Wenn Tobias Müller den Briefkasten leert, rechnet er damit, ein Kündigungsschreiben in der Hand zu halten. Rechtlich gesehen ist das nicht möglich, das habe ihm der Mieterschutzbund versichert. Doch inzwischen, so Müller, traue er seinem Vermieter alles zu. Tobias Müller heißt eigentlich anders, ist Student und wohnt seit Jahren in einer Wohngemeinschaft in der Kölner Innenstadt. Das Haus hat schon viele Mieter gesehen. Es ist alt und heruntergekommen. Als der alte Vermieter starb, verkaufte die Familie die Immobilie an einen Makler. Für Müller eine klare Sache: "Der ist nicht darauf aus, ein nettes Verhältnis aufzubauen. Der will renovieren und verkaufen." Das merkte Müller zum ersten Mal, als er dem neuen Besitzer einen Brief schrieb: Aus dem Wasserhahn im Bad laufe nur kaltes Wasser, die Tür des Kühlschranks, der auch zur Wohnung gehört, sei kaputt. Müller bat um Reparatur; eine Antwort erhielt er nicht.
Müller entschloss sich, in den Mieterschutzbund einzutreten, und begann, die Miete zu mindern. Das war im Juni dieses Jahres, in den kommenden Monaten sollten noch weitere Mängel hinzukommen: eine Baustelle vor der Tür, viel Lärm, viel Schmutz und eine Gerüstplane direkt vor dem Fenster. Inzwischen hat Müller 240 Euro einbehalten. Der Vermieter hat sich daraufhin noch nicht gemeldet. Das Beispiel zeigt, wie wichtig es ist, das Recht wahrzunehmen, die Miete bei bestehenden Mängeln zu mindern - und sich gegebenenfalls Rat zu suchen.
Rund 200 000 Mal im Jahr geht es in den Beratungsgesprächen des Deutschen Mieterbundes um das Thema Mietminderung. Das betrifft bei 21,5 Millionen Mietverhältnissen in Deutschland zwar nur knapp ein Prozent der Mieter, aber Wohnungsmängel sind das zweithäufigste Beratungsthema überhaupt. Doch viele Mieter wissen gar nichts von der Möglichkeit, die monatliche Zahlung an den Vermieter unter bestimmten Bedingungen kürzen zu dürfen. Andere wiederum haben Angst, dass sie anschließend durch eine Kündigung bestraft werden. Aus welchem Grund auch immer: Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass jährlich auf Mietminderungen in einer Größenordnung von rund 100 Millionen Euro verzichtet wird.
Die häufigsten Gründe für Mietminderung sind laut Mieterbund Feuchtigkeitsschäden, kaputte Heizungen und Lärm von Nachbarn oder anliegenden Baustellen. Grundsätzlich liegt ein Mietmangel immer dann vor, wenn der Zustand der Wohnung vom vertraglich vereinbarten Zustand negativ abweicht. Wusste ein Mieter bei Vertragsabschluss, dass sich unter seiner neuen Wohnung eine Kneipe befindet, hat er also keinen Anspruch auf Mietminderung wegen Lärmbelästigung. Wurde die Kneipe aber erst nachträglich eröffnet, darf der Mieter Geld einbehalten.
Zudem muss man unterscheiden zwischen Mängeln in und an der Wohnung, um die sich der Vermieter kümmern muss, und Mängeln in der Umgebung, die der Vermieter nicht zu verantworten hat. Wird die Kneipe also in einem Nachbargebäude eröffnet, hat der Vermieter darauf keinen Einfluss - und der Mieter kein Recht auf Mietminderung. Anders verhält es sich, sollte der Vermieter bei Vertragsabschluss ausdrücklich zugesichert haben, dass es in der Umgebung keine Lärmstörung geben wird, oder wenn die Kneipe in der Nachbarschaft die Lärmschutzvorschriften nicht einhält, sodass der Vermieter dagegen klagen kann.
