Wenn sich das Land Berlin dieser Tage fragt, wie der Immobilienkonzern Deutsche Wohnen überhaupt so groß werden konnte, dann kann sich die Politik selbst die Antwort geben: Berlin hat um die Jahrtausendwende gleich mehrere Wohnungsgesellschaften verkauft. Mit dem Verkauf der Gehag und der GSW hat die Hauptstadt damals Zehntausende Wohnungen privatisiert und Hunderte Millionen Euro eingenommen. Beide Unternehmen gehören mittlerweile der Deutsche Wohnen AG, einem großen Konzern. An ihm lädt sich gerade der ganze Unmut der Berliner über steigende Mieten ab.
Zehntausende Menschen haben am Wochenende gegen die Wohnungsknappheit in Großstädten demonstriert. Die Initiative "Deutsche Wohnen und Co enteignen" sammelt in Berlin nun Unterschriften für ein Volksbegehren, um Wohnungen wieder zu "vergesellschaften". Denn Konzerne wie Vonovia und die Deutsche Wohnen sind die großen Profiteure der angespannten Mietmärkte dieses Landes. Sie besitzen zwar nur jede zehnte Mietwohnung bundesweit, wie das Statistische Bundesamt berichtet, da noch immer viele Privatleute Wohnungen vermieten. Doch vor allem in den Großstädten haben die Großvermieter in den vergangenen Jahren zugekauft.
So gehören der Deutsche Wohnen mittlerweile etwa 112 000 Wohnungen in Berlin, hinzu kommen gut 50 000 Einheiten in anderen Ballungsräumen. Seitdem immer mehr Menschen aus dem In- und Ausland zum Studieren oder Arbeiten in deutsche Großstädte ziehen, stehen bei den Konzernen kaum noch Wohnungen leer, sie können die Mieten regelmäßig erhöhen. Da in Nullzins-Zeiten zudem viele Investoren Immobilien kaufen wollen, gewinnen die Großvermieter kräftig an Wert. So sind die knapp 400 000 Wohnungen des größten deutschen Immobilienkonzerns Vonovia mittlerweile etwas mehr als 44 Milliarden Euro wert. Doch wie lebt es sich in ihnen?
Um das zu beantworten, hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) kürzlich Daten des sozioökonomischen Panels ausgewertet, einer regelmäßigen Befragung Tausender Haushalte. Der Anteil der Mieter, die ihre Wohnung "in gutem Zustand" sehen, ist demnach bei privaten Wohnungsunternehmen genauso hoch wie bei städtischen Vermietern. Auch die Zufriedenheit mit der Wohnung sei im Schnitt nur geringfügig niedriger als bei städtischen Gesellschaften. Doch haben die privaten Konzerne die Mieten in den größten Städten seit 2013 stärker erhöht als kommunale Vermieter oder Wohnungsgenossenschaften.
"Aus dieser Perspektive ist es verständlich, dass Mieter sich von einem kommunalen/öffentlichen Eigentümer ein geringeres Mietwachstum versprechen", schreiben die Ökonomen. Indes wohnten bei den privaten Konzernen auch viele Durchschnittsverdiener zur Miete, die keine staatliche Hilfe benötigten, so das IW. Wenn man dann noch bedenke, wie teuer eine Enteignung wohl wäre, sei hiervon "dringend abzuraten".
In der Vonovia-Zentrale in Bochum wundern sich viele Manager, wie schnell die Enteignungsdebatte populär wurde. "Ich habe Verständnis für die Diskussion, weil viele Menschen Angst haben", sagte Vorstandschef Rolf Buch kürzlich bei der Bilanzvorlage. Es ist die Angst von Durchschnittsverdienern, keine bezahlbare Wohnung mehr in der Stadt zu finden. Doch lösten Enteignungen nicht das Problem, es müsse mehr gebaut werden, so Buch. Allerdings kann es dauern, bis manch dünn besetztes Bauamt entsprechende Anträge genehmigt. Und vielerorts regt sich Widerstand gegen die weitere Verdichtung der Stadt.
