In der Vergangenheit war es vielerorts vergleichsweise einfach, mit Immobilien ein beträchtliches Vermögen aufzubauen. Man musste nur darauf hoffen, dass die Gemeinde eigenes Ackerland zu Bauland umwidmete – und seinen Wert damit per Verwaltungsakt vervielfachte. Anschließend errichtete der Eigentümer ein ansprechendes Ein- oder Mehrfamilienhaus, vermietete es und ließ die Dinge ihren Lauf nehmen. Zogen dort Menschen mit Geld und Geschmack ein, gewann das Gebiet schnell an Attraktivität und lockte weitere Bewohner an. Kindergärten, S-Bahn-Verbindungen, die Ansiedlung einer Universität und gut dotierte Arbeitsplätzen verstärkten diesen Effekt. Während das Gebäude alterte und laufend modernisiert werden musste, stieg der Wert des Grundstücks weiter – nicht überall, aber besonders in den prosperierenden Ballungsräumen. Der Eigentümer tat letztlich vor allem eines: warten. Sein Vermögen wuchs scheinbar von selbst.
Der inzwischen verstorbene ehemalige Münchner Oberbürgermeister und Sozialdemokrat Hans-Jochen Vogel machte sich die Mühe, die Entwicklung der Bodenpreise in der bayerischen Landeshauptstadt zwischen 1950 und 2015 zu berechnen. Sein Ergebnis: Der Quadratmeterpreis stieg in diesem Zeitraum um knapp 40 000 Prozent – auf das 400-Fache. Spätere Nachberechnungen kamen je nach Datenbasis auf Werte zwischen rund 36 000 und knapp 50 000 Prozent. Selbst wenn man die Inflationsrate berücksichtigt, warfen die Bodenpreissteigerungen in München jährlich real rund fünf bis sechs Prozent Rendite ab. Man denkt an das Bonmot des britischen Ökonomen John Stuart Mill: Vermieter werden im Schlaf reich. Tatsächlich, so Ökonomen, erklären steigende Bodenpreise rund 80 Prozent des globalen Hauspreisbooms seit dem Zweiten Weltkrieg. Kostete ein Quadratmeter im Münchner Stadtgebiet 1950 umgerechnet noch etwa drei Euro, waren es 2015 rund 1200 Euro. Ein 300 Quadratmeter großes Baugrundstück, das kurz nach dem Zweiten Weltkrieg für ungefähr 900 Euro zu haben war, hatte 2015 einen Wert von rund 360 000 Euro.
München ist für Käufer und Mieter gleichermaßen unerschwinglich geworden
Über die Qualität und Vergleichbarkeit historischer Bodenpreisdaten lässt sich im Detail sicherlich streiten, nicht zuletzt, weil die Preise je nach Lage innerhalb der Stadt erheblich voneinander abweichen. An der grundlegenden Aussage ändert das jedoch wenig. Bis 2022 stiegen die Münchner Wohnbaulandpreise gegenüber 2015 nochmals um fast 90 Prozent. Seither sind sie zwar deutlich gefallen, liegen aber weiterhin klar über dem damaligen Niveau. Eigentümer von Grund und Boden konnten seit der Gründung der Bundesrepublik erhebliche Vermögenszuwächse erzielen.
Inzwischen kostet eine 80 Quadratmeter große Wohnung im Münchner Stadtteil Lehel rund eine Million Euro. Auch das Münchner Umland ist für Käufer und Mieter gleichermaßen unerschwinglich geworden. Studenten, Auszubildende und Geringverdiener finden kaum noch bezahlbaren Wohnraum. Selbst junge Familien in ihren Dreißigern oder Vierzigern, bei denen beide Erwachsenen gut verdienen, haben ohne eine substanzielle Erbschaft kaum noch eine realistische Chance, in München oder einer anderen deutschen Großstadt Wohneigentum zu erwerben. Nicht einmal auf Kredit, denn die finanzielle Belastung würde sie über das Rentenalter hinaus begleiten und einen zu großen Teil ihres verfügbaren Einkommens binden.
Damit ist ein zentrales wirtschaftliches Aufstiegsversprechen der Bundesrepublik ins Wanken geraten: Nach dem Zweiten Weltkrieg war es Menschen möglich, sich im Laufe ihres Berufslebens Wohneigentum aufzubauen, ohne sich finanziell zu übernehmen. Dieses Versprechen hatte – zumindest bis in die 2000er-Jahre – noch eine gewisse Gültigkeit. Heute scheint es weitgehend außer Kraft gesetzt.
