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Immobilienkonzerne:Die Mieter schauen ohnmächtig zu

Die Gropiusstadt im Berliner Stadtteil Neukölln mit mehr als 18 000 Wohnungen entstand bis 1975. Eigentümer ist Vonovia, seit Kurzem ein Dax-Konzern.

(Foto: imago)

Auf dem deutschen Immobilienmarkt ist ein rasantes Milliarden-Monopoly im Gange. Was bedeutet das für die Bewohner?

Von Caspar Busse, Caspar Dohmen, Harald Freiberger und Benedikt Müller

Es ist ein ehrenwertes Haus, hübsch und ordentlich. Vor der Haustür steht im Gras eine silberne Schale als Vogelbadewanne, im Hausflur hängen Aquarelle, neben der Eingangstür findet sich eine Pinnwand, auf der für alle Mieter genau notiert ist, wann hier wer fegen muss, dazu die Öffnungszeiten der Verwaltung.

Das ist nur Fassade. Frau Neumann, die rüstige Rentnerin, die ihren Vornamen nicht in der Zeitung lesen will, ärgert sich oft, zum Beispiel darüber, dass sich das neu eingebaute Fenster im Hausflur nicht richtig öffnen lässt. Bei heftigem Regen muss sie in der Tiefgarage die Schuhe ausziehen, um zu ihrem Golf zu waten, weil die Gullys verstopft sind und das Wasser dann einige Zentimeter hoch steht. Es sind viele solcher Dinge, die Mieter hier in Wuppertal-Rehsiepen aufbringen.

Die Siedlung mit 721 Wohnungen wurde Anfang der 1970er-Jahre gebaut, sie liegt zwischen der stark befahrenen Autobahn A 1 von Dortmund nach Leverkusen und der Eisenbahnlinie von Wuppertal nach Solingen, es sind dreistöckige und achtstöckige Gebäude. Rehsiepen, das war einmal ein stolzes, öffentlich gefördertes Wohnbauprojekt. Nun ist die in die Jahre gekommene Siedlung ein Sinnbild für das Milliarden-Monopoly, das gerade auf dem deutschen Immobilienmarkt stattfindet.

Zum Beispiel Wuppertal: Erst Neue Heimat, dann Gagfah, jetzt Luxemburg

Aktueller Höhepunkt: Der börsennotierte Wohnungsbaukonzern Vonovia, seit ein paar Wochen sogar im Deutschen Aktienindex (Dax) notiert und Eigentümer riesiger Wohnsiedlungen wie der Gropiusstadt in Berlin, will den Konkurrenten Deutsche Wohnen übernehmen, für die Rekordsumme von rund 14 Milliarden Euro inklusive der Übernahme von Schulden. Zusammen besäßen beide Firmen mehr als 500 000 Wohnungen und würden zu Deutschlands mächtigstem Vermieter. Doch Deutsche Wohnen wehrt sich mit allen Mitteln, es ist seit Wochen ein Milliardengeschacher im Gange, das viele tausend Mieter ohnmächtig verfolgen. Ausgang offen.

Auch Rehsiepen ist ein Spekulationsobjekt im Visier internationaler Finanzinvestoren. Gebaut wurde die Anlage ursprünglich von der Neuen Heimat, also von der Gesellschaft, die einst im Namen des Deutschen Gewerkschaftsbundes die Bundesrepublik zubetonierte und dann in einem spektakulären Skandal zugrunde ging. Dann gehörte die Anlage der Wohnungsgesellschaft Gagfah, die 1918 als "Gemeinnützige Aktiengesellschaft für Angestellten-Heimstätten" gegründet wurde und nach dem Zweiten Weltkrieg in den Besitz der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte überging. Die Gagfah wurde, wie so viele Wohnungsgesellschaften, 2004 privatisiert, der aggressiv auftretende US-Investmentfonds Fortress griff zu. "Fortress schickt die Gagfah auf den Strich. Die muss Knete ranschaffen, egal wie", beschrieb einmal ein Insider das Geschäftsmodell. Der Firma wurden Schulden aufgeladen, die Investitionen gekürzt.

Die Gagfah wiederum ging im März an die Deutsche Annington, also an jenes Unternehmen, das sich im September in Vonovia umbenannt hat und nun um die Deutsche Wohnen buhlt. Die Wohnungen in Rehsiepen wurden vorher weitergereicht, sie gehören heute der Bole Mazus Property GmbH mit Sitz am Kurfürstendamm in Berlin. Die Firma ist Teil der Grand City Property S.A. aus Luxemburg.

