Kaufhäuser: Steine, Steine, Steine

Investoren sind vor allem an den Immobilien interessiert. Das zeigen auch die laufenden Verhandlungen - frustrierend für die vielen Mitarbeiter.

Der Blick auf die Zahlen ist für die etwa 20 000 Kaufhof-Mitarbeiter niederschmetternd. Ihre Arbeit und die Waren sind nur einen Bruchteil dessen wert, was derzeit für die Immobilien geboten wird, in denen sie arbeiten. Nichts anderes drücken die Summen aus, die Karstadt-Eigentümer René Benko für Galeria Kaufhof zu zahlen bereit ist. Und Benko ist kein Sonderfall. Als die kanadische HBC vor drei Jahren Kaufhof übernahm ging es im Wesentlichen auch um Immobilien. So war das in der Branche wohl schon immer.

Die Zahlen geben auch diesmal darüber Aufschluss. Im November 2017 bot Benko über seine Signa Holding in Wien bis zu drei Milliarden Euro für Galeria Kaufhof insgesamt. Fast 88 Prozent des Gebot waren für die Immobilien bestimmt, der Rest für das Einzelhandelsgeschäft mit Waren wie Bekleidung, Haushaltswaren oder Dekorationsartikeln. Derzeit verhandeln Signa und HBC über ein Gemeinschaftsunternehmen. Die Summen sind hier andere, im Kern drücken sie aber ein ähnliches Verhältnis zugunsten der Immobilien aus.

Das Geschäft mit den Waren ist bei dem Poker im Prinzip nur Beiwerk

Daraus lässt sich ablesen: Die Häuser sind ein Vielfaches dessen wert, was drinnen von den Mitarbeitern erwirtschaftet wird. Auch wenn der Wert der Immobilien nicht völlig unabhängig davon ist, was in ihnen betrieben wird, gilt im Grundsatz: Der Einzelhandel ist eher Beiwerk.

Seit Jahren steigen die Preise für Handelsimmobilien so stark, dass sich selbst professionelle Investoren wundern. Die Renditen sinken zwar, aber der Boom hält trotzdem an. Gründe dafür sind mangelnde Anlagealternativen, ein knappes Angebot lukrativer Objekte und die anhaltenden Niedrigzinsen. Besonders begehrt sind Innenstadtlagen. Dort befinden sich die meisten Kaufhof-Warenhäuser. Kein Wunder also, dass der Immobilienunternehmer Benko daran Interesse hat.

Dessen Unternehmen Signa Real Estate teilt sich in vier Einheiten, eine davon ist Signa Prime Selection. Die Sparte wickelte 2017 eines der größten Immobiliengeschäfte Deutschlands ab. Für 1,5 Milliarden Euro gingen fünf Top-Immobilien in Berlin, Hamburg, Frankfurt und München (dort die restlichen 50 Prozent an Karstadt am Hauptbahnhof, siehe nebenstehender Text) an Signa. Benko kaufte sich damit weitere 160 000 Quadratmeter Miet- und Einzelhandelsfläche in bester Lage. Zu Signa Prime gehören bereits Objekte wie das KaDeWe in Berlin, das Alsterhaus in Hamburg, der Oberpollinger und die Alte Akademie in München sowie diverse Immobilien in Wien. Bemerkenswert insofern, als das Unternehmen erst um die Jahrtausendwende mit dem Ausbau ungenutzter Dachböden in Österreich angefangen hatte.

Heute ist Signa ein wichtiger Immobilienhändler und -entwickler in Europa. Benko kauft und verkauft Immobilien und fokussiert sich in Deutschland derzeit auf Berlin und München. Bei den Milliarden-Investitionen tauchen immer wieder Fragen auf, wie der heute 41-Jährige die Käufe finanziert. Laut Signa Prime etwa durch eine Eigenkapitalerhöhung um eine Milliarde Euro 2017. Die Signa-Gesellschafter kommen aus unterschiedliche Branchen, etwa die Falcon Private Bank, eine über mehrere Ecken im Staatsbesitz von Abu Dhabi befindliche Investmentbank, Lindt & Sprüngli-Chef Ernst Tanner, Fressnapf-Gründer Torsten Toeller und die RAG-Stiftung, die den Steinkohlebergbau im Ruhrgebiet abwickelt.