Bodengewinne basieren auf der Leistung vieler unterschiedlicher Akteure
Es ist unfair, dass der Staat die riesigen Bodengewinne auf dem Immobilienmarkt den Profiteuren überlässt. Ein Grundstück ist als Acker beispielsweise 100 000 Euro wert. Durch Umwidmung zu Bauland steigt der Wert über Nacht auf eine Million Euro. Der Zuwachs von 900 000 Euro entsteht nicht durch die Arbeit des Eigentümers, sondern durch die planerische Entscheidung der Gemeinde. Öffentliche Infrastruktur wie die U-Bahn macht ein Stadtviertel attraktiver und erhöht die Zahlungsbereitschaft. Spannende Arbeitsplätze, Cafés, Läden und Gastronomie siedeln sich an, das Image eines Viertels verbessert sich. Das gelingt durch viele Akteure gemeinsam, nicht durch den einzelnen Grundstücksbesitzer, mitunter ist es auch eine zufällige Entwicklung. Die Bodeneigentümer haben wenig dazu beigetragen, finanziell profitieren jedoch sie allein. Das sollte man künftig mindestens beschränken.
Das Statistische Bundesamt weist für Deutschland zum Jahresende 2022 einen Gesamtwert von Grund und Boden in Höhe von 8,16 Billionen Euro aus, erst Ende 2026 wird es aktuellere Daten geben. Gutachterausschüsse ermitteln Bodenrichtwerte auf Basis von Grundstücksverkäufen. Gegenüber 2014 hat sich dieser Wert mehr als verdoppelt. Der Wert des deutschen Bodens ist so hoch, dass schon eine Verzinsung auf dem Niveau zehnjähriger Bundesanleihen rechnerisch mindestens 165 Milliarden Euro im Jahr ausmachen würde, schätzt Dirk Löhr, Professor für Steuerlehre und Ökologische Ökonomik an der Hochschule Trier. Er bezeichnet einen erheblichen Teil dieser Bodenrenten als „leistungslos“, weil ihnen keine entsprechende eigene Leistung des Eigentümers gegenübersteht. Der Ökonom setzt sich seit Jahren dafür ein, solche Gewinne stärker zu besteuern. „Die reichen Großgrundbesitzer von früher sind heute in den Städten. Der Normalbürger muss für deren leistungslose Erträge doppelt bezahlen: über Steuern, um ein Wohngebiet aufzuwerten, und dann auch noch die hohen Mieten“, sagt Löhr.
Diese Gerechtigkeitslücke wird seit Jahrzehnten kritisiert
Bereits 1879 wies der US‑amerikanische Journalist und Sozialreformer Henry George darauf hin, dass Wohlstand immer stärker durch die knapper werdende Ressource Boden erwirtschaftet würde – und die daraus gezogene Bodenrente privat bei den Eigentümern lande, nicht bei der Gesellschaft. In der jungen Bundesrepublik kritisierten Bundeskanzler Konrad Adenauer (CDU), der bayerische Ministerpräsident Franz Josef Strauß (CSU) und eben Hans-Jochen Vogel diese Gerechtigkeitslücke. Auch das Bundesverfassungsgericht stellte in einem Beschluss von 1967 fest, die Tatsache, dass der Grund und Boden unvermehrbar und unentbehrlich sei, verbiete es, seine Nutzung dem unübersehbaren Spiel der freien Kräfte und dem Belieben des Einzelnen vollständig zu überlassen. Eine gerechte Rechts- und Gesellschaftsordnung zwinge vielmehr dazu, die Interessen der Allgemeinheit beim Boden in weit stärkerem Maße zur Geltung zu bringen als bei anderen Vermögensgütern. SPD und Grüne hatten Forderungen, planungsbedingte Bodenwertgewinne stärker der Allgemeinheit zukommen zu lassen, in ihren Programmen – in der Regierung ist davon wenig verwirklicht worden.
