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Immobilienmarkt:Wenn die Vertriebsmaschine rollt

Niedrige Zinsen haben einen Immobilienboom in Deutschland befeuert. Was die erwartete Zinswende für Hauskäufer bedeutet.

"München ist das Zentrum der Immobilienblase in Deutschland." So deutlich äußerte sich ein führender Bankenvertreter jüngst in kleinem Kreis. Aber er fügte zugleich hinzu: Für die Banken stelle das kein allzu großes Problem dar, weil die Käufer in der Landeshauptstadt meist viel Eigenkapital mitbrächten, oft 30 Prozent des Kaufpreises oder mehr. Sollte die Blase also platzen - was angesichts der Debatte um das Ende der Niedrigzinsen durchaus möglich ist - könnten die Preise um etwa ein Drittel fallen, ohne dass die Banken darunter leiden würden.

Schön für die Geldhäuser. Aber was bedeutet dies für die Kunden? Und was blüht dem Immobilienmarkt insgesamt?

Die Bundesbank warnte schon im Mai vor Preisübertreibungen in Deutschland. In rund 120 deutschen Städten sind die Immobilienpreise seit Beginn der Tiefzinsphase 2010 um die Hälfte gestiegen, in den sieben größten Städten der Republik sogar um mehr als 60 Prozent. In diesem Jahr steuern die Banken auf einen neuen Rekord in der Baufinanzierung zu; von Januar bis Mai verliehen sie gut 98 Milliarden Euro neu an Immobilienkäufer, berichtet die Bundesbank - ein Rekordwert. Im gesamten zweiten Quartal sind die Preise in Immobilieninseraten weiter gestiegen.

Ein Hausbau am Land ist meist günstiger als in der Großstadt, wo die Preise bisher oft noch steigen.

(Foto: Jörg Buschmann)

Es sind vor allem die niedrigen Zinsen, die den Immobilienkauf so attraktiv machen: Eine vermietete Stadtwohnung verspricht eben höhere Renditen als das Sparkonto. Und wer selbst ins Gekaufte einzieht, schützt sich vor Mieterhöhungen oder Eigenbedarfskündigungen. Laut Bundesbank vergeben die Banken derzeit im Schnitt Baufinanzierungen zu 1,8 Prozent Zinsen. Damit sind Immobilienkredite zwar etwas teurer als noch im Herbst 2016 (1,6 Prozent), aber immer noch viel billiger als in vorigen Jahrzehnten, in denen vier Prozent und mehr üblich waren.

Nun gehen die meisten Marktbeobachter erstmals seit langem wieder davon aus, dass es mittelfristig teurer wird, sich für die eigenen vier Wände zu verschulden. Denn in den USA steigen die Leitzinsen bereits seit einigen Monaten - und seitdem die Wirtschaft in der Euro-Zone wieder stabiler wächst, dürfte die Europäische Zentralbank (EZB) vor ähnlichen Entscheidungen stehen.

Konditionen bei Bauzinsen können sich stark unterscheiden. Vergleichen lohnt sich

Grundsätzlich reagieren die Zinsen für Immobilienkrediten relativ schnell auf Zinsänderungen. Das liegt daran, dass Baufinanzierungen sehr langfristig sind. Banken geben, damit sie einen Immobilienkauf finanzieren können, Pfandbriefe aus. Die Rendite solcher Pfandbriefe steigt in Europa seit Herbst 2016 leicht an; das zeigt, dass sich Investoren bereits auf steigende Zinsen einstellen. Neben dieser Pfandbriefrendite ermittelt die Bank noch, wie hoch das Risiko einer konkreten Finanzierung ist; wer etwa wenig Eigenkapital einbringt, muss in der Regel höhere Bauzinsen zahlen. Auch durch unterschiedliche Kostenstrukturen der Banken können sich die Bauzinsen um bis zu 0,8 Prozentpunkte unterscheiden, wie eine Stichprobe der Stiftung Warentest im Februar gezeigt hat. Weil solche Unterschiede schnell Tausende Euro Mehrkosten bedeuten können, sollten Immobilienkäufer immer mehrere Finanzierungsangebote zu einem Objekt einholen.

