Der Schock hatte es in sich, und offensichtlich wirkt er nach: Ohne Vorwarnung und zunächst ganz leise verpufften vor zwei Wochen plötzlich rund 800 Millionen Euro aus dem offenen Immobilienfonds Uni Immo Wohnen ZBI. Der Fonds, in dem vor allem Sparer und Privatanleger der Volks- und Raiffeisenbanken ihr Geld hatten, war auf einen Schlag fast ein Fünftel weniger wert – und der Aufruhr groß. Bis ins Fernsehen schaffte es die Nachricht von dem Fall, über den die SZ zuerst berichtet hatte. Eine absolute Ausnahme für eine Geldanlage, die bis zuletzt als „geringes Risiko“ für „konservative“ Anleger verkauft wurde.
Wie groß die Nachwirkungen offenbar auch in Finanzkreisen sind, zeigen zwei Statements, die am Mittwoch verbreitet wurden: Sowohl Union Investment, die Fondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken, die auch hinter dem Uni Immo Wohnen ZBI steht, wie auch das Sparkassen-Pendant Deka gaben sich darin betont optimistisch. „Es gibt in keinem weiteren Immo-Fonds von Union Investment den Bedarf einer Sonderneubewertung“, sagte ein Sprecher der Nachrichtenagentur Bloomberg. Von der Deka hieß es: „Wir planen keine von uns initiierten Sonderbewertungen.“
Alles gut also? Hatten die Anleger des Uni Immo Wohnen ZBI oder des zuvor bereits deutlich abgewerteten Kanam-Fonds Leading Cities Invest einfach nur Pech?
Exklusiv
Vergammelte Wohnungen, frustrierte Mieter und ein riesiger Verlust für die Anleger: Ein milliardenschwerer Immobilienfonds gerät in Schwierigkeiten, den Schaden haben Kunden von Volks- und Raiffeisenbanken.
Verbraucher haben zuletzt Milliarden Euro abgezogen
Seriös beantworten lässt sich die Frage bisher kaum. Sicher, beide Fonds waren erst relativ kurz am Markt und hatten ihr gesamtes Vermögen in den Jahren des scheinbar endlosen Immobilienpreis-Booms investiert. Sie waren also besonders anfällig für den Moment, in dem es nicht weiter bergauf ging. Hinzu kommt, dass es zumindest im Fall des Union-Fonds, der fast ausschließlich in Mietwohnungen in Deutschland investiert hatte, massive Probleme in den Häusern gab: Es kursierten Berichte von verschimmelten Wänden, wochenlangen Heizungsausfällen oder monatelang defekten Aufzügen an vielen Orten im Land.
Zugleich aber leiden alle offenen Immobilienfonds seit Monaten unter einer Doppelkrise: Einerseits ist der Immobilienmarkt durch steigende Zinsen und unsichere Konjunkturaussichten ziemlich aus dem Tritt geraten und die Preise sowohl für Wohn- als auch Gewerbeimmobilien sind deutlich gefallen. Zugleich verlangten immer mehr Anleger in den vergangenen Monaten ihr Geld von den Fonds zurück. Unter dem Strich zogen sie nach Daten des Analysehauses Barkow Consulting zwischen August und Mai rund 2,6 Milliarden Euro ab. Das wiederum brachte die Fonds unter Druck, mehr Bares vorzuhalten und sich dafür nötigenfalls auch von Objekten zu trennen. Wer aber verkaufen muss, das wissen auch Eigenheimbesitzer, bekommt selten einen guten Preis.
„Was da zuletzt passiert ist, das ist ja kein neues Risiko – man hat es nur die vergangenen Jahre nicht gesehen“, sagt Finanzexperte Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Die Entwicklung sei einfach mehr als ein Jahrzehnt immer weiter nach oben gegangen. „Aber Immobilienpreise können auch mal fallen, und das zeigt sich dann auch in den Fonds.“ Eines der Grundprobleme sei, so Nauhauser, dass niemand den wahren Wert einer Immobilie kenne, „bis zu dem Moment, in dem sie verkauft wird“. Zwar würden die Anlagen in den Fonds regelmäßig von Gutachtern bewertet, aber „auch wenn die Gutachter ihr Bestes geben, können sie doch nur schätzen“.
Bei der Union Investment verweist man dennoch auf eine solide Situation in den anderen Immobilienfonds. Diese hätten – anders als der Fonds aus den Nachrichten – vor allem in Gewerbeimmobilien investiert: Büros, Logistik, Hotels. Und sie hätten „aufgrund der konservativen Bewertung in der Hochphase solide Bewertungsergebnisse realisiert“ – deshalb würden „jetzt auch Wertanpassungen moderater ausfallen.“ Ausgeschlossen wären sie damit allerdings auch nicht. Ganz ähnlich hieß es von der Deka, man erwarte „keinen nennenswerten Abwertungsbedarf“.
„Ob man jetzt aussteigen sollte, kann niemand sagen“
Bleibt die Frage, was das für Anleger bedeutet, die ihr Geld bereits in einem offenen Immobilienfonds angelegt haben. Denn sie können nicht einfach so aussteigen, es gelten bestimmte Fristen: Anleger müssen mindestens zwei Jahre investiert sein, außerdem gilt eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Dann muss die Fondsgesellschaft die Anteile zwar auszahlen, allerdings zum dann gültigen Rücknahmepreis. Und der basiert auf der Summe aller Vermögenswerte – alles hängt also davon ab, ob die Immobilienpreise in einem Jahr wieder höher liegen oder ob sie weiter gefallen sind. Alternativ können die Fondsanteile auch sofort über die Börse verkauft werden, allerdings werden dort teils deutliche Abschläge auf den heutigen Rücknahmepreis gefordert.
Verbraucherschützer Nauhauser will deshalb – anders als manche Internetportale – keine Empfehlung in die eine oder andere Richtung geben. „Ob man jetzt aussteigen sollte, kann niemand sagen“, sagt er. Am Ende sei es eine persönliche Entscheidung: Hat man die Zeit abzuwarten, bis Verluste vielleicht wieder aufgeholt sind? Und die Nerven? Nur für diejenigen, die jetzt in offene Immobilienfonds einsteigen möchten hat Nauhauser einen klaren Rat: Die Anteile am besten günstig über die Börse kaufen und möglichst nicht nur in einen Fonds investieren, sondern mehrere. Das streue das Risiko. Falls doch noch was passiert.
