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Report:Warum die Wiener so günstig wohnen können

1932 wurde der Goethehof eröffnet - heute sieht es dort so aus.

(Foto: imago stock&people)

Nie hat Wien seinen Bestand an Wohnungen verschleudert, darum gehören heute ein Viertel aller Wohnungen der Stadt. Das klingt gut, hat aber auch Nachteile.

Der Goethehof ist ein Paradies. Zumindest muss er von hohen Mieten geplagten Münchnern, Hamburgern oder Londonern so vorkommen: 400 Euro pro Monat zahlt man in dieser Wohnanlage für eine 50-Quadratmeter-Wohnung, sieben U-Bahn-Minuten vom Wiener Stadtzentrum entfernt. Grünflächen, ein Spielplatz und Badesee gleich hinter dem Haus mit inklusive.

In München, Hamburg und Berlin steigen die Mietpreise kräftig, ebenso in anderen Großstädten. Auch in Wien - und dennoch kann man hier trotz einer rasant wachsenden Bevölkerung auch heute noch eine gut gelegene Wohnung für unter zehn Euro pro Quadratmeter finden. "Wien gilt international als Beispiel für einen funktionierenden Markt für günstigen Wohnraum", sagt der Ökonom Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Und das hat die Stadt ihrer 90 Jahre alten Politik des sozialen Wohnbaus zu verdanken, die unter anderem den Goethehof hervorgebracht hat.

An einem Mittwochmorgen im Herbst strömt an der U-Bahn-Station Kaisermühlen eine Schar von Anzugmännern und Kostümfrauen zum Ausgang und nebenan die Treppen hoch. Hier beginnt die Uno-City, der Sitz der Vereinten Nationen in Wien. Wenige Meter weiter lässt die Anzugdichte nach, die Baseballkappen- und Energydrinkdosendichte steigt. Auf der linken Seite, eingerüstet und umhüllt von grünen Stoffbahnen, erstreckt sich auf 350 Metern Länge der Goethehof. Irgendwo wird gehämmert, es riecht nach frischem Beton. Der Gebäudekomplex wird derzeit grundsaniert und um 121 Dachgeschosswohnungen aufgestockt.

"Hier haben wir schon als Buam gespielt"

Durch den Innenhof nähert sich jetzt, das Handy am Ohr, ein kleiner, schmaler Mann in hellen Jeans und einer schwarzen Jacke mit Cord-Kragen, der wohl bekannteste Bewohner des Goethehofs. Peter Pilz, 62, war mal Chef der österreichischen Grünen, seit 30 Jahren sitzt er im Parlament. Seine Geschichte spiegelt die Tradition des Gemeindebaus wieder - und den größten Konflikt, der um das Wiener Modell tobt. Peter Pilz führt durch die drei großen Höfe der Anlage mit ihren fünfzig Treppenhäusern, zum Kindergarten, zum Spielplatz, zur Bücherei, zur neuen zentralen Waschküche. Dann spaziert er hinter das Gebäude, zeigt, wohin der Ausblick aus seinem eigenen Fenster geht: auf das sogenannte Kaiserwasser, einen Seitenarm der Alten Donau. Im Sommer kommen die Wiener in Scharen zum Planschen und Schwimmen. "Hier haben wir schon als Buam gespielt", erinnert sich Pilz, "da drüben wurden immer tote Aale angeschwemmt."

Wien, im Jahr 1923: Die österreichische Hauptstadt hat zwei Millionen Einwohner, Arbeiter und Arbeitslose leben im Elend. Um sich ihre winzigen Wohnungen leisten zu können, vermieten Arme ihre Betten für einige Stunden am Tag an noch Ärmere, an sogenannte Bettgeher. Die hygienischen Bedingungen sind katastrophal, Tuberkulose grassiert. Seit Kurzem regieren die Sozialdemokraten Wien. Sie führen eine Wohnbausteuer ein und beginnen, in großem Stil kommunale Wohngebäude aus dem Boden zu stampfen: die Gemeindebauten. Weitläufige Anlagen mit vielen Freiflächen, mit Waschküchen, Kindergärten und sogenannten Tröpfelbädern, in denen die Armen duschen können - für die damalige Zeit tatsächlich ein Paradies.