So kann es gehen, wenn gemeinnütziger Wohnungsbau privatisiert wird.

Die Mieter erfahren oft erst aus der Nebenkostenabrechnung, wem ihre Wohnungen eigentlich gerade gehört. Dort muss nämlich der Name des Eigentümers vermerkt sein, sagt Bruno Wortmann. Er war mehr als 45 Jahre Maschinenbauer bei einer mittelständischen Firma, seit 1996 ist er ehrenamtlich im Vorstand des Mieterschutzbundes Wuppertal tätig. Als Rentner hat er sich des Viertels angenommen, Rehsiepen ist zweifellos in der Stadt einer der Brennpunkte. Weil er selbst in der Nähe wohnt, schaut er regelmäßig vorbei und berät Mieter, von denen etwa hundert Mitglied im Mieterschutzbund sind.

Willkommen im Immobilienland Deutschland, das für internationale Investoren seit einigen Jahren eine Goldgrube geworden ist. Die Mieter jedoch leben immer öfter in Angst und Unsicherheit. Angesichts niedriger Zinsen und eines weltweiten "Anlagenotstands" haben die Anleger in den letzten Jahren deutsche Immobilien entdeckt. Die Wirtschaft hiezulande ist stabil, es gibt keine Immobilienblase, die Preise sind im internationalen Vergleich noch moderat, die Renditen ansehnlich.

"Es ist, als wäre ein Pfropfen aus dem deutschen Wohnungsmarkt herausgeflogen", sagt Wolfgang Schäfers, Professor für Immobilienwirtschaft in Regensburg. Über 20 Jahre sei die Zahl der Baugenehmigungen stets zurückgegangen. Bei dieser Wohnungsknappheit sei es nur eine Frage der Zeit gewesen, bis der Markt für internationale Investoren attraktiv wurde. Heute gelten Wohnungen in Deutschland als gute und sichere Geldanlage.

Dazu kommt, dass sich immer mehr Kommunen, genossenschaftliche Träger oder Unternehmen aus dem Immobilienmarkt zurückziehen. Sie verkaufen ihre Bestände an Mietwohnungen, mittlerweile ist der Markt schon ziemlich leer gekauft, die Preise steigen. Allein im ersten Halbjahr wechselten hierzulande Wohnungen im Wert von mehr als 17 Milliarden Euro den Besitzer, schätzt das Beratungsunternehmen NAI Apollo, ein Rekordwert. Im gesamten Jahr 2014 waren es 13 Milliarden Euro. Die einzelnen Unternehmen werden immer größer, sie versuchen etwa durch gemeinsame Verwaltung und gemeinsamen Einkauf Kosten zu sparen - so wie Vonovia. Schon jetzt gehört dem Unternehmen in mancher nordrhein-westfälischen Stadt, zum Beispiel Dortmund, fast jede zehnte Mietwohnung. "Wenn ein Großvermieter in einer Umgebung einen Großteil der Wohnungen besitzt, kann das problematisch werden, weil er in der Lage ist, die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben", warnt Immobilien-Forscher Schäfers.

So viel Miete und so wenig Sanierung wie möglich

Rolf Buch, 50, wuchs in Essen auf, etwa 50 Kilometer von Wuppertal entfernt. Sein Vater arbeitete bei Krupp, er studierte Maschinenbau und Betriebswirtschaft in Aachen. 1991 fing er bei Bertelsmann in Gütersloh an und machte Karriere. Am Ende war er Vorstandschef der Dienstleistungstochter Arvato. Es sah lange so aus, als würde der freundliche und verbindliche Mann mit der hohen Stirn sein gesamtes Berufsleben bei Bertelsmann verbringen. Doch dann kam Konzernchef Thomas Rabe und wollte eine neue Strategie. Für Buch war kein Platz mehr, er schied Ende 2012 aus. Vier Monate später wurde er Chef der heutigen Vonovia mit Sitz in Bochum.