SZ-Grafik; Quelle: Bundesbank

Wie stark mit der Zinswende auch die Nachfrage nach Immobilien und die Kaufpreise einbrechen könnten, ist gleichfalls bereits ein heiß diskutiertes Thema in der Immobilienwirtschaft. "Sobald die Sparzinsen wieder ansteigen, dürften die Immobilien-Investitionen relativ stark zurückgehen", meint Thomas Beyerle, Chefanalyst beim Immobiliendienstleister Catella, "denn für Kapitalanleger werden festverzinste Anlagen dann wieder attraktiver." Gleichzeitig werden in den nächsten Jahren viele neue Wohnungen fertiggestellt, die derzeit in Planung oder im Bau sind. Sollte zugleich die Zuwanderung in Großstädte abebben, erwarten die Marktforscher von Empirica deutliche Preisrückgänge, etwa in Berlin oder München. Bis die Zinswende aber auf den Markt durchschlägt, glaubt Beyerle, wird die Nachfrage nach Immobilien sehr hoch bleiben. "Sobald die EZB eine Zinserhöhung für die nächsten Monate in Aussicht stellt, könnte die Vertriebsmaschinerie sogar noch mal richtig ins Rollen kommen", sagt der Analyst, "zumal viele fertiggestellte Wohnungen auf den Markt kommen werden." Banken könnten mögliche Käufer damit locken, dass sie die berühmte "letzte Chance" hätten auf niedrige Zinsen. Von solchen Marketing-Aktionen sollten sich potenzielle Immobilienkäufer aber nicht beirren lassen, warnen Verbraucherschützer. "Ruhe bewahren, nicht in Hektik verfallen", hält etwa Dirk Scobel, Spezialist für Baufinanzierungen in der Verbraucherzentrale Hamburg für das oberste Gebot beim Immobilienkauf in hektischen Zeit. "Erst, wenn man ein passendes Objekt hat, ist es sinnvoll, die Finanzierung zu klären. Alles andere ist eine riskante Wette auf die Zinsentwicklung." Damit gemeint sind sogenannte Forward-Darlehen, mit denen man sich die heutigen Zinskonditionen zu einem Aufschlag für die Zukunft sichern kann. "Wer wegen der möglichen Zinswende heute eine Immobilie kauft, die nur halb auf die Lebensumstände passt, bereut das womöglich in wenigen Jahren - oder muss gar verkaufen", warnt Scobel.

Wer allerdings bereits eine Immobilie hat und sicher weiß, dass in ein, zwei Jahren die Anschlussfinanzierung ansteht, kann sich sehr wohl überlegen, sich die aktuellen Zinskonditionen für die nahe Zukunft zu sichern. Allerdings, da sind sich die Zinsexperten weitgehend einig, darf der Aufschlag auf ein solches Darlehen, die sogenannte Zitterprämie, nicht zu hoch sein. Denn die Zentralbanken haben bereits angedeutet, dass der Zinshimmel in diesem Zyklus unter dem üblichen Niveau bleiben wird. Zwei bis 2,5 Prozent erwartet etwa Felix Herrmann, Kapitalmarktstratege beim weltgrößten Vermögensverwalter Blackrock maximal an Leitzinsen für die tonangebenden USA (aktuell 1,25 Prozent). Und: "In Europa liegen die Leitzinsgipfel historisch betrachtet eher unterhalb des US-Niveaus." Die Abkehr vom Nullzins in Europa wird, so die Konsensmeinung der EZB-Beobachter, Ende 2018, eher 2019 beginnen. Das bedeutet: Auch bei den Immobilienzinsen dürfte es keine allzu großen Sprünge geben. Und diese könnten kompensiert werden durch etwas sinkende Immobilienpreise, zuvorderst in den Ballungszentren, wo die Wertentwicklung bis zuletzt besonders stark nach oben verlief.