Kaum ein Gerücht hält sich so hartnäckig wie folgendes: Wer auf eigene Faust bis zu drei Nachmieter sucht, darf ganz sicher früher aus seinem Mietvertrag aussteigen. Seit Jahrzehnten schon kursiert diese Mär. Doch sie ist schlicht falsch. Kein Vermieter muss sich auf vorgeschlagene Kandidaten einlassen. Das Prinzip könnte rein theoretisch zwar klappen - muss es aber nicht. Dass ein Mieter bei der Suche nach einem Nachfolger selbst aktiv werden darf, ist die Ausnahme im Mietrecht, nicht die Regel, heißt es beim Deutschen Mieterbund. Grundsätzlich ist es für Mieter gar nicht so einfach, ein Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen und dadurch viel Geld zu sparen.
Ganz oft ist es ja so: Mieter haben eine günstigere, größere oder kleinere Wohnung in der Nähe gefunden, die auch noch verkehrsgünstiger zum Arbeitsplatz liegt. Oder sie haben gebaut, eine Eigentumswohnung respektive ein Haus gekauft, könnten schnell einziehen und weitere Mietzahlungen sparen. Rein rechtlich betrachtet haben Mieter in solchen Fällen aber keine Chance auf einen vorzeitigen Auszug. Ist ihr Mietvertrag unbefristet, wie beim Großteil der Fall, sind sie in der Regel an eine dreimonatige Kündigungsfrist gebunden.
Selbstverständlich können Mieter dem Eigentümer anbieten, die Suche nach einem Nachmieter zu übernehmen. In Ballungsräumen und gefragten Wohngegenden könnte ein solcher Vorstoß klappen. Hier stehen die Chancen meist gut, schnell einen passenden, solventen Kandidaten zu finden. Ein Anrecht, eigene Kandidaten zu präsentieren, haben sie jedoch nicht. Und selbst wenn der Vermieter aus Kulanz damit einverstanden ist, dass der Mieter die Suche in die Hand nimmt, muss er die potenziellen Nachfolger noch lange nicht akzeptieren. Selbst wenn Mieter eine Riesenauswahl von Nachmietern präsentieren, muss der Vermieter sie nicht vorzeitig aus dem Vertrag entlassen. Ihr Pech: Sie müssen dann bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist weiterzahlen, wie das Landgericht Berlin urteilte (Az. 67 S 39/16).
Das Recht auf eine eigene Nachmietersuche hat ein Mieter nur dann, wenn das ausdrücklich im Mietvertrag festgeschrieben ist. Eine solche Nachmieterklausel gibt es jedoch nur in Ausnahmefällen. Und selbst dann gilt: Hat der Mieter geeignete Bewerber gefunden, ist noch lange nichts in trockenen Tüchern. Dem Vermieter steht eine Frist von bis zu drei Monaten zu, zu überlegen, ob der vorgeschlagene Nachmieter für ihn auch passt. Reizt er diese Zeitspanne aus, gewinnt der Mieter keine Zeit und muss ebenfalls bis zum Schluss zahlen. Aber: Hat der Mieter Glück und der Vermieter stimmt zu, darf er früher raus. Und zwar ab dem Zeitpunkt, ab dem der Nachmieter bereit ist, die Wohnung zu übernehmen.
Über Härtegründe wird oft gestritten
Ohne Nachmieterklausel darf ein Mieter nur in ganz bestimmten Ausnahmefällen einen Nachmieter stellen. Das ist der Fall, wenn der Mieter berufsbedingt gezwungen ist, den Wohnort zu wechseln, wenn der Umzug ins Alters- oder Pflegeheim notwendig wird, wenn der Mieter heiraten will oder wenn sich Familiennachwuchs angekündigt hat und die Wohnung deshalb zu klein wird.
Ob tatsächlich ein Härtegrund vorliegt - darüber wird nach Angaben des Mieterbunds oft genug heftig gestritten. Ein Umzug in eine hellere, schönere Wohnung ist noch lange kein Grund, um aus dem bestehenden Mietverhältnis aussteigen zu können. Wollen Mieter aber vorzeitig raus, weil der Ehepartner gestorben ist und der hinterbliebene Ehegatte die Wohnung nicht mehr finanzieren kann, darf sich der Vermieter nicht gegen eine Nachmietersuche sperren.
Wer seinem Vermieter geeignete Kandidaten vorstellt, sollte bei der Nachfolgersuche sorgfältig vorgehen und Informationen über Interessenten stets schriftlich zusammenstellen und weiterleiten. Wichtiges Kriterium: Wer nachfolgt, muss sich die vom Vermieter geforderte Miete auch leisten können.