Buch ist der Mann hinter den Milliardendeals. Öffentlich gibt er sich reumütig. Er räumt Fehler in der Vergangenheit ein, gelobt Besserung und betont zugleich, die Zeiten der Heuschrecken seien vorbei. "Bei uns ist jetzt der norwegische Staatsfonds beteiligt, der möchte eine stabile Rendite und denkt langfristig", sagte er im Juni der SZ. Es sei auch wirtschaftlich unsinnig, die Substanz verkommen zu lassen. "Die heutige Generation an Immobilienmanagern hat dazugelernt. Verwahrlosung ist kein Geschäftsmodell. Schimmel ist kein Geschäftsmodell", sagt Buch. Er arbeitet am Image der neuen Großvermieter.

Nur ein paar Büsche trennen die Backsteinhäuser der Kolonie Neuaubing vom Bahnsteig der S-Bahn. Bis zur Münchner Innenstadt brauchen die Züge eine Viertelstunde. Es ist noch keine zwei Jahrzehnte her, da gehörte die gesamte Siedlung hier im Münchner Westen der Bundesbahn: die Straße, der Sportplatz, die dreistöckigen Klinkergebäude. Als die Siedlung vor gut 100 Jahren entstand, war es für große Arbeitgeber selbstverständlich, Mietshäuser für ihre Beschäftigten zu bauen: günstige Wohnungen für Arbeiterfamilien, um die Ecke schöne Appartements für die höheren Bahnbeamten, mit Parkettboden und Stuck an den Fenstern. "Die Eisenbahner hatten hier ihre eigene kleine Welt", erzählt Torsten Bergner, der heute für Vonovia die alten Bahnhäuser bewirtschaftet.

Weil die Idee der Arbeitersiedlungen aus der Mode gekommen ist, konnten Konzerne wie Vonovia erst entstehen. Anfang des Jahrtausends verkaufte der Bund mehr als 100 000 Eisenbahner-Wohnungen im ganzen Land, weil er dringend Milliarden für den Verkehrsetat benötigte. Ein Großteil der Immobilien ging an die britische Firma Annington Homes. Es war damals einer der umstrittensten Immobilien-Deals in Deutschland.

Für Annington waren die Bahnhäuser der Anfang. Schnell machte das Beispiel der Eisenbahner-Wohnungen Schule. Die Energieversorger verkauften ihre Werkswohnungen, um sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren. Den Zuschlag erhielt die Deutsche Annington, bei der der Londoner Finanzinvestor Terra Firma das Sagen hatte. Das Geschäftsmodell der sogenannten Heuschrecke: so viel wie möglich für Miete verlangen, so wenig wie möglich für Sanierung ausgeben, so teuer wie möglich einzelne Grundstücke oder Wohnungen weiterverkaufen.

So war es auch in Neuaubing. Die grünen Wiesen zwischen den roten Bahnhäusern wurden an einen Projektentwickler veräußert, der schicke Eigentumswohnungen auf die freie Fläche setzte. "Aus heutiger Sicht ist das schade", sagt Bergner. "Denn auf den Grundstücken hätten wir selbst moderne Mietshäuser errichten können." Doch das stand damals nicht zur Debatte. Damals ging's um das schnelle Geld.

Nach der Finanzkrise kamen noch mehr Mietwohnungen auf den Markt. Überschuldete Kommunen wie Bremen und Kiel verscherbelten ihre Wohnungsbau-Gesellschaften an Annington. Bei Zinsen nahe Null konnten sich die Wohnungskonzerne so günstig verschulden wie nie, gleichzeitig gewinnen die Immobilien in ihren Bilanzen an Wert. Ein Weg zu mehr Rendite sind höhere Mieten. Zurzeit kostet eine durchschnittliche Vonovia-Wohnung im Monat 5,60 Euro pro Quadratmeter, ohne Nebenkosten. Das ist günstig. Im Durchschnitt bezahlen Mieter hierzulande 7,10 Euro. Selbst im teuren München liegt Vonovia bei nur 6,70 Euro, viele lang gediente Eisenbahner haben festgeschriebene Mieten. Solche Zugeständnisse musste der Konzern bei mancher Privatisierung machen. Doch wo es Markt und Gesetz erlauben, erhöht Vonovia regelmäßig die Mieten.

Mieterschützer sehen die Milliardenfusionen kritisch. Dadurch entstehe keine einzige neue Wohnung für den deutschen Markt, meint Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten: "Statt Wohnungshandel ist Wohnungsneubau notwendig." Wenn gebaut werde, dann teure Wohnungen, weil sich das eher rechne. Was zurzeit unter den Giebeln der Bahnhäuser in Neuaubing entsteht, hat mit preiswertem Wohnraum für Arbeitnehmer nicht mehr viel gemein. Aufwendig hat Vonovia die Dachgeschosse ausbauen lassen. Ein paar alte Balken aus dunklem Holz blieben naturbelassen. Der Rest ist weiß, gerade überpinselt ein Maler letzte unreine Stellen. In ein paar Wochen sollen die neuen Appartements vermietet werden, erzählt Bergner. Für rund 14 Euro pro Quadratmeter, kalt. Es ist der gängige Marktpreis für Münchner Verhältnisse.

