Wenn es um Bürokratie geht, wird Rolf Buch lebhaft. Vieles von dem, was die Regierung gerade mache, sei zwar richtig gedacht, aber schlecht gemacht - mit Folgen für Menschen und Umwelt, sagt er. Buch, 57, hat mit beidem viel zu tun: Als Chef des Dax-Konzerns Vonovia ist er Herr über rund 550 000 Wohnungen, davon fast 490 000 in Deutschland. Zeit für ein Gespräch über Staatshilfen, Immobilienpreise und Ärger mit der Wärmepumpe.
SZ: Herr Buch, Krieg, Energiekrise, Inflation - kommt man da als Konzernchef überhaupt noch zum normalen Geschäft, Herr Buch?
Rolf Buch: Es sind schwierige Zeiten, keine Frage. Wir alle kommen ja aus einer Krise direkt in die nächste. Das verunsichert die Menschen. Das sehe ich bei den Kollegen, das sehe ich bei den Mietern, das sehe ich auch an mir selbst. Natürlich wünschen sich alle wieder ein ganz normales Jahr, ohne Pandemie, ohne Krieg, ohne Dürre. Aber das wird es vorerst nicht mehr geben.
Bisher hat der Staat zumindest finanziell die größten Härten aufgefangen, es gab keine Wirtschaftskrise, keine Massenarbeitslosigkeit. Wird das weiter so klappen?
Es muss, zumindest für eine gewisse Zeit. Die Leute brauchen weiter Hilfe, und zwar bis rauf in die Mittelschicht. Aber dauerhaft wird das nicht gehen. Wenn ein großer Teil der Menschen vom Staat abhängig ist, schadet das langfristig der Demokratie.
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Dann sehen Sie es skeptisch, wenn die Bundesregierung deutlich mehr Menschen dauerhaft Wohngeld gewähren will?
Nein, das muss sein. Das Wohngeld ist gut und richtig, das geht gar nicht anders. Und dabei geht es auch nicht um den Großteil der Gesellschaft, sondern um diejenigen, die gerade so viel verdienen, dass sie keinen Anspruch auf das neue Bürgergeld haben, aber trotzdem nicht ordentlich leben können. Diese Menschen dürfen nicht aus ihren Wohnungen getrieben werden. Für den ganz großen Rest gibt es aber nur eine Lösung: Die Löhne müssen steigen, und zwar spürbar.
Sagt der Chef eines Dax-Konzerns.
Das ist die einzige Möglichkeit. Die Preise, vor allem für Energie, werden nicht so schnell runterkommen. Und die Inflation wird ja nicht von den Löhnen angetrieben, sondern vom Angebot. Deshalb bleibt nur eines: Vor allem die Beschäftigten mit niedrigen Einkommen müssen mehr verdienen. Deshalb finde ich auch die Idee gut, dass jeder Arbeitnehmer bis zu 3000 Euro zusätzlich bekommen kann, ohne Steuern und Sozialabgaben, brutto für netto. Das käme direkt an. Und die Pauschale käme Menschen mit kleineren Einkommen prozentual besonders zugute. Beim Corona-Bonus hat das auch gut funktioniert.
Bis ein Wohngeld-Antrag bewilligt ist, kann schon heute ein Jahr vergehen. Und jetzt sollen noch Hunderttausende Berechtigte dazukommen. Wie soll das funktionieren?
Das ist ein Problem und das kritisiere ich auch. Das Wohngeld auszuweiten, ist richtig. Wenn die gute Idee dann aber in der Praxis scheitert, ist das sehr riskant: Erst wird den Menschen Hilfe versprochen, dann kommt sie aber nicht rechtzeitig an. Das führt zu noch mehr Frust.
Also warten auch Ihre Mieter vielleicht monatelang auf einen Bescheid vom Amt - und können inzwischen die Miete nicht zahlen.
Das ist uns bewusst. Natürlich können wir die Betriebswirtschaft nicht außer Kraft setzen, aber ich glaube, wir gehen gut mit Mietern um, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Wenn jemand eine Mieterhöhung oder auch die Nebenkosten nicht zahlen kann, finden wir eine Lösung.
Wie sieht das aus?
