Welches Investment hat sich in der Geschichte des modernen Kapitalismus am meisten gelohnt? Anleihen, Aktien oder Immobilien? Es ist eine der spannendsten Fragen der Finanzwissenschaft, die der Wirtschaftshistoriker Moritz Schularick, 41, zusammen mit Kollegen nun beantwortet hat.
Dafür hat er über Jahre weltweit Archive mit Dokumenten und Datenreihen durchforstet. Auf der Suche nach einer Antwort rekonstruierte Schularick die Preisentwicklungen in 16 Industriestaaten von 2015 bis zurück ins Jahr 1870, darunter in Deutschland, Japan, den USA, Australien und europäischen Ländern.
Der jugendlich wirkende Mann kann nun ein überraschendes Ergebnis vorweisen: "Wohnimmobilien - und nicht etwa Aktien - waren seit 1870 das beste langfristige Investment", sagt der Professor für Wirtschaftswissenschaft an der Universität Bonn. Häuser warfen demnach im Durchschnitt der 16 Staaten jährlich zwischen acht und 8,5 Prozent ab, für Aktien lag der Wert bei sieben bis 7,5 Prozent. Staatsanleihen erwirtschafteten etwa zwei Prozent. Die endgültigen Berechnungen sind erst in einiger Zeit abgeschlossen, doch die Tendenz ist eindeutig.
Nun mag man einwenden, dass der Renditeunterschied zwischen Aktien und Immobilien nicht sehr groß ist. In einigen Staaten lagen Aktien in manchen Dekaden auch leicht vorne. Doch der entscheidende Punkt ist: "Die Preise für Immobilien haben in den 145 Jahren viel weniger geschwankt. Man bekam also hohe Renditen bei viel weniger Risiko", sagt Schularick.
Der Befund überrascht. Die meisten Akademiker und Geldprofis gehen bis heute davon aus, dass Aktien die lukrativste Geldanlage sind. Anleger, so der Gedanke, würden langfristig mit hohen Erträgen dafür entschädigt, wenn sie die starken Preisschwankungen an den Aktienmärkten aussäßen. Doch nun zeigt sich, dass Immobilien genauso viel bringen - und zwar ohne die nervenaufreibenden Phasen von Euphorie und Panik.
Die Nachricht birgt Brisanz, weil in Deutschland die Preise für Immobilien in den Ballungszentren seit Jahren steigen. Soll nun jeder ein Haus kaufen - und basta? "Nein", sagt Schularick. "Häuser sind nicht immer die bessere Anlageform. Das variiert von Land zu Land und Epoche zu Epoche. Aber es ist erstaunlich, dass eine sichere Anlage wie Immobilien überhaupt so hohe Renditen abwirft." Sind Häuser also eine sichere Geldanlage? Man muss aufpassen, dass man den Forscher da nicht falsch versteht. Schließlich hat es etwa in Japan, in den USA und in Spanien in den vergangenen Jahrzehnten schlimme Immobilienkrisen gegeben. Die Preise sind dort erst massiv gestiegen, um dann wieder zu fallen.