Die Europäische Zentralbank wird den Leitzins bei ihrer Ratssitzung am Donnerstag wohl nicht anrühren. Frischen Kredit bei der Notenbank dürften Finanzinstitute dann weiter für einen Zins von 2,0 Prozent erhalten. Die Währungshüter können es sich leisten abzuwarten, die Inflation liegt mit 2,2 Prozent auf einem verträglichen Niveau, seit Dezember 2024 hatte die EZB daher die Geldpolitik gelockert und den Leitzins von 3,0 auf 2,0 Prozent abgesenkt. Es mag überraschen, dass in diesem Zeitraum die Zinsen für Baufinanzierungen um 20 Prozent auf aktuell 3,63 Prozent gestiegen sind, so Berechnungen des Datenanalysehauses Barkow Consulting. Die Zahlen beziehen sich auf das Neugeschäft mit zehnjähriger Zinsbindung. Bereits zu Beginn des Jahres habe vor allem die Unsicherheit über die Preiswirkungen der Trump-Zölle für Auftrieb bei den Zinsen gesorgt, so Geschäftsführer Peter Barkow. Im März 2025 sei es mit einem Plus von 33 Basispunkten sogar zum stärksten wöchentlichen Anstieg seit der Finanzkrise gekommen.
Leitzins runter und Bauzins hoch?
Die EZB senkt die Leitzinsen und die Bauzinsen steigen, wie passt das zusammen? Das bedarf einer Erklärung. Der Leitzins beeinflusst die Hypothekenzinsen nur indirekt, denn er bestimmt, zu welchem Zinssatz sich Banken kurzfristig bei der Zentralbank Geld leihen können. Hypothekenzinsen decken hingegen lange Laufzeiten von zehn Jahren oder mehr ab. Deren Höhe orientiert sich deshalb hauptsächlich an den Renditen von zehnjährigen deutschen Bundesanleihen und Pfandbriefen, mit denen die Banken ihre Baukredite an Haushalte refinanzieren.
Wenn der Leitzins fällt, wirkt sich dies daher erst mit Verzögerung und indirekt über steigende Renditen für Staatsanleihen und Pfandbriefe auf die Bauzinsen aus, die dann tendenziell sinken. Es gibt aber immer wieder Phasen, in denen Leitzins und Hypothekenzinsen gegenläufig verlaufen, da auch andere Faktoren eine Rolle spielen, etwa Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt, die gesamtwirtschaftlichen Aussichten und politische Regulierung.
Immobilienpreise weiter hoch
Trotz gestiegener Zinsen haben sich die inserierten Kaufpreise erholt, begünstigt durch Knappheit und gestiegene Einkommen, aber auch durch eine Gewöhnung an das neue Zinsniveau, so der aktuelle Empirica-Immobilienpreisindex. Immobilien kosteten demnach im dritten Quartal dieses Jahres auf Basis von Angebotsdaten von mehr als 100 Immobilienplattformen 3,4 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Am teuersten sind demnach Immobilien in München, wo der Quadratmeter in einer Neubauwohnung im Durchschnitt 11 245 Euro kostete. Die Landkreise Garmisch-Partenkirchen und Miesbach folgen mit knapp unter 11 000 Euro.
Wohnungsmangel allerorten
Die hohen Preise auf dem Immobilienmarkt sind Folge des allgegenwärtigen Wohnungsmangels in Deutschland. Einerseits würden zwar 80 Prozent der Befragten gern langfristig in der jetzigen Wohnung bleiben – doch 60 Prozent sagten auch, dass sie sich gar keine andere Wohnung leisten könnten, so eine Umfrage im Auftrag des Finanzierungsvermittlers Interhyp. Knapp zwei Drittel (63 Prozent) empfänden den Immobilienmarkt als schwierig oder blockiert. Knapp 60 Prozent der Befragten beklagten, dass der Wohnraum in Deutschland knapp sei. Aus Angst, nichts Passendes zu finden, würden alte Menschen in Wohnungen verharren, die ihnen eigentlich zu groß geworden sind. Familien, die gern näher an ihrem Arbeitsort wären, finden nur schwer passenden Wohnraum in den Großstädten.
Viele Menschen leben in überbelegten Wohnungen
Insbesondere Menschen mit niedrigem Einkommen oder befristeten Arbeitsverträgen suchen in Ballungszentren monatelang nach einer Wohnung. Ein sicheres Einkommen, ein makelloser Schufa-Score und ein guter persönlicher Eindruck helfen, sind aber keine Garantie. Gleichzeitig sind mehr als 500 000 Menschen in Deutschland wohnungslos. Sie hausen in Alkoven bei Freunden, Verwandten oder Eltern, weil sie keine Wohnung finden. 9,6 Millionen Menschen – elf Prozent der Bevölkerung – leben nach Angaben von Wissenschaftlern in überbelegten Wohnungen.
