Man kann sich Robert-Christian Gierth vorstellen wie einen Landwirt, der von konventionell auf Öko umstellt. Viele Jahre hat der gelernte Immobilienkaufmann Bauvorhaben entwickelt, Bürogebäude, Geschäftshäuser, Technologieparks. Nicht alles, was er umsetzte, hat ihm gefallen. "Jetzt will ich es so machen, wie ich es für richtig halte", sagt der 56-Jährige. Vor knapp einem Jahr gründete er in Berlin Assiduus. Die Firma verspricht, Immobilienprojekte rundum nachhaltig zu entwickeln: Holz statt Beton, Grün statt Versiegelung, Bestandserhalt statt Abriss. Der Privatmann Gierth findet das gut wegen des Klimas, der Geschäftsmann Gierth sieht die Marktlücke. "Nachhaltige Immobilien sind der größte Wachstumsmarkt", sagt er. "Gebäude, die den Anforderungen nicht entsprechen, werden bald nicht mehr marktgängig sein." Niemand wird sie mehr kaufen wollen.
Im Jahr 2050 sollen Gebäude in Europa weitgehend klimaneutral sein
Neben der Corona-Krise ist der Klimaschutz derzeit eines der wichtigsten Themen in der Immobilienbranche. Auf der Leitmesse Expo Real wollten Experten darüber in den kommenden beiden Tagen ausgiebig diskutieren - wegen steigender Infektionszahlen in München musste die geplante Konferenz aber sehr kurzfristig abgesagt werden. Das Thema Klimaschutz indes wird die Branche weiter beschäftigen. "Wir erleben eine Zeitenwende", sagt Jochen Schenk, Vizepräsident des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA), des Spitzenverbands der deutschen Immobilienwirtschaft. Nicht nur der öffentliche Druck hat zugenommen. Umweltfreundliches Bauen wird zunehmend durch eine Gruppe getragen, von der es Klima-Aktivisten wohl am wenigsten erwarten würden: große institutionelle Anleger.
Das liegt auch an neuen Vorgaben der Europäischen Kommission, die ihre ehrgeizigen Klimaziele nur verwirklichen kann, wenn die Immobilienwirtschaft mitzieht. Bis 2030 will Kommissionspräsidentin Ursula von der Leyen 55 Prozent des CO₂-Ausstoßes im Vergleich zu 1990 einsparen, 2050 soll Europa klimaneutral sein. Gebäude sind für fast 40 Prozent der CO₂-Emissionen verantwortlich, daher nimmt Brüssel jetzt die mächtigsten Marktteilnehmer stärker in die Pflicht. Künftig müssen Anbieter von Finanzprodukten auf ihren Webseiten offenlegen, ob und wie sie Umwelt- und Sozialgesichtspunkte einbeziehen. Sie dürfen Immobilienfonds nur noch dann als nachhaltig vermarkten, wenn diese strenge Kriterien erfüllen.
"Die Investoren geben für das, was gebaut wird, den Ausschlag. Sie sind schließlich die Besteller", sagt Sven Bienert, der an der International Real Estate Business School der Universität Regensburg das Kompetenzzentrum für Nachhaltigkeit leitet. Bei einer Umfrage der Unternehmensberatung KPMG gaben 85 Prozent der Immobilienmanager an, ihre Portfoliostrategie stärker auf die sogenannten ESG-Kriterien ausrichten zu wollen oder dies bereits in die Wege geleitet zu haben. Dabei steht E für Environment (Umwelt), S für Soziales und G für Governance (verantwortungsbewusste Unternehmensführung). Bienert bescheinigt den Unternehmen ernsthaftes Engagement. "Sie haben verstanden, dass es beim Thema Nachhaltigkeit auch um finanzielle Risiken geht."