"Wir brauchen die Akzeptanz der Gesellschaft und der Politik, sonst werden wir nicht sehr viel Spaß haben", sagt Konzernchef Buch. Auch deshalb wurde die Firma in Vonovia umbenannt, das soll freundlich, weich, italienisch klingen.

"Ich bin Mieter und kein Bettler", schimpft ein Rentner

Aber die Realität ist oft hart. Eine Betonbrücke spannt sich über die Bahngleise hin zur Siedlung Rehsiepen, darunter weht vor dem Werk des Kabelherstellers Draka die rot-weiße Flagge Wuppertals. Draka gehört längst zur italienischen Prysmian Group, das erscheint vielen hier normal. Aber was ist, wenn auch die eigene Wohnung plötzlich zu einem internationalen Konzern gehört? "Früher kam unaufgefordert ein Handwerker und hat die Fugen der Badewanne abgedichtet", erzählt Elke Linauer. Vieles sei "ganz automatisch" erledigt worden. Heute müssten sie wegen jeder Sache die Verwaltung nerven, immer wieder bei einer Hotline anrufen, damit etwas passiere. "Statt eines Hausmeisters gibt es einen kaufmännischen Ansprechpartner", sagt eine Nachbarin.

Rentner Hans-Jürgen Linauer steht mit seiner Frau Elke vor dem Balkonfenster. Es ist für beide ein Ärgernis. Die Fugenmasse verfärbt sich schwarz, es isoliert so schlecht, dass sie "im Winter trotz Heizung im dicken Pullover und mit Wollsocken im Wohnzimmer sitzen". Mehr als 30 Jahre wohnen sie hier, mit der Zeit sei "alles schlechter geworden". Wegen Schimmelbefalls kürzten sie sogar mal die Miete. Als nichts geschah, klagten sie. Die Gegenseite glänzte mit Abwesenheit, der Richter entschied zugunsten der Mieter. "Ich bin Mieter und kein Bettler", schimpft Linauer.

Mieterschützer Wortmann kennt das. "Das ist oft so", erzählt er. Unter der Gagfah sei viel zu wenig Geld in die Instandhaltung investiert worden, mittlerweile sei es wesentlich besser. Selbst der neue Eigentümer Grand City Property spricht davon, dass die Siedlung vor der Übernahme "viele Jahre vernachlässigt" worden sei. Seit Anfang 2014 seien 108 Wohnungen saniert worden, heißt es.

Im ehemaligen katholischen Gemeindezentrum sitzen sechs Mieter an einem rechteckigen Tisch, an der Wand hängen bunte Kinderzeichnungen, es gibt einen Schrank mit Gesellschaftsspielen. Frau Neumann spielt hier regelmäßig Karten mit den anderen Senioren aus der Siedlung. Was ein Finanzinvestor genau macht, wissen sie hier nicht so genau. Sie wollen aber, dass möglichst alles reibungslos funktioniert. Am liebsten hätten sie wohl die gute alte Zeit zurück. Aber nun haben ihre Wohnungen neue Eigentümer, die wollen Geld damit verdienen. In Wuppertal stehen viele Wohnungen leer, das Mietniveau ist verhältnismäßig niedrig, da kann niemand die Miete deutlich erhöhen. In vielen Wohnungen hier in Rehsiepen wohnen Mieter, die Sozialleistungen beziehen. Tatsächlich klagt auch kaum jemand über die Höhe seiner Miete. Sparen können Investoren aber an Investitionen und an den Betriebskosten.

Ein Hochhaus in Wuppertal-Rehsiepen ist übrigens in diesen Tagen ganz eingerüstet. Es erhält endlich die Wärmeisolierung, die sich hier so viele Mieter wünschen, auch die lockeren Platten werden wieder festgemacht. Aber das Haus gehört keinem Finanzinvestor mehr. Die Bewohner selbst haben es übernommen und investieren nun in eine bessere Zukunft.

© SZ vom 31.10.2015
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