Was ein Minderungsgrund sein kann und was nicht
Urteile aus der Vergangenheit zeigen, dass es eine große Bandbreite an Mängeln gibt, die eine Mietminderung rechtfertigen können. Das können auch ungewöhnliche Dinge sein wie "bestialischer Gestank eines Frettchens aus der Nachbarwohnung" (33 Prozent Mietminderung, AG Köln WuM 89, 234), aber auch "laute Urinstrahlgeräusche eines 'Stehpinklers' in der oberen Nachbarwohnung" (zehn Prozent Mietminderung, LG Berlin GE 2009, 779). Mietminderungen können aber nicht eingefordert werden, wenn der Mieter die Mängel selbst verursacht hat oder es sich um einen "unerheblichen Mangel" handelt, wie zum Beispiel eine defekte Glühbirne im Flur, fehlende Fußleisten, ein quietschendes Gartentor. Auch Kinderlärm in der üblichen Lautstärke aus der Nachbarwohnung ist kein Minderungsgrund.
Um eine Mietminderung zu bekommen, muss der Vermieter zunächst über die Mängel schriftlich in Kenntnis gesetzt und aufgefordert werden, diese innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Fällt die Heizung aus, kann man zum Beispiel erwarten, dass die Reparatur innerhalb der nächsten drei Tage erfolgt. Bei unangenehmen Gerüchen im Haus, die zum Beispiel durch Abfall oder Haustiere verursacht werden, sollte man dem Vermieter 14 Tage Zeit lassen. Wichtig: In dem Schreiben muss darauf hingewiesen werden, dass man einen Teil der Miete einbehalten wird, sollten die Mängel nicht innerhalb der Frist behoben worden sein. Denn einen Teil der Miete rückwirkend zurückzufordern, ist selten erfolgreich. Wenn innerhalb der Frist nichts passiert, kann der Mieter die Mängelbeseitigung auch selbst veranlassen und die entstandenen Kosten von der nächsten Mietzahlung abziehen.
Wie hoch darf die Mietminderung nun ausfallen? Das ist schwierig einzuschätzen, da die Umstände von Einzelfall zu Einzelfall sehr unterschiedlich sind. Grundsätzlich gilt: Je stärker sich der Mangel auswirkt, desto mehr darf gemindert werden. So darf man bei Heizungsausfall - je nach Jahreszeit und je nachdem, wie kalt es in der Wohnung wird - 13 bis 100 Prozent der Miete einbehalten. Und das natürlich nur so lange, wie der Mangel besteht. Außerdem wird immer von der Bruttomiete ausgegangen, was bedeutet, dass auch die Nebenkosten anteilig gekürzt werden.
Um nicht in Beweisnot zu kommen, sollten die Mängel so genau wie möglich dokumentiert werden. Bei Schimmelbefall reichen Fotos, Mängel wie Gerüche oder Lärm können durch Zeugen nachgewiesen werden. Bei Lärmbelästigung empfiehlt sich vor allem ein sogenanntes Lärmprotokoll, das von Zeugen gegengezeichnet wird. Der Deutsche Mieterbund rät, einen Experten der örtlichen Mietervereine zu Rate zu ziehen. Dieser weiß genau, wie viel gemindert werden darf, und der Service ist kostenlos. Ansonsten finden sich im Internet Gerichtsurteile, an denen man sich orientieren kann.
Dass eine Mietminderung vor Gericht ausgehandelt werden muss, ist eher selten der Fall. Ein Sprecher des Deutschen Mieterbunds geht davon aus, dass sich von 270 000 Mietrechtsprozessen nur knapp zehn Prozent um Wohnungsmängel und Mietminderungen drehen. Wurde der Vermieter über die Mängel informiert, hat er drei Möglichkeiten: Entweder beseitigt er den Mangel in der angegebenen Frist oder er akzeptiert die Höhe der Mietminderung für den Zeitraum, wenn er sich nicht rechtzeitig gekümmert hat. Die dritte Möglichkeit ist das unangenehmste Szenario: Ist in der gesetzten Frist nichts passiert, aber der Vermieter trotzdem nicht damit einverstanden, dass der Mieter einen Teil der Miete einbehält, fordert er in der Regel die zurückgehaltene Summe ein. In solchen Fällen, so der Sprecher, werde meistens ein außergerichtlicher Kompromiss gefunden. Schließlich seien in der Regel beide Parteien auch danach noch aufeinander angewiesen.