Vonovia verlange jedenfalls keine Luxusmieten, hält Buch seinen Kritikern entgegen. In Berlin etwa habe der Konzern seine Wohnungen im vergangenen Jahr für durchschnittlich 8,19 Euro pro Quadratmeter angeboten, weniger als der Durchschnittspreis der Inserate für die Hauptstadt. Und bundesweit zahlt ein Vonovia-Mieter im Schnitt 6,52 Euro kalt. Das sind freilich stolze vier Prozent mehr als im Vorjahr, kritisieren Mieterschützer: ein Anstieg deutlich höher als die Inflationsrate.
Dass das Wohnen beim Großvermieter schnell teuer werden kann, liegt vor allem daran, dass die Konzerne von Jahr zu Jahr mehr Geld für Sanierungen ausgeben: Sie dämmen Fassaden, tauschen Heizungen aus oder bauen neue Balkone an. Derlei Modernisierungen sind zwar gut fürs Klima oder verschönern das Quartier - Vermieter dürfen aber auch einen Teil der Kosten auf die jährliche Miete aufschlagen. Die Bundesregierung hat diese Umlage in diesem Jahr von elf auf acht Prozent gesenkt und eine Obergrenze für die Mieterhöhung eingeführt, um wenigstens Luxussanierungen einzudämmen.
Vonovia: "Wir investieren weiterhin in Berlin"
Vonovia hat schon kurz vor der Reform angekündigt, dass man hierzulande nun weniger modernisieren werde. Hat der Konzern im vergangenen Jahr noch fünf Prozent seiner Wohnungen saniert, sollen es 2019 noch drei Prozent sein. Die Bochumer wollen nun mehr in Schweden modernisieren, wo sie neuerdings ebenfalls Tausende Wohnungen besitzen. Zudem will Vonovia mehr Geld für Neubauten auf eigenen Grundstücken ausgeben - damit hat der Konzern erst vor drei Jahren angefangen.
Von der Debatte in Berlin will sich der Konzern indes nicht abschrecken lassen. "Wir investieren weiterhin in Berlin", sagt Sebastian Jung, der Vonovia-Geschäftsführer in der Berlin. "Wir wollen in den nächsten Jahren rund 9000 Wohnungen in der Hauptstadt bauen." Darunter seien auch sozial geförderte Wohnungen für 6,50 Euro pro Quadratmeter.
Auch die Deutsche Wohnen, Berlins größter privater Vermieter, will sich den "Heimatmarkt" nicht schlecht machen lassen. "Enteignung schafft derzeit viele Emotionen, aber keine einzige Wohnung", sagte Vorstandschef Michael Zahn kürzlich bei der Bilanzvorlage. Der Manager erhält derzeit viele böse Mails, ist mancherorts neuerdings mit Sicherheitspersonal unterwegs. Ende März wurden zwei Firmenautos des M-Dax-Unternehmens angezündet.
Deutsche Wohnen baut eher in Potsdam und Dresden
Dabei seien die Mieten der Deutsche Wohnen für weite Teile der Bevölkerung bezahlbar, so Zahn. Im Schnitt zahlen die Mieter 6,62 Euro kalt pro Quadratmeter. In neuen Verträgen freilich verlangt der Konzern gut neun Euro kalt - hier zeigt sich die hohe Nachfrage in einer Stadt wie Berlin, in die jedes Jahr etwa 40.000 Menschen ziehen.
Als die Gemeinnützige Heimstätten-, Spar- und Bau-Aktiengesellschaft (Gehag) und die GSW um die Jahrtausendwende zunächst an Finanzinvestoren und später an die Deutsche Wohnen ging, da habe man viele Wohnungen in einem baulich schlechten Zustand übernommen, argumentiert der Konzern. Daher wolle man auch weiter sanieren. Doch damit die Berliner Verwaltung die umstrittenen Modernisierungen überhaupt noch genehmigt, muss das Unternehmen den Bezirken vorab versprechen, dass es nur einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen werde.
Und neue Mietshäuser baut die Deutsche Wohnen nun vor allem in Potsdam und Dresden. In Berlin sei der Konzern über ein paar Dachaufstockungen bislang nicht hinausgekommen, sagt eine Sprecherin. Neubauten kämen in der Hauptstadt langsamer voran als erhofft, man stoße auf viel Widerstand in den Beteiligungsverfahren.