Dabei ist bisher schon einiges passiert. Nach Angaben des ZIA reduzierten sich die jährlichen CO₂-Emissionen von Gebäuden in Deutschland zwischen 1990 und 2014 von 209 auf 119 Millionen Tonnen. Gesetze wurden verschärft, Anreize gestärkt und Schäden repariert, insbesondere die aus der DDR-Vergangenheit. Zudem achten viele Fondsgesellschaften, Pensionskassen und Versicherer aus Imagegründen stärker auf Nachhaltigkeit. Beispiel Deka Immobilien: Die Fondsgesellschaft filtert Zukäufe seit 2018 nach Nachhaltigkeitskriterien, hat einen Großteil der Immobilien auf Ökostrom umgestellt und installiert in immer mehr Gebäuden eine Software zur intelligenten Steuerung der Gebäudetechnik, die durchschnittlich 20 Prozent der CO₂-Emissionen spart.
Immer begehrter sind bei Investoren zudem Gebäude, die als grün zertifiziert werden: Der Umsatz mit diesen Immobilien erreichte 2019 etwa 11,6 Milliarden Euro, ein neuer Rekord. Fast jedes vierte Gewerbegebäude, das große Anleger kaufen, ist inzwischen zertifiziert, bei Bürogebäuden sogar jedes dritte. Bei den Branchenschwergewichten Deka und Union Investment (UI) liegt die Zertifizierungsquote, bezogen auf das gesamte Immobilienvermögen, heute bei 68 beziehungsweise 62 Prozent.
Computerprogramme zeigen Investoren, wie grün die Immobilien sind
All das reicht aber nicht, wenn der globale Temperaturanstieg auf 1,5 bis 2 Grad begrenzt werden soll. "In den letzten Jahren haben sich die CO₂-Emissionen im Gebäudesektor kaum noch reduziert", kritisiert Veit Bürger, Klimaschutz-Experte des Öko-Instituts in Freiburg. Weshalb die EU den Druck verstärkt. Bereits verabschiedet ist eine Verordnung, nach der Vermögensverwalter vom 10. März 2021 an auf ihren Webseiten darlegen müssen, ob und wie sie ESG-Kriterien beachten. "In Bezug auf Immobilienfonds hat das zur Folge, dass die gesamte Nachhaltigkeitsstrategie einsehbar sein muss", sagt Martina Herwig, Partnerin der Steuerberatung Baker Tilly. Wer seine Finanzprodukte gar ausdrücklich als nachhaltig klassifizieren will, wird noch detailliertere Angaben machen müssen - welche genau, ist noch unklar. Der ZIA fordert, die Anwendung der Verordnung um ein Jahr zu verschieben. Vizepräsident Schenk: "Die Branche ist willig, aber wir brauchen mehr Zeit."
In einem anderen Regelwerk, der sogenannten Taxonomie, hat die EU immerhin grobe Kriterien skizziert, wann Objekte als nachhaltig bezeichnet werden dürfen. Nur die besten 15 Prozent in puncto Energieverbrauch und CO₂-Emissionen sollen sich künftig automatisch mit dem Prädikat nachhaltig schmücken dürfen. "Dadurch wird für Fonds eine große Dynamik entstehen", sagt Jan von Mallinckrodt, Head of Sustainability von Union Investment. Sein Haus bereitet sich seit geraumer Zeit auf die Anforderungen vor: "Wir bilden die Kriterien zur Messung der Taxonomiekonformität schon jetzt in unserem Portfolio ab."
Zudem werde eine Software eingesetzt, die den Managern zeige, wie gut oder schlecht ihre Fonds gemessen an den Klimazielen abschneiden. Optimierungspotenzial gibt es, etwa beim Gebäudebetrieb. "Mit intelligenter Steuerung lässt sich der Energieverbrauch deutlich reduzieren", so Mallinckrodt. Vorzeigeobjekte sind Neubauten wie das "Urban Environment House" in Helsinki, eine Büroimmobilie mit Photovoltaik auf dem Dach, Regenwassernutzung und 500 Fahrradständern.