Auch der Goethehof wird in der Hochphase des "Roten Wien" gebaut, in den Jahren 1929 bis 1930. Zu den ersten Mietern gehören Peter Pilz' Großeltern, eine Straßenbahnerin und ein Feinmechaniker. Sie erleben im Februar 1934 mit, wie der Hof beschossen wird. In Wien und anderswo rebellieren damals sozialdemokratische Milizen gegen die neue klerikalfaschistische österreichische Regierung.

Nie dem Privatisierungsdruck nachgegeben

Die Regierung setzt Kanonen gegen die Gemeindebauten ein, in denen sich die Sozialdemokraten verschanzt haben - es gibt Schwarzweißfotos des Goethehofs mit Einschusslöchern. Spätestens in diesem Moment wird der Gemeindebau Teil der Identität des Roten Wien. Nach 1945 übernimmt wieder die SPÖ die Stadtregierung; bis 2004 baut sie immer neue Höfe.

Dem Privatisierungsdruck der letzten Jahrzehnte hat Wien nie nachgegeben. Dresden verkaufte 2006 alle kommunalen Wohnungen; Berlin, sagt Claus Michelsen vom DIW, "kauft gerade für viel Geld Wohnungen, nachdem es vor Jahren große Bestände verschleudert hat". Die Stadt Wien hingegen besitzt heute 220 000 Wohnungen in 1749 Gemeindebauten - ein Viertel aller Wiener Wohnungen. Das städtische Unternehmen Wiener Wohnen gilt als größte Hausverwaltung Europas, 2015 hat es 394 Millionen Euro in Erhalt und Sanierung der Gemeindebauten investiert. Gut jede siebte Gemeindewohnung liegt in den beliebten Innenstadtbezirken, selbst im noblen ersten Bezirk gehört jede 23. Wohnung der Stadt.

Schätzungen zufolge wohnen sechs von zehn Wienern im geförderten Wohnbau, je etwa zur Hälfte im Gemeindebau und in Genossenschaften. Wer seit mindestens zwei Jahren in Wien lebt, in seiner derzeitigen Wohnung zu wenig Platz hat und als Einzelperson weniger als 44 410 Euro netto pro Jahr verdient, kann sich für eine Gemeindewohnung anmelden. Wegen einer EU-Richtlinie gilt das seit 2006 auch für viele Ausländer. Die Öffnung war heftig umstritten, 2015 führte die Stadt einen Bonus für alteingesessene Wiener ein.

"Nicht sozial treffsicher"

Nach einer monate-, oft auch jahrelangen Wartezeit bekommt der Interessent dann höchstens zwei Wohnungsangebote. Groß oder luxuriös wohnt man nicht im Paradies: Eine Einzelperson bekommt eine Einzimmerwohnung, pro zusätzlicher Person kommt ein Wohnraum dazu. Dafür liegt die durchschnittliche Bestandsmiete für eine Gemeindewohnung laut Wiener Wohnen bei 6,30 Euro inklusive Betriebskosten. Und wer einmal drinnen ist, kann für immer bleiben, egal wie viel er verdient - und die Wohnung sogar an Verwandte weitergeben oder vererben.

Davon profitiert auch der Politiker Peter Pilz. Dass einer wie er, der im Monat 8700 Euro verdient, in einer spottbilligen Gemeindewohnung leben darf, ist für manche ein Skandal. Das System sei "nicht sozial treffsicher", finden etwa die konservative ÖVP oder der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft.

Martin Schenk vertritt von Berufs wegen die Ärmsten der Armen, er ist Sozialexperte und Mitgründer des NGO-Netzwerks Armutskonferenz. Nun sitzt er in einem Wiener Café und wägt zwei Positionen gegeneinander ab, die er "die gerechtigkeitstheoretische" und "die pragmatisch-soziologische" nennt. Die erste Position ist die der Kritiker, sie sieht so aus: Wenn die Stadt billige Wohnungen fördert, dann sollen sie den Ärmsten zugutekommen und nicht der Mittelschicht. Die zweite, die Position der Stadt, lautet: Indem man Gemeindewohnungen nicht nur an die Ärmsten, sondern auch an die Mittelschicht vergibt, fördert man die soziale Durchmischung und verhindert Ghettobildung.

"Ich verstehe die gerechtigkeitstheoretische Argumentation", sagt Martin Schenk, "aber ich neige zur pragmatischen Sicht." Viele Experten sehen es ähnlich. Wer nur die Ärmsten in kommunalen Anlagen einquartiere, erzeuge dort eine Abwärtsspirale, sagt Kathleen Scanlon, Forscherin an der London School of Economics und Mitautorin eines Buchs über sozialen Wohnbau in Europa. "Dann gibst du 40 Jahre später viel Geld aus, um das zu korrigieren."

