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Immobilienkonzerne:So viel Miete und so wenig Sanierung wie möglich

Rolf Buch, 50, wuchs in Essen auf, etwa 50 Kilometer von Wuppertal entfernt. Sein Vater arbeitete bei Krupp, er studierte Maschinenbau und Betriebswirtschaft in Aachen. 1991 fing er bei Bertelsmann in Gütersloh an und machte Karriere. Am Ende war er Vorstandschef der Dienstleistungstochter Arvato. Es sah lange so aus, als würde der freundliche und verbindliche Mann mit der hohen Stirn sein gesamtes Berufsleben bei Bertelsmann verbringen. Doch dann kam Konzernchef Thomas Rabe und wollte eine neue Strategie. Für Buch war kein Platz mehr, er schied Ende 2012 aus. Vier Monate später wurde er Chef der heutigen Vonovia mit Sitz in Bochum.

Buch ist der Mann hinter den Milliardendeals. Öffentlich gibt er sich reumütig. Er räumt Fehler in der Vergangenheit ein, gelobt Besserung und betont zugleich, die Zeiten der Heuschrecken seien vorbei. "Bei uns ist jetzt der norwegische Staatsfonds beteiligt, der möchte eine stabile Rendite und denkt langfristig", sagte er im Juni der SZ. Es sei auch wirtschaftlich unsinnig, die Substanz verkommen zu lassen. "Die heutige Generation an Immobilienmanagern hat dazugelernt. Verwahrlosung ist kein Geschäftsmodell. Schimmel ist kein Geschäftsmodell", sagt Buch. Er arbeitet am Image der neuen Großvermieter.

Nur ein paar Büsche trennen die Backsteinhäuser der Kolonie Neuaubing vom Bahnsteig der S-Bahn. Bis zur Münchner Innenstadt brauchen die Züge eine Viertelstunde. Es ist noch keine zwei Jahrzehnte her, da gehörte die gesamte Siedlung hier im Münchner Westen der Bundesbahn: die Straße, der Sportplatz, die dreistöckigen Klinkergebäude. Als die Siedlung vor gut 100 Jahren entstand, war es für große Arbeitgeber selbstverständlich, Mietshäuser für ihre Beschäftigten zu bauen: günstige Wohnungen für Arbeiterfamilien, um die Ecke schöne Appartements für die höheren Bahnbeamten, mit Parkettboden und Stuck an den Fenstern. "Die Eisenbahner hatten hier ihre eigene kleine Welt", erzählt Torsten Bergner, der heute für Vonovia die alten Bahnhäuser bewirtschaftet.

Weil die Idee der Arbeitersiedlungen aus der Mode gekommen ist, konnten Konzerne wie Vonovia erst entstehen. Anfang des Jahrtausends verkaufte der Bund mehr als 100 000 Eisenbahner-Wohnungen im ganzen Land, weil er dringend Milliarden für den Verkehrsetat benötigte. Ein Großteil der Immobilien ging an die britische Firma Annington Homes. Es war damals einer der umstrittensten Immobilien-Deals in Deutschland.

Für Annington waren die Bahnhäuser der Anfang. Schnell machte das Beispiel der Eisenbahner-Wohnungen Schule. Die Energieversorger verkauften ihre Werkswohnungen, um sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren. Den Zuschlag erhielt die Deutsche Annington, bei der der Londoner Finanzinvestor Terra Firma das Sagen hatte. Das Geschäftsmodell der sogenannten Heuschrecke: so viel wie möglich für Miete verlangen, so wenig wie möglich für Sanierung ausgeben, so teuer wie möglich einzelne Grundstücke oder Wohnungen weiterverkaufen.

So war es auch in Neuaubing. Die grünen Wiesen zwischen den roten Bahnhäusern wurden an einen Projektentwickler veräußert, der schicke Eigentumswohnungen auf die freie Fläche setzte. "Aus heutiger Sicht ist das schade", sagt Bergner. "Denn auf den Grundstücken hätten wir selbst moderne Mietshäuser errichten können." Doch das stand damals nicht zur Debatte. Damals ging's um das schnelle Geld.

Nach der Finanzkrise kamen noch mehr Mietwohnungen auf den Markt. Überschuldete Kommunen wie Bremen und Kiel verscherbelten ihre Wohnungsbau-Gesellschaften an Annington. Bei Zinsen nahe Null konnten sich die Wohnungskonzerne so günstig verschulden wie nie, gleichzeitig gewinnen die Immobilien in ihren Bilanzen an Wert. Ein Weg zu mehr Rendite sind höhere Mieten. Zurzeit kostet eine durchschnittliche Vonovia-Wohnung im Monat 5,60 Euro pro Quadratmeter, ohne Nebenkosten. Das ist günstig. Im Durchschnitt bezahlen Mieter hierzulande 7,10 Euro. Selbst im teuren München liegt Vonovia bei nur 6,70 Euro, viele lang gediente Eisenbahner haben festgeschriebene Mieten. Solche Zugeständnisse musste der Konzern bei mancher Privatisierung machen. Doch wo es Markt und Gesetz erlauben, erhöht Vonovia regelmäßig die Mieten.

Mieterschützer sehen die Milliardenfusionen kritisch. Dadurch entstehe keine einzige neue Wohnung für den deutschen Markt, meint Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten: "Statt Wohnungshandel ist Wohnungsneubau notwendig." Wenn gebaut werde, dann teure Wohnungen, weil sich das eher rechne. Was zurzeit unter den Giebeln der Bahnhäuser in Neuaubing entsteht, hat mit preiswertem Wohnraum für Arbeitnehmer nicht mehr viel gemein. Aufwendig hat Vonovia die Dachgeschosse ausbauen lassen. Ein paar alte Balken aus dunklem Holz blieben naturbelassen. Der Rest ist weiß, gerade überpinselt ein Maler letzte unreine Stellen. In ein paar Wochen sollen die neuen Appartements vermietet werden, erzählt Bergner. Für rund 14 Euro pro Quadratmeter, kalt. Es ist der gängige Marktpreis für Münchner Verhältnisse.

"Wir brauchen die Akzeptanz der Gesellschaft und der Politik, sonst werden wir nicht sehr viel Spaß haben", sagt Konzernchef Buch. Auch deshalb wurde die Firma in Vonovia umbenannt, das soll freundlich, weich, italienisch klingen.

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