Wohnen:Hohe Mieten machen arm
Viele Haushalte zahlen in den Großstädten für ihre Wohnung so viel, dass sie auf Hartz-IV-Niveau leben müssen, ergibt eine neue Studie - und zeigt auf, wie sich das ändern ließe.
Von Thomas Öchsner
Hohe Mieten in deutschen Großstädten bringen vor allem Mieter mit geringem Einkommen in finanzielle Bedrängnis. Knapp 1,1 Millionen Haushalten mit mehr als zwei Millionen Menschen bleibt sogar weniger als das im Sozialrecht festgelegte Existenzminimum übrig. Das geht aus einer Studie an der Berliner Humboldt-Universität hervor, die die gewerkschaftsnahe Hans-Böckler-Stiftung gefördert hat. Demnach werden durch hohe Wohnkosten die Unterschiede zwischen Arm und Reich noch größer. "Wohnen kann arm machen", heißt es in der Untersuchung.
Die neue Analyse liefert Details zur Wohnsituation in 77 deutschen Großstädten mit mehr als 100 000 Einwohnern. Demnach müssen ärmere Haushalte verglichen mit finanziell besser gestellten einen deutlich größeren Anteil ihres Einkommens fürs Wohnen ausgeben, obwohl sie weniger Platz haben und in schlechter ausgestatteten Wohnungen leben. Das Forscherteam rechnet vor: Mieterhaushalte in der höchsten Einkommensklasse haben vor Abzug der Warmmiete und Nebenkosten (ohne Strom) im Mittel ein 4,4-mal so hohes monatliches Nettoeinkommen wie die Haushalte der niedrigsten Klasse. Ist die Miete gezahlt, steigt dieser Unterschied auf das 6,7-Fache.
Unter hohen Wohnkosten leiden laut der Studie besonders Haushalte von Alleinerziehenden: In dieser Gruppe bleibt nach Abzug der Wohnkosten bei etwa einem Viertel nur ein Resteinkommen unterhalb des Hartz-IV-Satzes übrig. Das ist für das oft teure Leben in einer Großstadt nicht viel. Die Forscherinnen und Forscher werteten Daten von 2018 aus. Damals belief sich der Regelbedarf pro Monat auf 416 Euro für Alleinstehende und 296 Euro für ein Kind im Alter von sechs bis unter 14 Jahren. Inzwischen liegt die Sozialleistung bei jeweils 446 und 309 Euro.
Geringverdiener müssen auch oft mit weniger Wohnraum auskommen. So stehen Mietern und Mieterinnen, deren Haushaltseinkommen sich auf maximal 60 Prozent des mittleren Einkommens aller Großstadthaushalte beläuft, im Mittel nur 38 Quadratmeter Wohnfläche pro Kopf zur Verfügung. Im Durchschnitt aller Großstadthaushalte beträgt die Wohnfläche im Mittel 45 Quadratmeter. Bei Haushalten mit mehr Personen sind Räume wie Küche oder Bad anteilig eingerechnet. Großzügiger sieht es in Mieterhaushalten mit hohem Einkommen aus: Ihnen stehen durchschnittlich 51 Quadratmeter pro Kopf zur Verfügung. Wenig überraschend ist: Paare mit Kindern leben am engsten zusammen, Singles haben am meisten Platz.
Mieter mit geringem Einkommen leben seltener in Neubauten
In knapp einem Drittel der Großstadthaushalte leben Menschen, die oder deren Familien nach Deutschland eingewandert sind. Bei ihnen ist der Platz nach den Erkenntnissen des Berliner Forscherteams oft besonders knapp. So kommen bei Migrantenfamilien auf eine Person nur noch 34 Quadratmeter. Auffällig ist auch, dass Mieter mit geringem Einkommen seltener in Neubauten wohnen, die nach der Jahrtausendwende entstanden sind. Viel häufiger finden sie eine Wohnung in Gebäuden, die zwischen 1919 und 1978 errichtet worden sind. Die Berliner Forscherinnen und Forscher führen dies auch darauf zurück, dass in den vergangenen Jahrzehnten weniger Sozialwohnungen entstanden sind. Mehr Wohnungen neu zu bauen, könne helfen, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Nötig sei aber auch, dass der Staat eingreife, um hohe Mieten zu begrenzen. "Für die große Mehrzahl der Bevölkerung werden die Wohnverhältnisse nicht von den Neubauaktivitäten, sondern vom Umgang mit dem Wohnungsbestand und den Mietpreisregulierungen in diesen Wohnungen bestimmt", mahnt das Forscherteam.
