Offene Immobilienfonds tragen ihren Namen nicht von ungefähr: Grundsätzlich sollen die Anleger ihre Anteile dort jederzeit kündigen und aussteigen können. Dass dies aktuell nicht möglich ist, weil erstmals seit der Finanzkrise wieder ein Fonds eingefroren wurde, war eigentlich nicht vorgesehen. Dafür waren die Vorgaben für offene Immobilienfonds vor einigen Jahren eigens verschärft worden, Anleger müssen ihre Kündigung seither mit Vorlauf ankündigen. Und doch verweigert nun ein offener Immobilienfonds den Ausstieg: Seit dem 15. Januar um zwölf Uhr führt der „Wertgrund Wohnselect D“ keine Rücknahme-Aufträge für Anteilscheine mehr aus.
„Seit rund dreieinhalb Jahren befindet sich der deutsche Immobilienmarkt in einer außergewöhnlich angespannten Phase“, teilte der Münchener Fondsanbieter Wertgrund dazu mit. Als Gründe nannte er das hohe Rückgabevolumen sowie die angespannte Transaktions- und Finanzierungssituation. Anders ausgedrückt: Offensichtlich wollten so viele Anleger ihre Anteilscheine zurückgeben, dass dem Fonds die liquiden Mittel ausgingen. Geplante Immobilienverkäufe konnten deshalb nicht umgesetzt werden. Die Schließung soll jetzt ermöglichen, die Objekte in Ruhe zu verkaufen und deren Werte zu sichern.
Zwar handelt es sich beim „Wertgrund Wohnselect D“ um einen vergleichsweise kleinen Fonds, der über Privatbanken und Vermögensverwalter vertrieben wurde. Doch dürfte der Vorfall auch die Anleger der übrigen 29 offenen Immobilienfonds in Deutschland beunruhigen. Denn ihr Geschäftsmodell gerät damit weiter unter Druck – und damit betrifft es das Geld von Millionen Privatanlegern.
Jahrzehntelang galten offene Immobilienfonds als Hort der Stabilität, vor allem Volksbanken und Sparkassen verkauften sie im großen Stil. Die wichtigsten Anbieter sind Deka, Union Investment und die DWS. Das Kapital der zahlreichen Privatanleger investierten die Fondsmanager dann in große Immobilienprojekte, vor allem Bürogebäude. Im Gegenzug gab es Renditen von zwei bis drei Prozent – in Zeiten des Nullzinses durchaus beachtlich –, und Fondsgesellschaften wie Banken profitierten von Verwaltungsgebühren und Vertriebsprovisionen. Dann kamen Corona und der Trend zum Home-Office sowie steigende Zinsen, die die Immobilienpreise drückten und gleichzeitig Anleihen wieder attraktiver machten. Laut der Ratingagentur Scope dürften offene Immobilienfonds deshalb 2025 im Durchschnitt nur sehr geringe Renditen erwirtschaften oder sogar Verluste verzeichnen, während Bundesanleihen inzwischen mehr als zwei Prozent abwerfen.
Die Finanzaufsicht Bafin warnt bereits
Die Folge: Die offenen Immobilienfonds in Deutschland verwalten zwar immer noch rund 114 Milliarden Euro – doch seit der Zinswende Mitte 2023 floss monatlich mehr Geld ab, als neu hinzukam. Zwischen August 2023 und November 2025 waren es nach Daten des Analysehauses Barkow Consulting insgesamt 13,4 Milliarden Euro und damit mehr als in der letzten großen Fondskrise. „Die Hoffnung, dass die Mittelabflüsse bald nachlassen, sinkt aktuell mit jedem Monat weiter“, sagt Peter Barkow und führt dies auf die zahlreichen negativen Nachrichten zurück.
Die bislang wohl schlimmste Nachricht kam im Sommer 2024 aus dem genossenschaftlichen Lager: Damals wertete der Fonds „Uni Immo Wohnen ZBI“ auf einen Schlag um fast 17 Prozent ab, ohne Vorwarnung waren damit fast 800 Millionen Euro der Anleger verpufft. Und das, obwohl der Fonds als „geringes Risiko“ für „konservative“ Anleger verkauft worden war. Im vergangenen Februar urteilte das Landgericht Nürnberg-Fürth dann, dass der Fonds nicht in der Risikoklasse drei verkauft werden darf (Az. 4 HK O 5879/24). Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hatte geklagt, der Fonds müsse in Risikoklasse sechs eingestuft werden. Das Urteil ist nicht rechtskräftig und liegt inzwischen zur Klärung beim Europäischen Gerichtshof (EuGH). Anlegeranwälte munitionieren sich aber schon für weitere Klagen. Vorsorglich hatte zuletzt die Deka ihre wichtigsten Fonds von der Risikoklasse eins auf zwei hochgestuft.
Die Frage ist nun: Droht auch anderen Fonds die Schließung? Das ist nicht ausgeschlossen, und selbst die Finanzaufsicht Bafin gibt hierzu keine Entwarnung. Man beurteile „das Marktumfeld für offene Immobilienfonds weiterhin als herausfordernd“, sagt ein Sprecher. Einzelne Fonds stünden vor spezifischen Liquiditätsengpässen. Der Gewerbeimmobilienmarkt bleibe fragil, und seit der Zinswende würden Anleger andere Investitionsmöglichkeiten bevorzugen.
Verbraucherschützer sehen „ein strukturelles Problem“ in den Fonds
Erstmals richtet die Aufsicht deshalb einen Appell an die Branche: Sie begrüße es, dass Fondsanbieter sich bereits vor einer EuGH-Entscheidung mit möglichen Lösungen zu den Risikobewertungen befassen. Dies könnte erforderlich werden, falls der Gerichtshof die derzeitige Bewertungsmethode auf Basis des Rücknahmepreises für unzulässig erklärt. Aus Sicht der Bafin sei es für Fondsanbieter ein gangbarer Weg, den Risikoindikator auf Basis zusätzlicher Daten freiwillig anzuheben, so der Sprecher.
Verbraucherschützer kritisieren die offenen Immobilienfonds seit Langem. Anleger müssten grundsätzlich mit Schließungen rechnen, sagt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Problematischer sei daher, dass die Produkte wegen hoher Provisionen und irreführender Risikoeinstufungen auch an sicherheitsorientierte Anleger verkauft würden, ohne dass auf die Risiken ausreichend hingewiesen wird. „Müsste man im Vertrieb erklären, dass ein Fonds auch drei Jahre geschlossen bleiben kann und Verluste nicht ausgeschlossen sind, wäre der Verkauf solcher Produkte kaum noch möglich“, sagt Nauhauser. Anleger trügen ein Risiko, das sich selbst verstärken könne: Sobald viele Sparer ihre Anteile zurückgeben wollen, könnte genau das einen weiteren Wertverfall auslösen, der ansonsten nicht eingetreten wäre. „Das ist ein strukturelles Problem.“
Auch im Fall des geschlossenen Wertgrund-Fonds müssen die Anleger nun Geduld aufbringen. Die Fondsmanager betonten, dass die Vermietungsquote der Immobilien mit 96 Prozent weiterhin hoch sei. Gesetzlich kann eine Schließung aktuell bis zu drei Jahre dauern. Wertgrund versprach aber, schneller zu handeln: „Unser Ziel ist es ausdrücklich, diese Maximaldauer nicht auszuschöpfen, sondern die Phase der Rücknahme-Aussetzung so früh wie möglich zu beenden.“
