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Jenseits der Mietpreisbremse:Was der Staat gegen steigende Mieten tun könnte

Berlin - Fassade eines Wohnblocks

Es gibt viele Vorstöße, um steigende Mieten zu begrenzen. Klar ist nur: Der Staat muss ran.

(Foto: Jens Kalaene/picture alliance)
  • "Mietpreisbremse", "Mietendeckel" oder gleich vergesellschaften? Es gibt immer mehr Vorschläge, die steigenden Mieten einzudämmen.
  • Eine staatliche Regulierung ist notwendig, sie braucht aber Zeit.
  • Zu viel Zwang gegenüber Vermietern sei auch nicht gut, sagen Experten. Und: Auch bei der Bauplanung muss der Staat ansetzen, nicht nur beim Mietpreis. Einige Instrumente gibt es schon, andere sind rechtlich möglich.

Anfang des Jahres wurde die Verlängerung der "Mietpreisbremse" angekündigt, dann folgte die hysterische Debatte um eine Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen, jetzt ist es der Berliner "Mietendeckel": Die Abfolge neuer Vorschläge und Forderungen wird dichter, um den Anstieg der Mieten einzudämmen. Manches davon ist ein bisschen irre, wie die Sozialisierungsidee: Sollte Berlin wirklich Wohnungen gegen teure Entschädigungen sozialisieren, die man vor anderthalb Jahrzehnten billig verkauft hat? Aber gemeinsam ist all diesen Vorstößen ein Gedanke: Der Staat muss ran. Erstens treibt der Markt in den Ballungsräumen bizarre Blüten, zweitens ist Wohnen ein geradezu existenzielles Gut - da ist Regulierung notwendig und zudem erlaubt. Denn das Grundgesetz bleibt ja nicht bei der Garantie des Eigentum stehen, es fährt fort mit einem kurzen und großen Satz: "Eigentum verpflichtet." Danach ist vieles erlaubt, was Mietern helfen kann und Eigentümern weh tut. Das Grundgesetz hat ein Herz für Mieter.

Aber so richtig - ganz allgemein - der Ruf nach dem regelnden Arm des Staates ist: Wer glaubt, der Anstieg der Mietpreise ließe sich so rasch und endgültig eindämmen, wie dies die Begriffe "Deckel" und "Bremse" suggerieren, der wird enttäuscht werden. Das zeigt bereits die Geschichte der Mietpreisbremse. Nach der Einführung im Jahr 2015 hielt sich ihre Wirkung in Grenzen, dann wurde erst ihre Verlängerung und schließlich ihre Verschärfung angekündigt. Und nun der "Mietendeckel": Die Berliner Bausenatorin stampft wütend mit dem Fuß auf, weil die Vermieterlobby wegen des geplanten Gesetzes zu einer Last-Minute-Erhöhung aufgerufen hat. Man mag das für moralisch verwerflich halten, aber ökonomisch handelt rational, wer vor der langen Dürre noch einen Schluck aus der Pulle nimmt.

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Auf lange Sicht kommt es auf eine kluge Bauplanung der Kommunen an

Vielleicht liegt hier auch ein Schlüssel für die Rolle des Staates bei einer Regulierung der Wohnungsmärkte: Seine Aufgabe ist es, sie einzuhegen, nicht, sie zu erdrosseln. Der Berliner Plan trägt diesem Gedanken teilweise Rechnung, indem er Neubauten von der Deckelung ausnimmt - schließlich soll ja weiterhin gebaut werden. Markus Artz, der zusammen mit seinem Bielefelder Professorenkollegen Franz Mayer für Berlin ein Rechtsgutachten geschrieben hat, empfiehlt zudem, den Vermietern zumindest bei Modernisierungen nicht den letzten Spielraum für Erhöhungen zu nehmen - ein Spielraum, der ohnehin bereits gesetzlich begrenzt ist. Damit würden Investitionsanreize erhalten, aber auch verfassungsrechtliche Risiken minimiert. Denn je strikter der Mietendeckel, desto tiefer der Eingriff in das Eigentum der Vermieter. "Da habe ich die Sorge, dass man zu viel will", warnt Artz.

Außerdem reicht es nicht, sich allein aufs Abbremsen und Deckeln des Mietanstiegs zu verlegen. Auf lange Sicht dürfte eine kluge Bauplanung die Kommunen nachhaltiger wirken als isolierte Preisbremsen. Einige Instrumente dafür sind vorhanden und werden zunehmend genutzt. Etwa die Möglichkeit, mit dem Erlass eines Bebauungsplans zugleich Vereinbarungen mit Bauherren zu treffen. Üblich ist inzwischen, dass sich die Kommune über solche Verträge ein Drittel Sozialwohnungen zusichern lässt. Man könnte sogar noch einen Schritt weiter gehen, sagte im Frühjahr der Jurist Thomas Weigelt bei einem Vortrag vor dem Deutschen Mietgerichtstag: "Theoretisch und rechtlich denkbar ist auch die Vereinbarung von Mietobergrenzen im freifinanzierten Wohnungsneubau."

Schwierigkeiten haben die Städte dagegen mit Baulücken, die nun allenthalben im Zuge der Verdichtung geschlossen werden. Für so etwas man keinen aufwendigen Bebauungsplan, es gilt dann Paragraf 34 Baugesetzbuch, wonach sich der Neubau "nach Art und Maß der baulichen Nutzung" ins Umfeld eingliedern muss. Das Haus darf also äußerlich nicht aus der Reihe tanzen. Ob man drin günstig oder teuer wohnt, darauf hat die Kommune aber keinen Einfluss. "In von Zuzug geprägten Städten wie Berlin oder Hamburg bedeutet dies die Schaffung hochpreisigen Wohnraums", diagnostiziert Weigelt, der für Berlins Senatsverwaltung arbeitet. Das wäre also ein Paragraf, den man mieterfreundlich reformieren könnte - um den Kommunen ein Instrument zur Feinsteuerung auch bei einzelnen Bauprojekten zu geben.

Überhaupt plädiert Weigelt für eine stärkere Rolle der Kommunen, die am besten wissen, wo ihre Probleme liegen. Mietendeckel und Preisbremsen sind demnach nur einzelne Bausteine einer übergreifenden Stadtplanung. Sein Vorschlag: Mehr Personal für die Planungsämter - denn sie müssen es richten.

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