Bürgermeister Seitz eröffnet den Goethehof

Der Goethehof damals: Am 1. Januar 1932 eröffnete Bürgermeister Karl Seitz die Wohnhausanlage.

(Foto: dpa)

Günstiger Wohnraum plus soziale Durchmischung

Auch wer diesem Argument folgt, fragt sich schnell: Wenn Wohlhabende schon im Gemeindebau leben, warum lässt die Stadt sie dann nicht angepasste - also höhere - Mieten zahlen? Die ÖVP will seit Jahren regelmäßige Einkommensprüfungen und Mieterhöhungen für Gutverdiener. Auch Peter Pilz setzte sich 2013 in der Wiener Zeitung dafür ein. "Ich würde gerne mehr zahlen", sagte er damals. Inzwischen hat er seine Meinung geändert: Der Verwaltungsaufwand für einkommensabhängige Mieten sei höher als die zusätzlichen Einnahmen. Renate Billeth von Wiener Wohnen nennt ein anderes Argument: "Auch Gemeindewohnungen unterliegen dem Mietrecht, bei einem unbefristeten Vertrag kann ich nicht einfach die Miete erhöhen."

Im Goethehof scheint der Plan der Stadt - günstiger Wohnraum plus soziale Durchmischung - aufzugehen. Auf der Bank am Kinderspielplatz sitzt eine alleinerziehende Köchin, die zuvor mit zwei Kindern auf 28 Quadratmetern gewohnt hat und deren Suche nach einer privaten Wohnung am Preis gescheitert ist. Ein paar Meter weiter trägt eine junge Frau im eleganten Mantel einen Blazer in einer Wäscherei-Plastikhülle vorbei, und in der Bücherei erzählt eine Krankenschwester, sie könne sich "definitiv" etwas anderes leisten, freue sich aber über die Ersparnis.

Aber der Goethehof ist nur begrenzt repräsentativ. Auch in Wien gibt es kommunale Wohnhäuser, die ein sehr unparadiesisches Image haben. Rufen die Namen Goethe- oder Karl-Marx-Hof bei Wienern Bilder von stolzen Arbeitern der guten alten Zeit hervor, so gelten die drei größten Gemeindebauten, die Großfeld-, die Rennbahn- und die Per-Albin-Hansson-Siedlung, erbaut zwischen 1966 und 1977, als die ärgsten Ghettos einer Stadt, die eigentlich keine Ghettos kennt.

Vier U-Bahn-Stationen stadtauswärts, vorbei an Bürotürmen und den Segelschiffen auf der Alten Donau, sind es vom Goethehof bis zu den Wohntürmen der Rennbahnsiedlung. Die Sonne scheint, Gulaschduft weht aus einem Fenster, im ersten Hof hören ein paar Zehnjährige elektronische Musik und versuchen sich dazu kichernd an Hip-Hop-Moves. Ein paar Meter weiter zieht eine junge Frau mit Sonnenbrille ihre Kopfhörer aus den Ohren und stemmt sich an der Leine gegen ihren Hund, der gerade wenig Lust auf Stehenbleiben hat.

"Wenn mich jemand fragt, sage ich nie, dass ich am Rennbahnweg wohne"

"Die Siedlung ist total verrufen", sagt die Jurastudentin. "Wenn mich jemand fragt, sage ich nie, dass ich am Rennbahnweg wohne." Dabei sei die Anlage schon lange nicht mehr so schlimm wie ihr Image. Die Passage zur U-Bahn-Station findet die junge Frau unangenehm, "weil dort die Junkies sitzen". Aber gefährlich? "Ich geh hier auch um drei Uhr nachts Gassi."

Ähnlich sieht es in der Großfeldsiedlung aus, in deren Plattenbauten sich 5533 Wohnungen stapeln. In einem Café in der überdachten Einkaufsstraße der Anlage sitzt Manuela, 53, lange blonde Haare. Sie ist mit ihrem Mann hier, um die Gegend ihrer Kindheit wiederzusehen, sagt sie. 1973, als Grundschülerin, zog sie mit ihren Eltern in die Großfeldsiedlung; ihre Zeit dort endete neun Jahre später. "Mein damaliger Freund hat mich zum ersten Mal besucht und mich gleich mitgenommen", sagt sie. Pack deine Sachen, Manuela, wir gehen.

