Wer derzeit eine Wohnung in Berlin sucht, findet schnell Angebote, in denen zwei Preise genannt werden. Da heißt es dann etwa in einem Inserat für eine Altbauwohnung in der Innenstadt, dass im Mietvertrag eine Nettokaltmiete von 1400 Euro für gut 110 Quadratmeter vereinbart werde. Solange jedoch der Mietendeckel gelte, sei der Zahlbetrag etwa halb so hoch.
Ausdrücklich behalten sich die Vermieter zudem vor, die Differenz nachzuberechnen, wenn das Gesetz außer Kraft gesetzt werden sollte - und empfehlen dem Mieter, die Differenzbeträge dafür schon mal zurückzulegen.
Der Hintergrund für die Regelung: Der günstigere Zahlbetrag orientiert sich an der gesetzlich festgelegten Obergrenze für Kaltmieten, die zum 23. Februar in Kraft trat. Der höhere Betrag spiegelt hingegen den Preis wider, den der Vermieter nehmen würde, wenn es das Gesetz nicht geben würde. Er soll dann fällig werden, wenn ein entsprechendes Urteil des Bundesverfassungsgerichts den Mietendeckel kippen sollte.
"Die Differenzen zwischen Mietendeckelmiete und Marktmiete sind eklatant"
Einer neuen Untersuchung zufolge sind solche sogenannten Schattenmieten pro Quadratmeter im Schnitt fast doppelt so hoch wie die gesetzlich begrenzten. Sollte der Mietendeckel verfassungswidrig sein, drohten den Mietern demnach Nachzahlungen von schnell mal mehreren Tausend Euro. "Die Differenzen zwischen Mietendeckelmiete und Marktmiete sind eklatant", schreiben die Autoren des Hamburger Immobilienspezialisten F+B.
Sie ermittelten aus mehr als 3100 Inseraten für Wohnungen, die unter das Gesetz fallen, eine gedeckelte Durchschnittsmiete von 7,05 Euro pro Quadratmeter. Zum Teil wurden die Preise in den Angaben direkt genannt. Für einen Großteil der Annoncen mussten aber "wahrscheinliche Annahmen zum Beispiel zum Ausmaß von Modernisierungen getroffen werden, die aus Fließtext und den Beschreibungen der Exposés entnommen wurden", hieß es.
Dem stellten die Autoren die ebenfalls bei diesen Angeboten genannte durchschnittliche Marktmiete von 13,63 Euro pro Quadratmeter gegenüber. Damit beträgt die Differenz zwischen Deckel- und Marktmiete 6,58 Euro. "Hochgerechnet auf die Anzahl der annoncierten Wohnungen und die durchschnittliche Wohnungsgröße von 60 Quadratmetern geht es hier um monatlich rund 1,2 Millionen Euro (...), die allein diese Berliner Mieter seit dem 23.2.2020 nachzahlen müssten, falls sich das Gesetz als verfassungswidrig herausstellt", schreibt F+B. "Je länger sich die Entscheidung hinzieht, umso größer sind die drohenden Nachforderungen, die auf die Berliner Neumieter seit Ende Februar 2020 zukommen können."
Ob es wirklich dazu kommt, hängt aus Sicht des Berliner Mietervereins nicht nur daran, ob das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel kippt, sondern auch, wie das Urteil ausgestaltet sein wird. Es sei keineswegs sicher, dass die Mieter bei eventuell festgestellter Verfassungswidrigkeit die genannten Beträge auch zurückzahlen müssen, teilte Geschäftsführer Reiner Wild auf Anfrage mit. Die unterschiedlichen Mietpreise in den Mietverträgen hält er in jedem Fall für rechtlich unzulässig. "Entsprechende gerichtliche Auseinandersetzungen sind in Vorbereitung."
Den Vermietern wiederum bleibt aus Sicht des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) keine andere Wahl. Der Umstand, dass derzeit in Inseraten und Verträgen Unterscheidungen gemacht werden, "spiegelt bedauerlicherweise die derzeit unklare Rechtslage in Berlin wider", teilte die Vorsitzende der ZIA-Region Ost, Stefanie Frensch, mit. "Wir haben es mit einer Landesgesetzgebung zu tun, die derzeit durch die Normenkontrollklage von Bundestagsfraktionen vor dem Bundesverfassungsgericht angefochten wird."
