Vonovia: Mit Wohnungen verzockt

Deutschlands größte Vermieter wollten fusionieren. Doch der Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen ist vorerst gescheitert - auch an Tücken des Finanzmarkts.

Es sollte die größte Fusion werden, die der Wohnungsmarkt in Deutschland je gesehen hat. Die Flucht nach vorn zweier Konzerne, die gut verdienen an der Wohnungsknappheit in den Städten - doch genau deshalb auch Gegner haben. Bis Mittwochnacht konnten die Aktionäre der Immobilienfirma Deutsche Wohnen entscheiden, ob sie ihre Anteile an Deutschlands größten Vermieter Vonovia verkaufen. Klar, viele Investoren entscheiden erst kurz vor Schluss, ob sie derlei Angebote annehmen oder nicht. Es dauert, bis Depotbanken rund um den Globus melden, wie die Anteilseigner entschieden haben. Doch mit dem Ergebnis hatten die wenigsten gerechnet.

Aller Voraussicht nach haben nicht genug Deutsche-Wohnen-Aktionäre ihre Anteile angedient, teilte Vonovia am Freitagnachmittag mit. Gut 47 Prozent hatte man zuletzt eingesammelt; mindestens die Hälfte hatten beide Konzerne als Voraussetzung genannt.

Aus und vorbei also?

Nein, dazu ist Rolf Buch zu überzeugt von seinem Plan. Der 56-Jährige ist seit 2013 Chef von Vonovia. Der Konzern hieß damals noch Deutsche Annington und hatte einen schlechten Ruf: steigende Mieten, dürftiger Zustand. Dann spielte Buch der starke Zuzug in die Städte in die Karten, auch die dauerniedrigen Zinsen nützten ihm. Buch investierte viel Geld in Modernisierungen, in Dämmung, in neue Balkone. Und er kaufte zu: Gagfah in Deutschland, Buwog in Österreich, Victoria Park in Schweden. Der Zusammenschluss mit Deutsche Wohnen sollte die Krönung werden: Buch formt Europas größten Immobilienkonzern mit mehr als 560 000 Wohnungen.

Wochenlang sah es so aus, als würde das gelingen. Der Aktienkurs von Deutsche Wohnen stand wie zementiert bei etwa 52 Euro - genau dem Preis, den Vonovia bot. Am Freitag dann der Rückschlag: Der Kurs sank zeitweise um drei Prozent, aber er berappelte sich wieder. Offensichtlich hoffen Investoren, dass Buchs Vision in einem nächsten Anlauf doch noch in Erfüllung gehen könnte. Auch der Manager selbst gibt noch nicht auf. "Ein Zusammenschluss beider Unternehmen macht sowohl wirtschaftlich wie gesellschaftspolitisch Sinn", sagt Buch am Freitag.

Hedgefonds haben offenbar auf eine höhere Offerte zu einem späteren Zeitpunkt spekuliert

Es waren vor allem zwei Tücken des Finanzmarkts, die dem Durchmarsch von Vonovia im Weg standen. Zum einen hatten einige Hedgefonds zuletzt "wesentliche Teile" der Aktien von Deutsche Wohnen gekauft, darauf weist Vonovia selbst hin. Die Fonds spekulieren für gewöhnlich darauf, dass eine Übernahme zwar gelingt, sie aber in einem späteren Abfindungsangebot noch mehr Geld für ihre Anteile bekommen könnten. Also dienten sie ihre Aktien zunächst nicht an. Bei Vonovia kann man das nicht so recht verstehen: Der Konzern habe doch gar kein Signal gesendet, dass er nachbessern würde, zu keinem Zeitpunkt.

Zum anderen legen mehr und mehr Menschen Geld in ETFs an; solche Fonds bilden einen Index wie den Dax nach, statt sich immer wieder aktiv an unterschiedlichen Firmen zu beteiligen. Passive Investoren geben Aktien erst ab, wenn ein Unternehmen wie Deutsche Wohnen - etwa nach einer Übernahme - einen Index wie den Dax verlässt. So weit war und ist es nicht.

In der Folge entsteht ein Eindruck, den Vonovia und Deutsche Wohnen eigentlich dringend vermeiden wollen: Dass die internationale Finanzwelt mit dem Zuhause ganz durchschnittlicher Mieter spekuliert, in Berlin, in Dresden, im Ruhrgebiet.

Viele der Häuser, die Vonovia und Deutsche Wohnen besitzen, waren einst im gemeinnützigen oder kommunalen Wohnungsbau entstanden, wurden aber privatisiert. Zu einer Zeit, da Wohnen in einer schrumpfenden und alternden Gesellschaft als wenig sexy galt. Viele Fachleute unterschätzten damals, welche Anziehungskraft dennoch große Städte haben mit ihren Arbeitsplätzen und Hochschulen, ihrer Infrastruktur und Kultur. "Schwarmstädte" nennt Vonovia-Chef Rolf Buch das Phänomen seit Jahren.

Doch Konzerne wie Vonovia sind politisch unter Druck geraten. Die Stadt Berlin, in der Deutsche Wohnen stark vertreten ist, wollte den Anstieg der Wohnkosten zuletzt mit einem Mietendeckel bremsen. Das Bundesverfassungsgericht hat das Landesgesetz zwar verworfen. Die Debatte dauert trotzdem an: Eine Initiative namens "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" hat genug Unterschriften gesammelt, damit die Menschen in Berlin demnächst abstimmen können, ob das Land alle privatwirtschaftlichen Großvermieter in der Stadt vergesellschaften sollte. Vonovia und Deutsche Wohnen legten sich für den Fall ihrer Fusion schon Grenzen für Mieterhöhungen auf, um der Kritik zu begegnen.

Wie geht es nun weiter? Buch gibt nicht auf. Auch den Angebotspreis von 52 Euro je Aktie sieht der Konzern "weiter als angemessen an". Vonovia will sich nun alles offenhalten: eine erneute Offerte oder den Kauf weiterer Anteile an Deutsche Wohnen. Etwa 18 Prozent der Aktien gehören Vonovia schon, der Konzern könnte sie aber auch verkaufen. Sowohl Vonovia als auch Deutsche Wohnen wollen die Gespräche mit dem Land Berlin fortsetzen. "Unsere Mieterinnen und Mieter können sich auf die angekündigte Begrenzung der Mietpreissteigerung bis 2026 verlassen", sagt Buch.

Vor fünf Jahren hatte Vonovia schon einmal versucht, Deutsche Wohnen zu übernehmen. Damals wiesen Vorstand und Aufsichtsrat des Berliner Konzerns die Offerte zurück. Das war diesmal anders: Beide Gremien empfahlen den Aktionären, das Angebot anzunehmen. Umso überraschender ist nun das knappe Scheitern.