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Ratgeber:Mieterhöhung? Immer mit der Ruhe

Wenn Vermieter mehr Geld wollen, müssen sie sich an Vorschriften halten. Welche das sind und was Mieter wissen sollten: die wichtigsten Fragen und Antworten.

Von Thomas Öchsner

Die Mieten in vielen deutschen Städten steigen und steigen. Und diejenigen, die noch vergleichsweise günstig wohnen, fürchten sich, dass ihr Vermieter womöglich bald mehr Geld von ihnen verlangt. Mieter sind Mieterhöhungen aber nicht schutzlos ausgeliefert. Vermieter müssen sich an bestimmte Regeln halten, was sie allerdings nicht immer tun. Der Berliner Mieterverein untersuchte im Sommer 2017 etwa 200 Ankündigungen, die Miete zu erhöhen. Mehr als zwei Drittel waren dabei rechtlich nicht zulässig. Was Mieter und Vermieter wissen sollten - die wichtigsten Fragen und Antworten:

In welchem Zeitraum dürfen Vermieter die Miete erhöhen?

Die Miete muss nach dem Einzug beziehungsweise der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erst dann können Vermieter die Miete wieder erhöhen, sofern es nicht um eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung geht.

Mieten in Deutschland

Dieser Text ist Teil des Projekts #MeineMiete. Lesen Sie hier die zentralen Ergebnisse der großen SZ-Umfrage und hier alle Texte zum Thema.

Womit kann ein Vermieter eine Mieterhöhung begründen?

Wer mehr Miete will, muss rechtliche Vorgaben einhalten. Demnach darf die Miete höher gesetzt werden, wenn diese die ortsübliche Vergleichsmiete unterschreitet. "Das ist die Miete, die vor Ort im Durchschnitt für vergleichbare Wohnungen schon gezahlt wird", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). Diese ortsübliche Vergleichsmiete ist zugleich die Obergrenze für die Mieterhöhung.

Wie lässt sich die maßgebende ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln?

Vermieter können sich dabei auf den Mietspiegel berufen, eine Übersicht über die durchschnittlichen Mieten in einer Kommune, abhängig von Größe, Lage, Ausstattung und Alter der Wohnung. Mietspiegel gibt es vor allem in Großstädten, sie werden meist von den Gemeinden erstellt. Es gibt einfache und qualifizierte Mietspiegel. Der qualifizierte Mietspiegel basiert auf einer repräsentativen Umfrage, meistens eines wissenschaftlichen Instituts. Er muss nach zwei Jahren fortgeschrieben und nach vier Jahren neu erhoben werden. Er ist nicht nur ein formales Begründungsmittel für die Mieterhöhung, bei ihm geht man auch davon aus, dass er die Höhe der Vergleichsmiete tatsächlich widerspiegelt. "Seit 1. September 2001 können Vermieter ihre Mieterhöhung theoretisch auch mit der Auskunft aus einer Mietdatenbank begründen, zurzeit gibt es aber keine in Deutschland", sagt Ropertz.

Was ist, wenn kein Mietspiegel vorliegt?

Dann muss der Vermieter die Mieten von drei Vergleichswohnungen nennen, notfalls auch aus Nachbargemeinden. Hier sei für Mieter "aber besondere Vorsicht geboten", heißt es beim Mieterbund. "Denn die Miete von drei Vergleichswohnungen stellt nur selten wirklich die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Erfahrungsgemäß suchen sich Vermieter nach Möglichkeit solche Vergleichswohnungen heraus, die besonders teuer sind." Dabei können Vermieter auch Wohnungen aus dem eigenen Bestand nennen. Alternativ ist es auch möglich, die Mieterhöhung mit einem Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen zu begründen. Das wird aber nicht so oft vorkommen - ein solches Gutachten kann schnell mehr als 1000 Euro kosten. Das muss der Vermieter durch eine Mieterhöhung erst einmal wieder hereinholen.

Welche Obergrenzen gibt es noch für eine Mieterhöhung?

Liegt die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, müssen sich Vermieter an sogenannte Kappungsgrenzen halten. So darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchsten 20 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen. In Städten wie München, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum gefährdet ist, liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Das ist zurzeit laut Mieterbund in 343 Städten aus sieben Bundesländern der Fall. Für welche Kommunen dies gilt, entscheiden die Landesregierungen. Außerdem ist in den Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse zu beachten. Demnach darf in 313 Städten aus zwölf Bundesländern mit Wohnungsmangel bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent überschritten werden. Ausnahmen von dieser Regel gelten nur, wenn der Vormieter schon mehr als ortsüblich gezahlt hat, es sich um einen Neubau handelt oder der Eigentümer die Immobilie modernisiert hat. Eine Auflistung aller Städte mit 15-Prozent-Kappungsgrenze ist zu finden unter https://www.mieterbund.de/politik.html.

