Wer kein Eigenheim besitzt, aber dennoch in Immobilien investieren möchte, kann das über offene Immobilienfonds tun - so zumindest das Versprechen. Seit Jahren empfehlen Banken und Sparkassen diese Fonds als vermeintlich sichere Geldanlage: Sie sollen Wertzuwächse und stabile Renditen bringen. In der Regel investieren diese Fonds in Bürogebäude im In- und Ausland. Gutachter bewerten jedes Quartal die Gebäude, auf dieser Basis werden dann die Fondsanteile berechnet.
Doch Stiftung Warentest spricht nun eine Warnung aus: Offene Immobilienfonds seien keine Alternative zu Tages- oder Festgeld. Zumindest bei einigen Fonds drohten weitere Abwertungen. Die Experten raten daher „derzeit“ vom Investment in offene Immobilienfonds ab. Zum Verkauf raten die Tester zwar nicht ausdrücklich: Anleger, die bereits offene Immobilienfonds besitzen, sollten aber darauf achten, dass diese nicht mehr als zehn Prozent ihres Vermögens ausmachen. Für ihre Analyse untersuchten die Experten 19 Fonds, die seit mindestens fünf Jahren am Markt sind. Das Ergebnis: Die durchschnittliche Fünf-Jahres-Rendite lag zwischen minus 4,5 und plus 2,7 Prozent.
Steigende Zinsen hatten die jahrelang steigenden Immobilienpreise zuletzt unter Druck gesetzt. Aber auch der Trend zum Homeoffice machten Bürogebäude zur Problemzone. Im Sommer 2024 musste der Fonds Uni Immo Wohnen ZBI scheinbar aus dem Nichts um enorme 17 Prozent abwerten. Der Fonds, der vor allem in Wohnungen investiert hat, wird von einer Tochter von Union Investment verwaltet, der Fondsgesellschaft der Volks- und Raiffeisenbanken. Auch der Fonds Leading Cities von Kanam verlor in mehreren Schritten insgesamt rund 28 Prozent. Im Frühjahr 2025 urteilte das Landgericht Nürnberg-Fürth dann, dass der Uni Immo Wohnen ZBI nicht in der Risikoklasse drei verkauft werden darf. Die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg hatte geklagt, der Fonds müsse in Risikoklasse sechs eingestuft werden. Zum Vergleich: Ein breit gestreuter Aktienfonds liegt in Klasse vier.
Stiftung Warentest hat nun beide Problemfonds untersucht und festgestellt, dass Immobilien, die sie verkauft haben, stärker abwerteten als solche, die sie noch halten. Das wirft die Fragen auf: Waren die Bewertungen der Gutachter zuvor zu hoch? Das Problem dabei: Sind Immobilien zu hoch angesetzt, erhalten Altanleger beim Ausstieg mehr Geld, während Neueinsteiger zu teuer kaufen. Union Investment weist den Vorwurf zurück. Alle Objekte seien im Rahmen einer Sonderbewertung unter den gegebenen Marktbedingungen adäquat neu bewertet worden. Kanam wollte sich laut Stiftung Warentest auf Anfrage nicht äußern.
Trotz Gerichtsurteil: Die Volksbanken verkaufen ihren Problemfonds weiter in Risikoklasse drei.
Bemerkenswert: Trotz des Urteils verkaufen die Volksbanken ihren Fonds Uni Immo offenbar weiter in der Risikoklasse drei. Im Basisinformationsblatt steht zwar, dass das Gericht diese Einstufung untersagt habe und das Urteil noch nicht rechtskräftig sei. Dennoch stellt sich die Frage, ob die Fondsgesellschaft damit ausreichend transparent ist. Union Investment teilte mit, man habe „in Rücksprache“ mit der Finanzaufsicht Bafin sowohl im Verkaufsprospekt als auch im Basisinformationsblatt auf das nicht rechtskräftige Urteil und die damit verbundenen Risiken hingewiesen. Die „Ermittlungslogik“ sei zudem aufsichtsrechtlich nicht beanstandet worden.
Die Branche ist jedenfalls nervös. Fondsanalyst Stefan Loipfinger hatte bereits zu Jahresanfang in einem Gutachten für den branchenkritischen Verein Finanzwende gewarnt, viele Fonds würden mit einer „Sicherheitsillusion“ verkauft. Die Einstufung könne sogar als Umgehung europäischer Vorschriften gewertet werden. Damit hätten reihenweise Banken und Sparkassen ihre Kunden falsch beraten – ein Vorwurf, den diese zurückweisen.
Auch wenn die jüngste Serie von Zinssenkungen den Markt zuletzt etwas entspannt haben, und sich die Preise für Büroimmobilien stabilisiert haben: Weiterhin fließt außerdem mehr Geld aus offenen Immobilienfonds ab als neu hineinkommt. Im Juli 2025 summierten sich die Nettomittelabflüsse laut Barkow Consulting auf 889 Millionen Euro - insgesamt auf 11,1 Milliarden Euro seit August 2023. Wegen der zwölfmonatigen Kündigungsfrist und hoher Abschreibungen war dies zwar absehbar, so Barkow. Wann und in welchem Umfang sich die Abflüsse stabilisieren, sei aber offen. Zum Problem kann dies werden, wenn so viele Anleger ihre Fondsanteile zurückgeben, dass die Anbieter Immobilien verkaufen müssen. Nach den jüngsten Zahlen des Bundesverbandes BVI liegt das verwaltete Nettovermögen der offenen Immobilienfonds in Deutschland aber immer noch bei 118 Milliarden Euro.