Wir können nicht allen Mietern einfach die Nebenkosten schenken oder eine Modernisierung. Aber wenn die Leute rechtzeitig mit uns reden und glaubhaft machen, dass sie das nicht zahlen können, dann halten wir in Zeiten wie diesen erst mal die Füße still.
Aber trotzdem müssen auch diese Menschen irgendwann zahlen.
Das schon, aber erst mal muss man Zeit gewinnen. Dann können wir den Leuten vielleicht helfen, Wohngeld zu bekommen, auch wenn sie nicht so gut Deutsch sprechen oder diesen Antrag bisher nicht stellen wollten. Oder wir können warten, bis andere Einkünfte kommen.
Dieses Abwarten dürfte Sie einiges kosten.
Wenn wir eine alleinerziehende Mutter aus der Wohnung werfen, wäre das viel teurer - auch moralisch. In der Corona-Pandemie haben wir das auch so gehandhabt und damit gute Erfahrungen gemacht. Die Menschen wollen ja ihre Miete bezahlen.
Ewig werden Sie das aber auch nicht machen wollen.
Das ist klar. Unsere Aufgabe kann nur sein, die Lage kurzfristig zu beruhigen. Die grundlegende Lösung muss die Politik, die Gesellschaft finden. Das geht auch weit über Vermieter und Mieter hinaus. Denken Sie nur an die Rentner, die in Eigentumswohnungen und Häusern sitzen und auch nicht wissen, wie sie über den Winter kommen. Unsere Mieter sind zumindest bis ins erste Quartal vor der Preisexplosion geschützt, weil wir das Gas rechtzeitig eingekauft haben.
Spätestens dann könnte es aber auch für Sie ungemütlich werden. Befürchten Sie eine neue Enteignungsdebatte nach Berliner Vorbild?
Heizen wird auch nicht billiger, wenn Sie Wohnungen enteignen.
Aber Sie haben allein im ersten Halbjahr einen operativen Gewinn von gut einer Milliarde Euro gemacht. Da könnten Leute doch fragen, ob das wirklich sein muss?
Klar kann man das. Man kann auch ausrechnen, wie viel Gewinn pro Quadratmeter das ergibt. Das ist aber unseriös. Fakt ist, dass wir seit 2013 jedes Jahr etwa eine Milliarde Euro mehr ausgegeben haben, als wir eingenommen haben.
Wo kam das Geld her?
Von den Aktionären. Wir haben neue Aktien ausgegeben und das Geld investiert. Der hohe Gewinn kommt einfach aus der großen Zahl unserer Wohnungen. Dabei haben wir stark vom Wertgewinn der Immobilien profitiert. Solange wir die nicht verkaufen, steht der aber nur auf dem Papier.
In Berlin hat eine Mehrheit letztes Jahr trotzdem dafür gestimmt, Wohnungskonzerne zu enteignen.
Stimmt. Inzwischen hat sich aber auch dort einiges geändert. Vielen ist klar geworden, dass die Mieten auch in verstaatlichten Wohnungen nicht sinken. Man hat eben bestimmte Einnahmen und bestimmte Kosten - und wenn die Kosten höher sind als die Einnahmen, macht man Verlust. Die kommunalen Wohnungsunternehmen und uns unterscheidet deshalb nicht viel, nicht im Preis und auch nicht darin, wie wir die Häuser bewirtschaften. Wir sind nur größer.
Sie wollen in den nächsten Jahren Zigtausende Wohnungen sanieren, damit sie klimaneutral werden. Die Kosten legen Sie auch auf die Mieten um. Überfordern Sie damit nicht noch mehr Menschen?
Nein. Es ist für uns gar nicht mehr so schwer zu schaffen, dass die Warmmiete gleich bleibt. Ein saniertes Haus spart ja viel teure Energie.
Wenn die Kaltmiete um zwei Euro pro Monat und Quadratmeter steigt, dann macht das für eine Familie in der 90-Quadratmeter-Wohnung mehr als 2000 Euro im Jahr. Kann man so viel wirklich an der Heizung sparen?
