Immobilienexpertin Sonja Knorr"Immer noch besser, als Negativzinsen zu zahlen"
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Geld in Immobilienfonds anlegen: Wie das geht, was das kostet und welche Risiken bestehen, erklärt die Fondsanalystin Sonja Knorr.
Interview von Thomas Öchsner
Sonja Knorr, 41, ist seit mehr als 15 Jahre Analystin bei der Ratingagentur Scope. Die Immobilienexpertin rät Anlegern, nur in offene Immobilienfonds zu investieren, wenn sie ein paar Jahre Zeit mitbringen.
SZ: Frau Knorr, für welchen Typ von Anleger kommen offene Immobilienfonds in Frage?
So ein Investment ist eher was für Anlegerinnen und Anleger, die sehr sicherheitsorientiert sind, andererseits aber schon stabile Erträge haben möchten, die zumindest über den Zinsen von sicheren Festgeld-Anlagen liegen. Darin liegt der Charme dieser Fonds. Mit Geld in Beton derzeit 1,5 oder zwei Prozent Rendite im Jahr zu bekommen, ist immer noch besser, als sein Erspartes zinslos sich selbst zu überlassen oder gar Negativzinsen zu zahlen. Auch schwanken die Fonds in ihrem Wert nur minimal, anders als etwa Aktien an der Börse. Deshalb halte ich die Immobilienfonds als Beimischung in einem Wertpapierdepot grundsätzlich für interessant, auch um das Risiko zu streuen.
Anleger haben allerdings recht hohe Kosten. Die Kaufgebühr, der Ausgabeaufschlag, kann sich auf mehr als fünf Prozent des Anlagebetrags belaufen.
Ja, man braucht bei den gesunkenen Renditen zwei, drei Jahre, um diese Kosten wieder zu verdienen. Deshalb ist es ratsam, nur offene Immobilienfonds zu kaufen, wenn man weiß, dass man mindestens fünf bis sieben Jahre das Geld nicht braucht und den Fonds nicht vorzeitig verkaufen muss. Außerdem kann man seine Kaufkosten verringern, indem man bei Direktbanken, Internetbrokern oder Fondsvermittlern geringere Ausgabeaufschläge zahlt oder den Fonds über die Börse erwirbt.
Sie halten die Risiken für ein Investment derzeit nicht für zu hoch, obwohl infolge der Corona-Krise Büros weniger gefragt sind, Hotels leer stehen und Einzelhändler pleitegehen?
Wenn die Krise anhalten würde, steigt das Mietausfallrisiko in allen gewerblichen Nutzungsarten weiter. Dann wäre auch mit einer sinkenden Nachfrage und steigenden Leerständen zu rechnen. In diesem Fall gehen die Erträge der Fonds zurück, und an die Anleger wird weniger vom Gewinn ausgeschüttet. Wir gehen aber davon aus, dass sich die Pandemie nur vorübergehend negativ auswirkt. Wir erwarten zum Beispiel, dass sich die Lage bei den Hotels von 2024 an wieder normalisiert. Bei den Büros sind sicherlich zukünftig flexiblere Nutzungskonzepte nötig, aber das heißt nicht zwangsläufig, dass weniger Büros gebraucht werden. Es könnten künftig auch Büroflächen mit größeren Abständen zwischen den Arbeitsplätzen gefragt sein. Das Risiko steigender Leerstände trifft vor allem Büro-Immobilien in weniger attraktiven Lagen. Positiv ist auch, dass die Fondsmanager reagieren und gerade bei den jungen, neuen Fonds stärker in Wohnimmobilien, Objekte für den Lebensmitteleinzelhandel oder der Gesundheitsbranche investiert wird. Diese Segmente sind krisensicherer und weniger konjunkturabhängig.
Dann muss ich mir als Anleger aber überlegen, ob ich mit meinem Geld dazu beitragen will, dass Fonds gegebenenfalls das Maximum aus ihren Objekten herausholen und Mieten erhöhen, wann immer es geht.
Offene Immobilienfonds investieren langfristig und fokussieren sich eher nicht auf kurzfristig maximale Mieterhöhungen. Darüber hinaus sind Mieter in Deutschland per Gesetz sehr gut geschützt und haben in der Regel auch etwas davon, wenn der Eigentümer zum Beispiel die Heizungsanlage erneuert oder die Wohnung modernisiert.
Ja, wenn die Mieter dann noch die erhöhte Miete zahlen können. Falls aber Anleger damit kein Problem haben sollten: Müssen sie nicht doch in Zukunft mit etwas geringeren Renditen rechnen?
Bei vielen Fonds wurden bereits Wertanpassungen der Immobilien vorgenommen. Da gibt es bereits eine gewisse Bodenbildung. Die weitere Entwicklung der Mieteinnahmen und der Objektwerte hängt maßgeblich von der künftigen Konjunktur ab. Die Fondsmanager selbst sind allerdings nicht so optimistisch wie früher. Die Vermietungsquote bei den gekauften Immobilien ist schon gesunken. Nur zwölf Prozent der Manager rechnen 2021 mit steigenden Quoten. Hinzu kommt, dass derzeit im Durchschnitt gut 17 Prozent des Fondskapitals nicht in Immobilien stecken, sondern quasi liquide sind und nicht über einen längeren Zeitraum angelegt. Damit können die Fonds normalerweise kein Geld verdienen, wegen der anhaltend niedrigen Zinsen auf dem Kapitalmarkt. Auch das drückt auf die Rendite. Insgesamt dürften die Fondsrenditen deshalb vorerst nicht mehr so hoch sein wie in der Vergangenheit und sich in diesem Jahr bei 1,5 bis 2,0 Prozent einpendeln.