Mietminderung So wehrt man sich gegen Schimmel, Lärm und kaputte Heizungen

Steigende Mieten nicht nur in Top-Lagen: Hochhäuser im Dresdner Plattenbau-Stadtteil Gorbitz.

(Foto: Monika Skolimowska/dpa)

Viele Mieter nehmen Missstände in ihren Wohnungen einfach hin. Das muss nicht sein: Wann ein Teil der Miete einbehalten werden darf - und was dabei zu beachten ist.

Von Justin Wolff

Wenn Tobias Müller den Briefkasten leert, rechnet er damit, ein Kündigungsschreiben in der Hand zu halten. Rechtlich gesehen ist das nicht möglich, das habe ihm der Mieterschutzbund versichert. Doch inzwischen, so Müller, traue er seinem Vermieter alles zu. Tobias Müller heißt eigentlich anders, ist Student und wohnt seit Jahren in einer Wohngemeinschaft in der Kölner Innenstadt. Das Haus hat schon viele Mieter gesehen. Es ist alt und heruntergekommen. Als der alte Vermieter starb, verkaufte die Familie die Immobilie an einen Makler. Für Müller eine klare Sache: "Der ist nicht darauf aus, ein nettes Verhältnis aufzubauen. Der will renovieren und verkaufen." Das merkte Müller zum ersten Mal, als er dem neuen Besitzer einen Brief schrieb: Aus dem Wasserhahn im Bad laufe nur kaltes Wasser, die Tür des Kühlschranks, der auch zur Wohnung gehört, sei kaputt. Müller bat um Reparatur; eine Antwort erhielt er nicht.

Müller entschloss sich, in den Mieterschutzbund einzutreten, und begann, die Miete zu mindern. Das war im Juni dieses Jahres, in den kommenden Monaten sollten noch weitere Mängel hinzukommen: eine Baustelle vor der Tür, viel Lärm, viel Schmutz und eine Gerüstplane direkt vor dem Fenster. Inzwischen hat Müller 240 Euro einbehalten. Der Vermieter hat sich daraufhin noch nicht gemeldet. Das Beispiel zeigt, wie wichtig es ist, das Recht wahrzunehmen, die Miete bei bestehenden Mängeln zu mindern - und sich gegebenenfalls Rat zu suchen.

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Rund 200 000 Mal im Jahr geht es in den Beratungsgesprächen des Deutschen Mieterbundes um das Thema Mietminderung. Das betrifft bei 21,5 Millionen Mietverhältnissen in Deutschland zwar nur knapp ein Prozent der Mieter, aber Wohnungsmängel sind das zweithäufigste Beratungsthema überhaupt. Doch viele Mieter wissen gar nichts von der Möglichkeit, die monatliche Zahlung an den Vermieter unter bestimmten Bedingungen kürzen zu dürfen. Andere wiederum haben Angst, dass sie anschließend durch eine Kündigung bestraft werden. Aus welchem Grund auch immer: Der Deutsche Mieterbund schätzt, dass jährlich auf Mietminderungen in einer Größenordnung von rund 100 Millionen Euro verzichtet wird.

Die häufigsten Gründe für Mietminderung sind laut Mieterbund Feuchtigkeitsschäden, kaputte Heizungen und Lärm von Nachbarn oder anliegenden Baustellen. Grundsätzlich liegt ein Mietmangel immer dann vor, wenn der Zustand der Wohnung vom vertraglich vereinbarten Zustand negativ abweicht. Wusste ein Mieter bei Vertragsabschluss, dass sich unter seiner neuen Wohnung eine Kneipe befindet, hat er also keinen Anspruch auf Mietminderung wegen Lärmbelästigung. Wurde die Kneipe aber erst nachträglich eröffnet, darf der Mieter Geld einbehalten.

Zudem muss man unterscheiden zwischen Mängeln in und an der Wohnung, um die sich der Vermieter kümmern muss, und Mängeln in der Umgebung, die der Vermieter nicht zu verantworten hat. Wird die Kneipe also in einem Nachbargebäude eröffnet, hat der Vermieter darauf keinen Einfluss - und der Mieter kein Recht auf Mietminderung. Anders verhält es sich, sollte der Vermieter bei Vertragsabschluss ausdrücklich zugesichert haben, dass es in der Umgebung keine Lärmstörung geben wird, oder wenn die Kneipe in der Nachbarschaft die Lärmschutzvorschriften nicht einhält, sodass der Vermieter dagegen klagen kann.