Wenn man sich die Gaspreise im Moment ansieht, ist das realistisch. Und dass es noch mal so billig wird wie vor ein paar Jahren, daran habe ich große Zweifel. Das ist auch politisch gar nicht gewollt. Aber wenn wir unsere Gebäude auf Wärmepumpen und Photovoltaik umstellen, dann verschwindet zunehmend die Preisunsicherheit - für uns und unsere Mieter. Diese Verlässlichkeit ist ein wichtiger Punkt. Außerdem hilft es dem Klima, das ist ja das eigentliche Ziel. Es haben also alle was davon. Deshalb ärgert es mich auch so, dass es immer noch so viele Schwierigkeiten gibt.
Inwiefern?
Wir haben zum Beispiel immer wieder große Probleme mit den Stadtwerken. 70 Prozent aller Wärmepumpen, die wir seit vergangenem Jahr eingebaut haben, sind immer noch nicht an den Strom angeschlossen. Warum? Weil jeder Anschluss erst mal vom lokalen Netzbetreiber - also den Stadtwerken vor Ort - genehmigt werden muss. Das ist im Prinzip sinnvoll, damit das Netz nicht zusammenbricht. Aber so ziemlich jedes der 900 Stadtwerke in Deutschland hat dafür ein eigenes Formular und verlangt andere Angaben. Und selbst wenn wir alles ausfüllen und einreichen, warten wir oft ewig auf eine Antwort. Also wird in den Häusern monatelang weiter russisches Gas verfeuert. Das kann doch nicht sein!
Die Zinsen sind hoch, der Aktienkurs niedrig, die Aussichten unsicher. Wo nehmen Sie jetzt das Kapital her, um weiter zu investieren?
Wir sparen. Praktisch alles, was wir gerade bauen, geht nicht in den Bestand, sondern wird verkauft. Damit sind wir abgesichert, dass wir in den nächsten Jahren kein Geld vom Kapitalmarkt brauchen.
Die Neubauten sind nicht das Einzige, was Sie verkaufen. Zusätzlich wollen Sie noch 60 000 Wohnungen aus dem Bestand losschlagen und damit 13 Milliarden Euro einnehmen. Warum?
Das sind zum einen Wohnungen in Eigentumsgemeinschaften, zum anderen einzelne Immobilien in guten Lagen großer Städte, mit zahlungskräftiger Klientel.
Schöne Häuser, gute Lagen, wohlhabende Mieter - das ist schlecht für Sie?
Für ein einziges Haus braucht man keinen großen Wohnungskonzern. Außerdem sind die Immobilien sehr hoch bewertet, das drückt die Verzinsung. Für wohlhabende Privatleute - mein Beispiel sind da immer die Zahnärzte - ist das anders. Die haben andere Anforderungen, da muss der Aufwand passen, dafür darf die Rendite auch ein bisschen niedriger sein. Und dann kommt ja noch die Wertsteigerung dazu.
Welche Rendite muss Ihnen ein Objekt denn bringen?
Drei, dreieinhalb Prozent sollten es schon sein. Das erwartet der Kapitalmarkt von uns.
Stichwort Wertsteigerung: Wird es die denn wirklich noch geben? Momentan sieht es danach ja eher nicht aus.
Ich glaube nicht, dass der Markt einbricht - jedenfalls nicht in unserem Segment. Wo es vielleicht runtergeht, ist bei den kleineren, hochpreisigen Immobilien. Bei uns geht es aber vor allem um große Häuser mit mittelgroßen Mietwohnungen für im Schnitt sieben Euro pro Quadratmeter. Und die sind in deutschen Großstädten noch nie billiger geworden, egal wie hoch die Zinsen waren oder wie die Konjunktur lief. Ich bin überzeugt, der Preis solcher Immobilien wird nicht vom Zins bestimmt, sondern von der Nachfrage. Und die ist nach wie vor extrem hoch, gerade weil sich eher weniger Menschen eine Immobilie leisten können. Zu unseren Wohnungen gibt es keine Alternative.
Das heißt, Sie glauben nicht an eine drohende Immobilienkrise?
Nicht in den Städten und drum herum. In München kann nichts passieren, in Berlin oder in Frankfurt auch nicht. Da gibt es einfach zu wenige bezahlbare Wohnungen. Weiter draußen auf dem Land, wo das Angebot schon länger viel größer ist als die Nachfrage, ist das etwas anderes. In Teilen Ostdeutschlands zum Beispiel gibt es immer noch große Leerstände. Das kann noch ein enormes Problem werden. Uns wird das aber nicht betreffen.