Auch Projektentwickler Gierth hat erkannt, was die Stunde geschlagen hat. Seine Assiduus wirbt damit, die Taxonomie-Bestimmungen konsequent einzuhalten und ein eigenes ESG-Scoring zu entwickeln. Das erste Projekt wird in Berlin-Charlottenburg entstehen, 18 000 Quadratmeter Bruttogeschossfläche mit einer Mischnutzung aus Wohnungen und Büros. Auf dem Gelände steht ein Gebäude aus den 60er-Jahren, das zu großen Teilen erhalten wird - das schont die Klimabilanz. Die Energieversorgung soll über eine Kombination von Photovoltaik und Geothermie geschehen, samt innovativer Zwischenspeicherung auf Wasserstoffbasis. "Wir wollen ein Gebäude, das sich autark versorgt", sagt Gierth. Mit der Umsetzung hat er das Freiburger Architekturbüro Partner und Partner betraut, das sich einen Namen gemacht hat mit der Wiederverwertung von Baustoffen (Cradle to Cradle) und dem Modell "Woodscraper", einem recycelbaren Hochhaus aus Holz.
Neubauten haben oft eine gute Energiebilanz. Bei alten Häusern sieht das meist ganz anders aus
Um die Klimaziele zu erreichen, ist es besonders wichtig, ältere Gebäude zu sanieren. Die neuen Brüsseler Vorgaben sehen vor, dass Investmentgesellschaften Renovierungen künftig nur dann als nachhaltig bezeichnen dürfen, wenn durch sie sehr hohe Standards erreicht oder der Primärenergieverbrauch innerhalb von drei Jahren um 30 Prozent reduziert wird. Das wird auf die ganze Branche ausstrahlen - und zu einer ganzen Reihe Probleme führen, wie das Beispiel der Münchner Vermögensverwaltung Meag zeigt. Deren Muttergesellschaft Munich Re ist der Initiative Net Zero Asset Owner Alliance beigetreten, Ziel ist ein klimaneutrales Portfolio im Jahr 2050. Beim Kauf neuer Objekte berücksichtigt die Meag daher schon länger Faktoren wie Baumaterial, Stromverbrauch und Wärmedämmung; willkommen sind zertifizierte Objekte wie ein kürzlich erworbener Rewe-Supermarkt nördlich von Berlin mit Tageslichtarchitektur, erneuerbaren Energien und Regenwassernutzung.
Zum Portfolio der Meag gehören aber auch 8600 Wohnungen, viele davon aus den 50er- und 60er-Jahren. Solche Siedlungen aufzurüsten, ist aufwendig und braucht Zeit. "Es ist schlicht nicht möglich, unseren Bestand innerhalb weniger Jahre komplett durchzusanieren", sagt Uwe Krause, Leiter Fondsmanagement Immobilien. Was also tun: Abriss und Neubau? Das ist die unökologischste Variante und obendrein teuer. Verkaufen? Damit wäre der Umwelt auch nicht gedient, die Gebäude wären ja immer noch da. "Es bringt nichts, solche Objekte zu verteufeln", findet Krause. "Man muss Anreize schaffen, um ihre Qualität zu heben."
Doch wer zahlt? Während Büromieter vergleichsweise kapitalstark und aus Image-Gründen sogar oft erfreut über Modernisierungen sind, wehren sich viele Wohnungsmieter gegen höhere Mieten, einige können sie auch nicht zahlen. Eigentümer wiederum sehen nicht ein, dass sie allein finanzieren, wovon doch auch die Mieter profitieren - vor allem wenn sie, wie Pensionsfonds, aus den Renditen langfristige Verpflichtungen bedienen. Aber auch Subventionen zu Lasten der Steuerzahler sind unpopulär. Immobilienexperte Bienert hat ausgerechnet, dass - wenn die Klimaziele Deutschlands erfüllt werden sollen - für die Sanierung von Mietwohnungen eine jährliche Förderung von sechs bis 14 Milliarden Euro erforderlich wäre, wenn die Warmmiete stabil bleiben soll.
Woanders ist man rigoroser: In den Niederlanden dürfen von 2023 an nur noch Bürohäuser vermietet werden, die Mindestanforderungen an Energieeffizienz erfüllen. Und in New York erwartet die Eigentümer von Gebäudekomplexen mit schlechter Energiebilanz eine Strafe in Millionenhöhe, wenn sie bis 2025 keinen Plan zur Nachrüstung vorlegen. Käme so etwas auch in Deutschland, hätte zumindest einer damit wohl kein Problem: Entwickler Gierth. "Wir starten bei null", sagt er, "Altlasten haben wir nicht."