastian Körber. Man müsse mehr, schneller und unbürokratischer bauen. "Die CSU stellt auf Bundes- und Landesebene den Bauminister und versagt hier wie dort."