Die Idee einer Bodenreform ist also keineswegs neu. Kurz vor seinem Tod skizzierte Vogel 2019 in seinem Buch „Mehr Gerechtigkeit! Wir brauchen eine neue Bodenordnung“ die Grundidee: Ein großer Teil der Bodengewinne sollte vom Staat abgeschöpft werden, mit dem Geld könnten Stadt und Kommunen den eigenen Immobilienbestand vergrößern, um günstigen Wohnraum bereitzustellen. Die Gemeinden könnten mit den Einnahmen ihren Anteil an wohnungsrelevanten Grundstücken und Gebäuden kontinuierlich auf mindestens 30 Prozent ausdehnen. Damit würde ein angemessener Bodenanteil aus dem Bereich der Marktregeln in den Bereich der Regeln des sozialen Allgemeinwohls überführt. Die Gemeinden sollten in diesem Bereich Mieten anbieten, die 30 Prozent der jeweiligen Haushaltseinkommen nicht übersteigen. Auch sollten sie einmal erworbene Grundstücke nur noch im Wege des Erbbaurechts weitergeben.
Es gibt für die Umsetzung einer Bodenreform gute Vorbilder, auch in Deutschland. Die Stadt Ulm betreibt seit 1889/90 eine systematische Boden- und Baulandpolitik, die auf einer aktiven Bodenvorratspolitik beruht. Sie kauft Flächen frühzeitig auf – unter anderem landwirtschaftliche Flächen mit der Qualität von Bauerwartungsland – und weist Neubaugebiete grundsätzlich erst dann aus, wenn sie dort über sämtliche Grundstücke verfügt. Anschließend gibt sie die Flächen gesteuert weiter, etwa durch Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Erbbaurecht. Bei Verkäufen werden die städtebaulichen Ziele unter anderem durch ein Wiederkaufsrecht der Stadt abgesichert. Auch die österreichische Hauptstadt Wien besitzt genügend Wohnungen, die sie gezielt vergeben kann. In Singapur befindet sich der größte Teil des Bodens in staatlicher Hand. Wohnbauland wird in der Regel über langfristige Nutzungsrechte von bis zu 99 Jahren vergeben, die dem deutschen Erbbaurecht ähneln. Erbbaurecht bedeutet, dass man auf einem fremden Grundstück ein Gebäude besitzen oder errichten darf, das Grundstück aber im Besitz der Kommune, Kirche oder Stiftung bleibt. Dafür wird ein Erbbauzins fällig.
Beim Begriff Bodenreform denken viele Menschen an die DDR
Doch Deutschland tut sich politisch schwer mit einer Bodenreform. Der Begriff löst aus historischen Gründen bei vielen Menschen Beklemmung aus. In der sowjetischen Besatzungszone wurde von September 1945 an unter der Parole „Junkerland in Bauernhand“ eine radikale, entschädigungslose Umverteilung von Großgrundbesitz an kleine Höfe vorgenommen. Die aktuelle Debatte in Berlin um eine Vergesellschaftung von großen privaten Wohnungsbeständen ist auch aufgrund dieser Erfahrung kontrovers – zumal diese Maßnahme keinen zusätzlichen Wohnraum schaffen und privaten Neubau bremsen würde.
Aber ein Gedanke der Befürworter der Vergesellschaftung von Wohneigentum ist vernünftig: Sie fordern, dass im Fall der Fälle die gesetzlich zu zahlende Entschädigung für die Wohnungseigentümer unter dem aktuellen Marktwert angesetzt werden sollte. Begründung: Die heutigen hohen Bodenwerte sind nicht durch die Leistung der Eigentümer entstanden.
Diese Einschätzung war vor mehr als 60 Jahren, unter Bundeskanzler Adenauer, richtig, sie ist es heute: Der Staat sollte die leistungslosen Gewinne in der Immobilienwirtschaft endlich abschöpfen. Nicht auf einen Schlag, denn juristischer Ärger würde das Projekt verzögern. Die Bundesregierung sollte stattdessen eine reine Bodenwertsteuer einführen und diesen Steuersatz nach und nach deutlich erhöhen. Eine höhere Bodenwertsteuer wird vom Käufer in den Verhandlungen eingepreist – und drückt so am Markt den gehandelten Bodenwert. Zugleich verteuert die Bodenwertsteuer das spekulative Halten von Grund und Boden. Die Steuer schöpft zudem einen Teil der Bodenrente laufend ab, statt einen entstandenen Wertzuwachs nachträglich auf einen Schlag zu belasten.
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Deutschland ist sozialer Sprengstoff in einer ohnehin polarisierten Gesellschaft. Nicht nur die bayerische Verfassung schreibt vor, dass jeder Bewohner Anspruch auf eine angemessene Wohnung hat. Es ist politisch an der Zeit, diesem Anspruch zu genügen.