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Wohnungsmarkt:Mängel beim Milieuschutz

Ein Studie kritisiert die Methoden, mit denen festgelegt wird, ob ein Stadtviertel zum sozialen Erhaltungsgebiet wird. Die Kriterien seien in den Gutachten oft schwammig.

Von Frida Preuß

Viele Großstädte kämpfen mit den Folgen der Gentrifizierung: Ganze Viertel werden teuer saniert, Vermieter erhöhen die Preise und alteingesessene Bewohner können sich ihre Wohnungen plötzlich nicht mehr leisten. Helfen soll da der sogenannte Milieuschutz. Lokale Behörden weisen betroffene Stadtgebiete als soziale Erhaltungsgebiete aus, Wohnhäusern dürfen dann nur noch mit einer entsprechenden Genehmigung umgebaut und verändert werden. Ob ein Viertel die Kriterien für ein solches soziales Erhaltungsgebiet erfüllt, klärt ein behördliches Gutachten. Doch die Untersuchung weist massive Ungenauigkeiten auf, zeigt eine Studie des Analyseinstituts Empirica im Auftrag des Vereins zur Förderung von Wohneigentum in Berlin.

Für die Untersuchung haben die Wissenschaftler 51 Gutachten aus Berlin und Hamburg ausgewertet und festgestellt: Die Einstufung ist oft intransparent und beliebig. Ein wichtiges Kriterium für den Milieuschutz ist beispielsweise das sogenannte Aufwertungspotenzial einer Wohngegend. Befragungen der Bewohner sollen klären, wie die Wohnungen ausgestattet sind und wo noch Luft nach oben ist. Hat die Wohnung einen Balkon, ein zweites Bad, einen Pkw-Stellplatz? Allen Wohnungen, die über ein bestimmtes Merkmal nicht verfügen, wird ohne weiteres Aufwertungspotenzial zugeschrieben - Vermieter könnten hier teuer sanieren und im Anschluss mehr Miete verlangen. Die einzelnen Merkmale würden allerdings nicht gewichtet und seien schlicht nicht vergleichbar, sagt Studienautor Harald Simons: "Es fehlt hier eine eindeutige Definition, was eine hochwertige Wohnung ist." Ein fehlender Balkon sei für die Bewertung genauso wichtig, wie ein nicht vorhandenes Gäste-WC.

Simons kritisiert zudem die Beurteilung der Verdrängungsgefahr. Hier vergleichen die Gutachter unter anderem das Einkommen der jüngst zugezogenen mit dem früher eingezogener Bewohner. Sie wollen so feststellen, ob sich die soziale Schicht innerhalb eines Viertels verändert. Bewohner, die vor 30 Jahren eingezogen sind, hätten allerdings fast immer ein kleineres Einkommen, sagt Simons. Viel sinnvoller sei daher ein Vergleich der kürzlich ausgezogenen Mieter mit den neuen Bewohnern. Nur so könne man sehen, ob Menschen weggezogen sind, weil es ihnen zu teuer wurde.

Als problematisch empfindet der Volkswirt auch die Datenerhebung, die größtenteils per schriftlicher Bevölkerungsbefragung erfolgt. So sollen die Bewohner etwa angeben, wie modern ihre Heizungsanlage ist. "Ob das Haus mit Brennwertkessel heizt oder nicht, das wissen die wenigsten Mieter", sagt Simons. Eine solche Befragung sei daher sehr anfällig für Ungenauigkeiten.

Er halte das schwache methodische Niveau der Gutachten für sehr erstaunlich, sagt der Studienautor Simons, gerade weil die Behörden in Berlin und Hamburg auf dieser Basis seit Jahren Milieuschutzgebiete ausweisen. "Ich habe das Gefühl, dass hier eine große Beliebigkeit herrscht", sagte auch Jacopo Mingazzini, Vorsitzender des Vereins zur Förderung von Wohneigentum in Berlin. Bei einer solchen Methodik müsse man den objektiven Wert der Untersuchungen anzweifeln und sich fragen, ob nicht jedes Gebiet in Berlin potenziell unter Milieuschutz gestellt werden könne.

© SZ vom 28.08.2020
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