Für ihre Studie hatten die Forscher die verfügbaren Daten des Mikrozensus ausgewertet. Diese liegen für 2018 vollständig vor. Dabei werden von den statistischen Ämtern bundesweit etwa ein Prozent der Bevölkerung oder mehr als 800 000 Personen zu ihren Arbeits- und Lebensbedingungen befragt. Die Untersuchung ergänzt eine Mitte Juni veröffentlichte Studie der Wissenschaftler. Hauptergebnis war damals, dass fast die Hälfte der Mieterhaushalte in den 77 Großstädten mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Warmmiete ausgeben müssen. Liegt die Belastung über der 30-Prozent-Marke, gilt dies als problematisch, weil dann für Essen, Kleidung, Freizeit oder Urlaub zu wenig übrig bleibt.
In der neuen Untersuchung wird dies nun weiter präzisiert. So haben die Forscher mehr als zwei Millionen Großstadthaushalte herausgefiltert, die an der Armutsgrenze leben. Ihr Einkommen beläuft sich auf maximal 60 Prozent des mittleren Einkommens aller Großstadthaushalte. Gemeint ist damit nicht der Durchschnitt, sondern der Median. Das ist der Wert, der genau in der Mitte liegt, wenn man alle Einkommen der Höhe nach ordnet. Unter diesen gut zwei Millionen Haushalten müssen etwa neun von zehn mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete ausgeben, etwa vier von zehn sogar mehr als die Hälfte.
Berlin liegt bei der Preissteigerung vor München
Die Mieten in den Großstädten sind in den vergangenen fünf Jahren teilweise drastisch gestiegen. Laut dem Immobilienportal Immowelt haben sich die Angebotsmieten in 34 Städten seit 2016 im Mittel um mindestens 20 Prozent erhöht. Zum Vergleich: Die Inflation stieg vom ersten Halbjahr 2016 bis zum ersten Halbjahr 2021 um lediglich acht Prozent. Herangezogen wurden für die Auswertung die Preise für Mietinserate von Wohnungen zwischen 40 und 120 Quadratmetern. Am stärksten stiegen laut Immowelt die Mieten in Berlin, im Median von neun Euro auf 12,80 Euro je Quadratmeter (plus 42 Prozent). In München erhöhte sich der entsprechende Preis von 15,50 Euro auf 19,20 Euro (plus 24 Prozent).
Nicht nur in Metropolen wie Berlin oder München sind die Mieten in den vergangenen fünf Jahren deutlich gestiegen. Auch in kleineren Großstädten geht es deutlich nach oben. Dies zeigt eine Auswertung des Immobilienportals Immowelt. So legten die Preise für in Inseraten angebotene Mietwohnungen etwa in Heilbronn um 38 Prozent, in Hildesheim um 33 Prozent und in Offenbach um 30 Prozent zu. Damit rückt das Trio schon in die Nähe des Spitzenreiters Berlin mit einem Plus von 42 Prozent. Verglichen wurden dabei die Angebotspreise in den ersten Halbjahren 2016 und 2021. In den meisten ostdeutschen Großstädten hält sich der Anstieg der Mieten in Grenzen. So lag das Plus in Erfurt über die fünf Jahre bei zehn Prozent, in Chemnitz sind es sechs Prozent. Ausnahme ist Leipzig mit einem Anstieg um 22 Prozent. Bei der Höhe der Mieten bleiben die Unterschiede aber riesig. Beispiel Leipzig: Trotz des Preissprungs seit 2016 kostet der Quadratmeter Kaltmiete im Mittel 7,20 Euro. In Frankfurt, nach München Deutschlands zweitteuerste Stadt, sind 14,50 Euro pro Quadratmeter fällig. Einen Hoffnungsschimmer für Mieter gibt es: In München, Frankfurt, Stuttgart und Hamburg "scheinen die Mieten allmählich auf ein Plateau zuzusteuern", teilt Immowelt mit. Besonders 2020 seien sie dort nur noch geringfügig gestiegen oder sogar gleichgeblieben. Thomas Öchsner
Die Berliner Forscher fordern nun, das Angebot von Wohnungen mit einer Warmmiete von maximal neun Euro pro Quadratmeter zu erhöhen. Das entspricht einer Kaltmiete von höchstens 6,35 Euro pro Quadratmeter. Laut ihren Berechnungen fehlen Wohnungen in dieser Mietpreisklasse für 1,4 Millionen Großstadthaushalte. Wichtig seien vor allem bezahlbare Wohnungen für Singles. Stefan Körzell, Vorstandsmitglied beim Deutschen Gewerkschaftsbund, sagt: "Die nächste Bundesregierung muss endlich wirksame Leitplanken gegen zu hohe Mieten einziehen. Bauen, bauen, bauen alleine reicht nicht. Wichtig ist, das massiv für den tatsächlichen Bedarf und somit in bezahlbaren Wohnraum investiert wird." Nötig sei neben einem "effektiven Mietenstopp mehr sozialer Wohnungsbau sowie mehr Engagement der öffentlichen Hand".