Immobilienmarkt: Die Mietpreisbremse wirkt doch

In Städten wie Stuttgart sind die Preise fürs Wohnen in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Laut einer neuen Studie wirkt die Mietpreisbremse genau in solchen Regionen.

(Foto: picture alliance / Marijan Murat)

• Die Mietpreisbremse hat einen schlechten Ruf. Sie hilft nicht gegen rasant steigende Mieten, lautet das Vorurteil. Eine Studie zeichnet ein anderes Bild.
• Die Mietpreisbremse wirkt sehr wohl. Allerdings gilt dies nur in Städten, in denen die Preise fürs Wohnen schon vor der Einführung erheblich gestiegen waren.
• In Regionen, in denen die Preise vor der Einführung langsam kletterten, bleibt die Mietpreisbremse dagegen wirkungslos.

Die Bundesregierung hatte es gut gemeint. Die Mietpreisbremse sollte verhindern, dass Vermieter bei jedem Wechsel die Miete kräftig erhöhen und es damit insgesamt teurer wird, zu wohnen. Drei Jahre nach ihrer Einführung ist davon jedoch nichts zu sehen. Die Preise in den angesagten Groß- und Universitätsstädten steigen immer weiter. Das federführende Bundesjustizministerium musste im Frühjahr 2017 eingestehen, dass die Mieten in Wohnungsinseraten sogar schneller zulegen, seit das Gesetz zur Regulierung von Mieterhöhungen gilt.

Umso überraschender ist das Ergebnis einer Studie, die das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) an diesem Mittwoch in Berlin vorlegen wird. "Die Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf", heißt es in der Untersuchung. Sie könne aber die Probleme am Wohnungsmarkt allein nicht lösen.

Die Preisbremse gilt in mittlerweile 313 deutschen Städten, allerdings nicht für neugebaute oder umfassend renovierte Wohnungen. Sie besagt: Zieht ein neuer Mieter ein, dürfen Eigentümer höchstens zehn Prozent mehr verlangen als die ortsübliche Miete für Wohnungen dieser Qualität. Aber nur, wenn der Mieter danach fragt, müssen Vermieter die vorherige Miete vorlegen. Sie können dann immer noch auf den Bestandschutz beharren und behaupten, schon vor Einführung der Preisbremse teurer vermietet zu haben als ortsüblich.

Allerdings zogen nur in wenigen Fällen Mieter vor Gericht, um ihre neuen Rechte durchzusetzen - viele Experten werteten dies als Indiz, dass die Mietpreisbremse ein "Papiertiger" ist. Zu stark ist die Nachfrage nach Wohnungen in den Städten, zu viele Ausnahmen hat das Gesetz, zu viele Mieter scheuen einen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang.

Das Berliner DIW wollte es nun genauer wissen. Die Forscher werteten 200 000 Mietinserate von Online-Plattformen aus und verglichen die Entwicklung der Mietpreise von Wohnungen, die unter die Preisbremse fallen und nicht fallen. Ihre neue Erkenntnis: Das neue Gesetz hilft doch, die Preisspirale anzuhalten. Je stärker die Mieten vor der Einführung gestiegen sind, desto wirksamer ist die Mietpreisbremse.

"Die Bremse greift nur in bestimmten Regionen mit besonders starken Mietanstiegen und erreicht damit nur kleine Teile der Bevölkerung. Das heißt jedoch nicht, dass die Mietpreisbremse grundsätzlich eine Fehlkonstruktion ist - dort, wo sie wirken kann, tut sie es auch", sagt DIW-Immobilienökonom Claus Michelsen, einer der Autoren der Studie. Man müsse sich nur genau anschauen, wo überhaupt die Voraussetzungen erfüllt sind, damit die Mietpreisbremse greifen kann.