Die Großfeldsiedlung damals, das waren für Manuela beschmierte Hausmauern, aufgebrochene Briefkästen, eingeschlagene Aufzugstüren. Jugendliche prügelten sich, Eltern tranken, Kinder kamen mit blauen Augen in die Schule. Ein Schulkollege, sagt Manuela, starb mit Anfang 20 an einer Überdosis, ein anderer landete im Gefängnis. Heute ist es ruhig in der Großfeldsiedlung. Hipster oder elegant gekleidete Menschen sieht man hier nicht, Graffiti oder Vandalismus aber auch nicht.

Trügt der Eindruck, geht es hinter den sauberen Fassaden noch genauso zu wie in Manuelas Kindheit? Nein, sagt Paul Eidenberger von der Wiener Polizei: "Vor zwanzig Jahren hatten wir noch viel mehr Einsätze dort. Körperverletzung, Raufhandel, Raub." Seither sei die Bevölkerung der Siedlung gealtert, "die Gegend ist überhaupt nicht mehr auffällig". Und gibt es mal Nachbarschaftskonflikte, dann versuchen im Auftrag der Stadt die Vermittler der Organisation "Wohnpartner", Frieden zu stiften.

Was können sich andere Länder abschauen?

Wer im Gemeindebau lebt, hat es also offenbar nicht paradiesisch, aber doch ganz gut getroffen. Und der Rest? Jene, die keinen Anspruch auf eine Gemeindewohnung haben - etwa, weil sie frisch nach Wien gezogen sind? Ihnen bleibt nur der private Markt. Aber die günstigen kommunalen Wohnungen scheinen auch dessen Entwicklung zu dämpfen. Vergleiche der Mietpreise, zumal über Ländergrenzen hinweg, sind heikel, weil Mietspiegel immer Unschärfen aufweisen.

Aber geht man von Zahlen zweier seriöser Institute aus, des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung in Deutschland und der Wirtschaftskammer Österreich, dann zahlten Neumieter 2015 in Wien durchschnittlich 9,15 Euro pro Quadratmeter ohne Betriebskosten, kaum mehr als im früher berühmt billigen Berlin. Im gleich großen Hamburg waren es 10,41 Euro, im kleineren München 14,75 Euro. In Wirklichkeit ist die Kluft noch größer, denn der österreichische Durchschnittspreis bezieht sich nur auf privat vermietete Wohnungen, während im deutschen billigere kommunale Wohnungen mit eingerechnet sind.

Die Gemeindebau-Politik in Wien scheint also, gemeinsam mit dem restriktiven österreichischen Mietrecht, ihr Ziel zu erreichen: bezahlbare Wohnungen, für deren Adresse sich niemand schämen muss. Die meisten Experten bezweifeln aber, dass andere Städte sich heute viel vom Wiener Modell abschauen könnten: zu sehr historisch gewachsen. "Wien muss seine Bauten nur noch erhalten", sagt etwa Kathleen Scanlon; vergleichbare Häuser in anderen Städten neu zu bauen oder zu kaufen, wäre hingegen "phänomenal teuer".

Reinhard Seiß sieht das anders. Er ist Stadtplaner, in seinem Buch "Wer baut Wien?" kritisierte er vor zehn Jahren die Wiener Wohnbaupolitik als intransparent und ineffizient. Vorwürfe, die immer wieder erklingen; auch Klagen über hohe Betriebskosten oder zu wenig Mietermitbestimmung gab es. Trotzdem sagt Seiß heute: "Wien ist nach wie vor eine Stadt des leistbaren Wohnens für fast alle." Seine Kritik beziehe sich auf Städtebau und Architektur; sozialpolitisch funktioniere das Wiener Modell noch immer. Und es sei durchaus übertragbar. "Jede europäische Stadt hat die Möglichkeit, sozialen Wohnbau zu errichten", sagt Seiß. "Es ist einfach eine Frage des Wollens."

In Wien will man wieder, wenn auch nur in kleiner Menge: Im letzten Wahlkampf 2015 kündigte der Bürgermeister nach einer Pause von zwölf Jahren erstmals wieder neue Gemeindebauten an.

© SZ vom 12.11.2016/hgn

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