Welche Mieterhöhung käme auf Menschen mit alten Verträgen bei - rein hypothetischen - Neuanmietungen heute zu?

Viele Menschen können sich ihre Wohnung nur leisten, weil sie lange dort wohnen und die Mieten zum Zeitpunkt des damaligen Vertragsabschlusses noch moderat waren. Bei einer Neuanmietung zu aktuellen Marktkonditionen würde auf etliche ein erheblicher Preissprung zukommen. Um diesen überschlagen zu können, haben wir einen großen Datensatz aktueller Angebotsmieten des Dienstleisters Empirica mit den Angaben aus der SZ-Umfrage #MeineMiete verglichen. An Hand von Lage und Größe seiner/ihrer Wohnung haben wir für jede/n Teilnehmer/in der Befragung ermittelt, was er/sie für eine vergleichbare Wohnung heute zahlen müsste.

Was für Staffelmietverträge und Modernisierungen gilt

Haben Mieter ein Mitspracherecht?

"Vermieter können nicht einfach mehr Geld verlangen. Die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Um abzuklären, ob sie zustimmen müssen oder nicht, haben Mieter das Recht, die Erhöhung samt der notwendigen Begründung genau zu prüfen", sagt Mieterschützer Ropertz. Dafür erhalten Mieter eine Frist. Diese beginnt nach Angaben des DMB in dem Monat, in dem der Mieter die Mieterhöhung bekommen hat, die Frist läuft dann noch zwei weitere Monate. Beispiel: Der Vermieter kündigt im Juli an, mehr Geld zu wollen. Dann müsste der Mieter, sofern sie oder er bis zum 30. September zustimmt, vom 1. Oktober an mehr zahlen. In der Regel kann es also nach einer Mieterhöhung die nächste erst nach 15 Monaten geben.

Was passiert, wenn Mieter die Erhöhung ablehnen oder nicht darauf reagieren?

Mieter können die Mieterhöhung akzeptieren, indem sie einfach die höhere Miete ab dem gewünschten Zeitpunkt zahlen. Stimmen sie nicht zu oder zahlen sie nicht mehr, muss der Vermieter den Mieter innerhalb von drei Monaten verklagen, um mehr Geld kassieren zu können. Nach Ablauf der drei Monate sei eine Klage "nicht mehr zulässig", heißt es beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Vermieter müssen dann eine neue Mieterhöhung schicken, wenn sie mehr Geld haben wollen. Das Zustimmungsverfahren beginnt von Neuem.

Was gilt bei einer Modernisierung?

Hier gelten Extravorschriften, für die die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle spielen. Demnach dürfen Vermieter elf Prozent der Kosten für eine Modernisierung, etwa für gedämmte Fassaden, eine neue Heizungsanlage oder neue Fenster, auf die Jahresmiete umlegen. Gibt es dafür öffentliches Fördergeld, ist dies von den Kosten abzuziehen. Die Modernisierungsumlage gilt als Vehikel, um auf einen Schlag drastische Mieterhöhungen von mehreren Hundert Euro durchzusetzen. Mieter können allenfalls auf Härtegründe pochen und zum Beispiel argumentieren, sie könnten die Mieterhöhung nicht bezahlen.

Welche Regeln gelten für Index- und Staffelmietverträge?

Vermieter können gleich im Mietvertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbaren. Die Möglichkeit, die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete oder über die Modernisierungsumlage zu erhöhen, scheidet damit aus. Nur bei der Indexmiete sind auch Mieterhöhungen wegen Modernisierungen möglich, wenn diese gesetzlich vorgegeben und vom Vermieter nicht zu vertreten sind. Bei der Indexmiete orientiert sich die Miete an der Inflationsrate. Für Mieter war dies in den vergangenen Jahren ein Vorteil, weil die Verbraucherpreise kaum gestiegen sind. Inzwischen liegt die Teuerungsrate aber wieder bei 2,1 Prozent. Bei Staffelmietverträgen wissen Vermieter und Mieter, woran sie sind. Dann ist fest vereinbart, dass die Miete zum Beispiel alle drei Jahre um 50 Euro steigt. "Die Miete muss aber mindestens ein Jahr unverändert bleiben", heißt es bei Haus & Grund. Sowohl bei der Index- wie auch bei der Staffelmiete gilt in den ausgewiesenen Gebieten die Mietpreisbremse, sofern der Vertrag nicht vor dem Inkrafttreten beziehungsweise der Umsetzung der Mietpreisbremse durch die Landesregierungen abgeschlossen wurde. Theoretisch müsste also bei jeder neuen Staffelmiete geprüft werden, ob die Erhöhung nicht gegen die Mietpreisbremse verstößt - so steht es zumindest auf dem Papier.

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Quelle:
SZ vom 18.07.2018/vit
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