Immobilienkauf: Geteilte Courtage

Käufer und Verkäufer von Wohnimmobilien sollen von Herbst an den Makler gemeinsam zahlen. Das soll für mehr Fairness sorgen und den Bürgern zu mehr Eigentum verhelfen. Doch reicht so ein Gesetz dafür aus?

Für Immobilienkäufer, die endlich genug gespart haben, um sich eigene vier Wände zulegen zu können, ist es eine riesige Last: Für den Makler sind schnell mal Beträge von 20 000 Euro und mehr fällig, selbst wenn sich Käufer und Verkäufer die Provision teilen. Doch nun will die Bundesregierung die Käufer entlasten. Beauftragt der Verkäufer den Makler, soll der Verkäufer zumindest die Hälfte bezahlen - und dies auch nachweisen. Das wird der Bundestag voraussichtlich Mitte Februar beschließen.

Nach einer Übergangsfrist von sechs Monaten soll laut dem Immobilienverband IVD das Gesetz bereits "im Herbst 2020" gelten. Aber noch sind Änderungen möglich. Zunächst dürfen sich deshalb an diesem Montag bei einer Anhörung im Bundestag die Verbände zu dem Gesetz äußern. Und diese sehen das Vorhaben der Großen Koalition nicht nur positiv.

In fünf Bundesländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen) sowie in einigen Regionen Niedersachsens trägt der Käufer derzeit sogar noch die gesamte Maklerprovision. Diese kann bis zu 7,14 Prozent betragen. Im übrigen Bundesgebiet werden die Kosten für den Makler geteilt (Grafik).

Was auf dem Papier vorgesehen ist, verläuft in der Realität aber nicht selten ganz anders. Die Maklercourtage wird häufig zur Verhandlungssache, oft auf Kosten des Käufers. In der Begründung des Gesetzesentwurfes steht deshalb: Käufer sähen sich "auf Grund des angespannten Immobilienmarktes faktisch gezwungen, die Maklerprovision zu übernehmen, auch wenn der Makler auf Initiative eines anderen und primär in dessen Interesse tätig geworden ist". Aber reicht dann eine Teilung der Provision aus, um "das soziale Gleichgewicht auf dem Immobilienmarkt zu sichern", wie es in dem Entwurf heißt?

Der Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV) hält die Teilung für "nicht weitreichend genug". Die Verbraucherverbände fordern stattdessen das bei Mietverträgen bereits geltende Bestellerprinzip - wer eine Leistung, also in diesem Fall den Makler, bestellt, muss sie auch bezahlen - auf den Kauf von Wohneigentum zu übertragen. Außerdem fordern die Verbraucherschützer die Provision "analog zu den Regelungen in europäischen Nachbarländern bundesweit einheitlich zu deckeln". Zwei Prozent vom Kaufpreis hält der VZBV für genug, zumal der Verkäufer die Maklergebühr in den Verkaufspreis einpreisen könne. Es sei dringend notwendig, die Käufer wirklich zu entlasten, da die Erwerbsnebenkosten in Deutschland "mit rund 12 bis 15 Prozent der Gesamtkosten eine wesentliche Hürde für den Eigentumserwerb" darstelle. Dies aber mache zusammen mit den gestiegenen Immobilienpreisen einen Kauf von Wohneigentum für die meisten Mieter "nahezu unmöglich".

Kai Enders, Vorstandschef des größten privaten Immobilienmaklers in Deutschland, Engel & Völkers, hält das geplante Gesetz hingegen für "weitestgehend gelungen". Die hälftige Teilung der Courtage sei "angemessen und sachgerecht". Positiv bewertet Enders auch, dass eine Ausnahme möglich ist, "wenn sich der Verkäufer verpflichtet, die gesamte Courtage zu zahlen".

Enders fordert die Bundesregierung aber auf, Käufer nicht nur bei der Maklerprovision zu entlasten. "Ein Freibetrag für Haushalte mit mittleren Einkommen auf die Grunderwerbssteuer beim Ersterwerb einer Immobilie böte gerade jungen Familien die Chance, Eigentum zu erwerben", schreibt der Vorstandschef.

Kritischer sieht man das Gesetz beim Immobilienverband IVD, in dem 4500 Makler organisiert sind. Grundsätzlich lehne der IVD zwar "jeden Eingriff in die Vertragsfreiheit ab", heißt es in der Stellungnahme des Verbands. Der IVD räumt aber ein, dass die paritätische Teilung der Provision "sehr gerecht" sei. Wo die Nachfrage nach Immobilien groß sei, werde künftig der am Markt stärkere Verkäufer die Höhe der Provision für den Käufer quasi mitverhandeln, "was in der Regel zum Vorteil des Käufers sein wird". Dies werde dazu führen, "dass mehr über die Provision verhandelt wird". Immobilienmakler seien damit künftig noch mehr gefordert, "den Wert ihrer Leistung gegenüber den Parteien zu verkaufen". Dies biete die Chance, "dass sich die Branche weiter professionalisiert".

Derzeit verfügen laut Statistischem Bundesamt 47,5 Prozent der Haushalte über privaten Haus- und Grundbesitz. Deutschland hinkt damit im internationalem Vergleich weit hinterher. Aber kann eine Senkung der Maklergebühren wirklich dazu beitragen, den Anteil der Wohnungs- und Hauseigentümer zu erhöhen?

Das Beratungsunternehmen DIW Econ warnte im Sommer 2019 in einem Gutachten davor, sich von einer Einführung des Bestellerprinzips zu viel zu erwarten. Zum einen würde man dadurch keine neuen Wohnungen in den Wachstumsregionen schaffen, das fehlende Angebot sei aber entscheidend für die hohen Immobilienpreise. Zum anderen werde im Durchschnitt "der angebotene Verkaufspreis einer vergleichbaren Wohn-Kaufimmobilie bei Hinzunahme eines Maklers geringer". Dies könne daran liegen, dass Makler "einen geringeren Preis ansetzen, um die Immobilie schneller zu verkaufen". Zugleich sei es möglich, "dass private Verkäufer die Preise systematisch überschätzen und Makler von Beginn an einen realistischeren Preis aufrufen", heißt es in der Studie. Außerdem weist DIW-Econ-Experte Yann Girard darauf hin, "dass Länder mit hohen Wohneigentumsquoten wie Spanien, Italien und Frankreich keine wesentlich niedrigeren Erwerbsnebenkosten als Deutschland aufweisen".