Ratgeber:Was für Staffelmietverträge und Modernisierungen gilt

Haben Mieter ein Mitspracherecht?

"Vermieter können nicht einfach mehr Geld verlangen. Die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Um abzuklären, ob sie zustimmen müssen oder nicht, haben Mieter das Recht, die Erhöhung samt der notwendigen Begründung genau zu prüfen", sagt Mieterschützer Ropertz. Dafür erhalten Mieter eine Frist. Diese beginnt nach Angaben des DMB in dem Monat, in dem der Mieter die Mieterhöhung bekommen hat, die Frist läuft dann noch zwei weitere Monate. Beispiel: Der Vermieter kündigt im Juli an, mehr Geld zu wollen. Dann müsste der Mieter, sofern sie oder er bis zum 30. September zustimmt, vom 1. Oktober an mehr zahlen. In der Regel kann es also nach einer Mieterhöhung die nächste erst nach 15 Monaten geben.

Was passiert, wenn Mieter die Erhöhung ablehnen oder nicht darauf reagieren?

Mieter können die Mieterhöhung akzeptieren, indem sie einfach die höhere Miete ab dem gewünschten Zeitpunkt zahlen. Stimmen sie nicht zu oder zahlen sie nicht mehr, muss der Vermieter den Mieter innerhalb von drei Monaten verklagen, um mehr Geld kassieren zu können. Nach Ablauf der drei Monate sei eine Klage "nicht mehr zulässig", heißt es beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Vermieter müssen dann eine neue Mieterhöhung schicken, wenn sie mehr Geld haben wollen. Das Zustimmungsverfahren beginnt von Neuem.

Was gilt bei einer Modernisierung?

Hier gelten Extravorschriften, für die die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete keine Rolle spielen. Demnach dürfen Vermieter elf Prozent der Kosten für eine Modernisierung, etwa für gedämmte Fassaden, eine neue Heizungsanlage oder neue Fenster, auf die Jahresmiete umlegen. Gibt es dafür öffentliches Fördergeld, ist dies von den Kosten abzuziehen. Die Modernisierungsumlage gilt als Vehikel, um auf einen Schlag drastische Mieterhöhungen von mehreren Hundert Euro durchzusetzen. Mieter können allenfalls auf Härtegründe pochen und zum Beispiel argumentieren, sie könnten die Mieterhöhung nicht bezahlen.

Welche Regeln gelten für Index- und Staffelmietverträge?

Vermieter können gleich im Mietvertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbaren. Die Möglichkeit, die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete oder über die Modernisierungsumlage zu erhöhen, scheidet damit aus. Nur bei der Indexmiete sind auch Mieterhöhungen wegen Modernisierungen möglich, wenn diese gesetzlich vorgegeben und vom Vermieter nicht zu vertreten sind. Bei der Indexmiete orientiert sich die Miete an der Inflationsrate. Für Mieter war dies in den vergangenen Jahren ein Vorteil, weil die Verbraucherpreise kaum gestiegen sind. Inzwischen liegt die Teuerungsrate aber wieder bei 2,1 Prozent. Bei Staffelmietverträgen wissen Vermieter und Mieter, woran sie sind. Dann ist fest vereinbart, dass die Miete zum Beispiel alle drei Jahre um 50 Euro steigt. "Die Miete muss aber mindestens ein Jahr unverändert bleiben", heißt es bei Haus & Grund. Sowohl bei der Index- wie auch bei der Staffelmiete gilt in den ausgewiesenen Gebieten die Mietpreisbremse, sofern der Vertrag nicht vor dem Inkrafttreten beziehungsweise der Umsetzung der Mietpreisbremse durch die Landesregierungen abgeschlossen wurde. Theoretisch müsste also bei jeder neuen Staffelmiete geprüft werden, ob die Erhöhung nicht gegen die Mietpreisbremse verstößt - so steht es zumindest auf dem Papier.

© SZ vom 18.07.2018/vit
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